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是豪是刚?天健天骄南苑【规划篇】

天健天骄原为天健工业园片区更新项目,原工业园在16年完成了土地平整,17年进行基坑作业,18年主体建筑出地面。


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如今19年了,想必不少人望眼欲穿等着它的入市。毕竟天健天骄是景田片区首个大型居住旧改项目,也是片区这么多年来的唯一住宅新盘。

 

它的改造,将使得景田片区告别工业用地,成为比较纯粹的居住生活区。同时,也意味着,景田的居住密度变得更高,居住人口更拥挤了。

 

那么,当你们期待天健天骄的时候,是期待什么?


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1

 

天健天骄位于福田区景田片区,如果以莲花路和红荔路为界,景田可分隔为北、中、南三的小片区。天健天骄则位于景田中部,左邻香蜜湖度假区,右舍不远是莲花山公园。


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景田,一个被深圳人熟知的名字,就算是对于刚来深圳不久的同学也知道香蜜湖旁边有一片又老又密集的商品房住宅区。

 

如果说香蜜湖片区豪宅区,那么景田片区就是一个与豪宅片区进行高低搭配的居住区。

 

片区临近福田中心区和车公庙两大产业功能区,使得此片区宜居程度高又不失繁华,交通便利又可免于受到高车流量的影响。

 

内外可供共享的优质社会资源多,非常适合改善型需求和对教育资源有一定需求的人群选择,以至于多年以来景田一直都是置业者比较重点关注的片区。

 

只是,景田内部缺少更进一步发展的源动力,片区老化持续,面貌改变缓慢。但旧改推动效率低,且以小地块项目为主,对片区的发展推动难以产生剧烈的影响,维持稳固的状态。

 

 

2

 

天健天骄是其中的大型旧改项目,开发建设用地面积约3.8万㎡(含项目配建保障性住房占地面积 3342.6㎡。计容积率建筑面积约22万㎡ 。

 

其中住宅约19.9万㎡(含项目配建保障性住房2.9万㎡),商业1.1万㎡,公共配套设施 9700㎡(含 9 班幼儿园 2400㎡,占地 2700㎡)。


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根据用地属性及分期开发顺序,项目可分为五个区域。其中商品住宅地块靠近景田西路,分两期开发。

 

另有一块绿地,一块独立保障房地块,另外一块教育用地是荔园外国语北校区。


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率先入市的一期推广名为“天骄南苑”,占地面积1.2万㎡,总建面约12万㎡。由两栋约150米的超高层住宅塔楼组成,其中2栋是A\B两座单元组成。

 

两座塔楼底部有阳光半地下层连为一体,四层地下室。共设有机动车停车位715俩。

 

共517套住宅,户型面积约分为90m²,120 m²,166 m²的2-4房。

 

车位比1.38,都知道,景田的老社区的停车位是疑难杂症,改车位比能够满足每家每户至少1个车位,并且有余。考虑到1栋全为大户型,2部车的家庭趋多,实际应该是够用的水平。


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虽然一期天骄南苑仅为2栋3座塔楼组成,但容积率为6.76,不过南苑毕竟是超高层塔楼建筑组成,高容积率数值主要体现在垂直密度上。

 

社区东西两侧的横向密度尚可,南北的则较为正常,与普通社区差不多。两栋塔楼之间的最近楼间距约10米左右,与周边建筑最近的楼间距约40米不到。

 

好在大户型的1栋位于社区的东侧,东项及东南向景观均有绿地过渡,具有较开阳的景观和较大的视距。但2栋的2座则一般,在中高楼层上才好体现出优势,部分单元角度可眺瞰香蜜湖、莲花山、福田中心CBD等景观。

 

图为项目在早些时的俯拍图,画面前两栋是一期南苑,尽管还没建成,但整体感受已经挺密集了。


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未来,北面的二期地块入市,将带来更高的供应量,届时都入住后,片区的整体密度将进一步提升,可能会徒生片区的微循环交通压力。



3

 

天健天骄作为较大型的综合社区,配套建设包括荔园外国语小学(天骄校区)、幼儿园、社康中心、社区老年日间照料中心、社区文体活动公园等。

 

且为2号线及9号线景田换乘站双地铁口物业,周边公园环绕,有社区公园、狮岭山公园,莲花山、香蜜公园等。综合要素是不错的。

 

尤其是荔园外国语小学(天骄校区),是不少改善置业群体比较关注的一点。一路之隔的狮岭小学也交由荔园外国语小学承办,两者已确定统一招生,不再单独划分招生地段。

 

图中的05地块即为荔园外国语小学(天骄校区):


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荔园外国语之所以受到关注,主要源自于它的东校区,即水榭花都一带香蜜湖东片区的口碑效应。

 

但是不是说好学校集团拓展的新校区也能收获好的口碑及出色的学业水平呢?我们知道,资源的分配从来都不是均衡的,社会严格遵循着二八定律。集团化办学在深圳全市逐步推广的今日,已然不是新鲜事,也不可能让纳入集团化办学的学校生源在短时间内发生结构性的改变。

 

那么,学区因素会达到何种效果,都还只是有待观察的状态。好的集团确实可以在师资、管理运营上得到提升,学业水平的提升还需要家长、孩子等更多方面的合力达成。

 

另外,天健天骄目前的初中学区是福田区科技中学,原名为景秀中学,中考成绩并不突出,在全区中游水平。改名两年来,未见突破。


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4,

 

最后,整体概述下天骄南苑的户型情况,具体的户型分析和户型图,下周再单独发文一篇。


整体来说,南苑的90m²,120 m²,166 m²三个面积段的户型,都突出了大面积阳台和大开间的客厅,却在房间的比例方面有些不足,过于方正的房间会使得宝贵的室内空间在实用方面难以得到最大发挥。


部分户型的产品均好性不佳,如121㎡面积段动静分区布局的产品在单层户数方面有较大差距,如果定价区别不大很可能弱势产品受欢迎程度不高。



小结:


天健天骄南苑是景田片区多年以来难得的新盘,也是片区内较大型的综合型社区,配合着景田优秀的周边配套及成熟的居住区位,加上福田较低迷的新宅供应,林林总总均使得南苑成为市场关注度较高的新盘之一。


由此,个别优势因素被人为地放大,诸如片区的潜力、社区的舒适性、学区的价值、户型的匹配度等,以至于忽略了其它的选择。


(内容完)


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