均价4.25万/㎡限售5年，中海坪山项目能否打动刚需？

近期，深圳有两个新盘入市，分别是西部的万科星城，和东部的中海万锦熙岸华庭。

万科星城大家都比较熟悉，这次主要推售商务公寓，而且是深圳市面上比较少有的极小户型公寓，建面28-31㎡，均价3.9万/㎡（非毛坯交付）。

中海万锦熙岸华庭陌生一些，位于坪山区的新兴片区，备案均价4.25万/㎡（非毛坯交付）。

1，南邻坪山河，距离地铁站约1.1公里

中海万锦熙岸华庭位于坪山河北面，金牛东路与创景路的交汇处，与次新盘奥元翡翠东湾相邻。周边有南坪快速、金牛路、坪山大道等城市快速路及主干道，骨干网络比较齐全。

轨道交通的支撑力度弱一些，距离地铁16号线（在建）田头站（技术大学站）约1.1公里左右（百度地图测量，仅供参考），且需南下跨过坪山河到达站口。

在坪山围站通过换乘地铁14号线（在建），可前往深圳福田中心区及其它市中心区域。

地铁16号线作坪山与龙岗两区的局域干线，主要起到区域间联系，提升地铁通达覆盖面。如果与市区通勤，需依赖地铁14号线的直连作用。

经验表明，地铁口和非地铁口造成的物业增值差距，在没有其它刺激因素的作用下，会比其它区域更加明显。

换句话说，如果没有便利的地铁配套，是普通地段普通楼盘的命门之一。

2，项目地块信息，限售5年

项目的地块宗地号为G13302-8024，在2018年2月出让挂牌出让，中海以总价12.545亿元拿下。

人才住房竞得面积2.18万㎡，加上原规定需配建人才住房约1.53万㎡，扣除后可售部分楼面价为约2.5万元/㎡。

并且，该项目宗地规定在购房者取得不动产权证后5年内不得转让，即限售5年。深圳一般的商品住房限售期为3年，中海万锦熙岸华庭被锁定交易的时间更长一些。

3，新兴产学研片区，社区氛围稍弱

中海万锦熙岸华庭在坪山的新兴发展区域，项目南边为深圳技术大学校园一期；北边两公里开外有座大型公园，聚龙山湿地公园；往东约1.5公里可到达深惠交界处，并进入惠州大亚湾片区。

在坪山区内都是相对比较边缘的地带，城市整体呈现的面貌较为落后，工业厂房遍布，缺乏人居气息，也暂时缺乏基础的社区配套。

受东进政策的刺激，坪山高新区的发展规划正稳步推进，拥有国家生物产业基地、国家新能源汽车产业基地、国家新型工业化示范基地和出口加工区四块“*”金字招牌。

其定位及发展方向、开发模式都比较明确、清晰，后期可塑性可值得期待。

深圳技术大学、深圳市第三职业技术学校坪山校区也在此区域落地，可能会带动区域内的基础设施开发，完善基本城市配套。

由于涉及的规划空间大，需整备的土地多，项目落地及生产需强调客观发展规律，建设周期急不得，也快不了。相比起其它配套更为完善的产业园区，需要较长的兑现周期。

4，学区稳定，一路之遥深高东校区

技术大学南面的学校用地中，有两块分别是深圳高级中学（集团）东校区的高中部和中小学部，与项目几乎一路之遥。

深高作为深圳知名的集团学校，有上佳的社会口碑和过硬的师资实力。此前龙华的北校区对其学区内的住房社区增值效果，大家都有目共睹。

因此，对坪山的东校区中小学部也给予了不小的期待。不过，中海万锦熙岸华庭并不在其学区范围内，而是竹坑学校和同心外国语学校大学区。

未来划进深高东校区的可能性也不大，目前来看，深高东校区中小学部不仅不扩大范围，还会再缩小。

5，2栋+450户商品住宅，首推186套三房

项目本身，中海万锦熙岸华庭占地面积约2万㎡，规划总建面约12.7万㎡，容积率4.65。

社区整体由2栋商品住房、2栋人才住房（产权归政府所有）、1所幼儿园和商业裙楼组成。

住宅总建面约7.65万㎡，其中在售商品住房约3.94万㎡，位于1#栋和5#栋；人才住房位于6#栋和7#栋。

住宅总户数822户，其中商品住房450户。目前仅推售其中的5#栋，共186套，建面约77㎡和84㎡两套户型。

地上地下停车位合计为1000个（