落寞？不！这个片区将再度崛起【片区分析】

这一期的【片区分析】，老牛将视线聚焦回位于中心城区的华强北，这块由华富路、深南中路、上步中路和红荔路围合而成，仅1.45平方公里的区域，从滩涂走向世界，正向国际化、多样化、充满活力和吸引力的城市复合中心打造。

文章将从华强北的商业变迁、功能置换、物业更新及产业创新等，一齐感受华强北的变化。

时尚变迁，华强北商业的转型之路

今年1月中旬，华强北核心商业街重新开街，拉开了“中国电子*街”向国际商业名街迈进的转型升级之路。

封街近4年，华强北在争议中跌跌荡荡，非议声不断。数据显示，重新开街后不久，*日客流量达到了80万人次，重燃激情。

如今的华强北核心商业街，全然改头换面，取缔了机动车道，化身纯粹的步行街区。这使得两边商业高效对接，人气流动自由便捷，营商条件更加有利。

图：来源于网络

实际上，这并不是华强北商业街的首次转型，20年来，它不断地适应着新的环境，在激流中谋求转型升级。

华强北商业街起始于深圳90年代初，由一米柜台、一部电话、一个计算机，构成了华强北“前店后厂”的商业模式。

在自主谋求新型发展过程中，其“后厂”逐渐被淘汰，随着产业集群不断靠拢，新兴大卖场进驻，成为了中国最大的电子市场。

此后，女人世界、曼哈商城、茂业百货等各类零售百货、主题商城进驻，华强北不再局限于电子专业市场，主街道发展为现代商业街，从衣食到玩乐全面覆盖。

再到开街前后，华强北商业街迎来新的转型：茂业百货大手笔重装，品牌升级调整，轻奢占据首层门面；国美、苏宁、顺电等数码专业店全新亮相，促销零售转向体验服务；33年历史的深南天虹大刀阔虎，传统百货转向买手店集合；九方购物中心更是打开了华强北街区全新的体验模式，形成了华强北综合型大商圈；地面商城还将贯通地下联营，呈现上天入地的立体街区……

构成地下商业空间的是由片区内的5条地铁6个站点串联而成，3层地下空间全长约830米，总建面7万平米。其中已开通运营了4条线路，多达40余个地铁出入口，是深圳地铁密集度*的区域之一。在建的地铁6号线，将为片区带来又一条南北轴干线。

需求换代，工业园区到商务写字楼

华强北主街区的这些商业楼，经过几轮地更新换貌，已鲜有人会留意光鲜的门面背后，其实仍是一栋栋历经岁月如歌的工业厂房。向核心街区的东西两端深入，或许才能更具代入感地体验华强北走过的时光隧道。

上世纪80年代，华强北诞生于一片荒郊的上步工业区，就像被忽视老式厂房建筑一样，现在很少有人如此称呼华强北。

但是在一栋栋朴素的厂房下，掩盖不了一个个光芒的企业名，比如中航、华强、华发、桑达、华联发、爱华等。

初时的上步工业区，承担着深圳由贸转工的历史重任，定位于来料加工为主导的外向型电子装配工业。

90年代中期，园区开始混杂了一定规模的行政办公、科技馆、商场、住宅等功能设施。

20多年后，总计1.45平方公里的华强北工业园区，在建和计划建设的建筑面积就已有600万平方米，扩充了3倍，与小陆家嘴规模相当。崛起了以赛格大厦，这座曾经显赫的地标为代表的写字楼群。

公开数据显示，华强北工业建筑面积比例从90年代初的43%，商业5.7%，到2005年写字楼面积占比超过45%，商业26.7%，而工业下降到4.4%。

空间功能的快速演变，实际上是华强北去工业转型商、办的升级体现。

1994年和2005年上步片区主要功能性建筑物的面积及比例：

表：来源于《华强北的升级转型及其规划导引经验》

与之相随的则是以电子产品商贸及零售为主导的综合商业区的形成，并汇集了超过十万计的白领就业大军、电子商贸从业人员和各类创业团队……

加之其优越的地理位置，便捷的交通环境，使华强北成为福田乃至全市重要的商务集中地。

涅磐重生，新时期下寻求拆建升级

然而，由于是从传统工业区转型而来。虽然片区内存在大量转型为商场、办公楼的工业厂房。但功能落后、设施短缺、形象破旧、安全隐患等诸多问题；同时，现状低密度的开发方式与高额的物业租金之间存在巨大落差，不对等关系岌岌可危；并且在众多新兴商务规划区兴起冲击下，华强北的老式园区和旧式写字楼已难以满足新近需求。

当老式园区建筑再也折腾不起改头换面时，带来了进一步自下而上的改造需求，那么，此时唯有要求原建筑“涅磐重生”。

2005年，上步片区发展规划公开展示，时日片区改造以功能置换为主。

2008年，上步片区城市更新规划确定了以“单元”为主体的更新方式。

2012年，华强北所在的上步片区更新正式展开，处于城市核心区域的上步片区总用地面积1.45平方公里。此时该片区被明确定位为“全国*影响力、辐射海内外的高端电子信息服务、展示和交易中心、多元业态混合的高品质商业中心和生产型服务业中心，兼有商务办公、居住等功能的城市综合型片区”。

片区被划分为十六个规划子单元，每个子单元都将统筹规划，功能置换与拆除重建双管齐下。

像朗钜创公馆、中航城、和黄世纪汇等项目便是通过城市更新的升级之作，其中以中航城、和黄世纪汇为代表的商业综合体，更是华强北新的名片，也是华强北片区内*大型商业综合体。

不仅诞生了华强北*supermall九方购物中心，新的写字楼群还吸引了一批高净值的金融、科技企业，以及外资企业进驻。

2013年，交通银行斥资近30亿元买下世纪汇27层楼层，创下了当时深圳楼市32年来单宗成交金额记录。

根据我们牛浩思团队的统计，目前华强北在建中的城市更新项目接近10个。

这一批项目中，进度较快的是恒邦壹峯，属于城市更新单元七的先发之作，位置优越，地铁2号线燕南站C出口南面即是。

项目占地5533.8㎡，建面63670.22㎡，集办公产品及商业为一体的一站式综合体。目前已经在售，项目主力面积段为建面28-58㎡的商办产品。 

虽然对于片区整体而言，城市更新的进度说不上喜人，分散的产权、和租客群体带来了巨大压力，注定此类拆建更新需要付出较大的时间成本。

但是华强北历经多次的自发调整，改造，有其自身对市场规律的客观判断。城市更新或许是华强北新的阵痛，然而通过上述的成功变迁案例，我们没有理由质疑将来的某一天它不会以更强大的姿态面世，就像每一次升级给我们带来的震撼。

产业创新，山寨文化迈向创客天堂

正因为华强北贴近市场，易于创新，新时期下，它具备无限可能的塑造空间。

前段时间，Youtube上有一段视频，短短一天的时间，就有接近200万的浏览量，并迅速地在国内外掀起讨论。而这一视频主要讲述的是一老外如何在华强北自行买零件组装一台苹果手机。

这仅仅是华强北强大的电子零散地给予普通人奇思妙想的缩影。

越来越多拥有核心技术的硬件创业公司在华强北落地。对于创业者来说，华强北就是一个硬件天堂。现在的华强北已经形成成熟的制造业服务体系，全球的开发者都慕名而来。

过去，人们一说到华强北，首先想到的是“山寨手机”，尽管有中国电子*街的美誉，却摆脱不了脏乱与拥挤共存，山寨与假货同飞的刻板印象。

如今，华强北凭借其完备的电子信息产业链，成了“创客天堂”，无人机、LED、机器人、VR、AR、新型可穿戴设备等科技含量更高的产品正在成为华强北崭新的名片。

实际上，30多年来，从华强北走出的有腾讯、金蝶、大族激光、海能达等一大批如今称得上执牛耳的巨头企业，并且从华强北产生的产业触角遍布全球五大洲近100个国家，上万家企业。他们需要更多的新兴物业载体，作为华强北“涅槃重生”的市场润滑剂。

走在华强北主要商业街，或主要卖场，能看到来自各地肤色各类人种穿梭其中，或奔波于元器件零散地与相隔几个街区的创客空间内。

目前，已有华强北国际创客中心、美国HAX孵化器、赛格创客中心等一批高端创客载体和全球智能硬件创业者在华强北集聚，更联接着近80家深圳市政府认定或支持的创业孵化载体。

除此之外，华强北还展现出更多元的文化魅力。今年以来，第三届深圳汽车文化节、2017深圳服装文化艺术节、*届黄田文化节等文化品牌都选择在华强北呈现。

在这里，或许还能找到传统工业痕迹的年轮，但更深刻的是，以自身产业优势为依托，时尚商业、创新创客、多元文化等不同的元素篆刻着新的年轮。反馈在华强北的每一次升级，都是在新的历史背景下的自我革新，又推动着华强北步入新的发展高度。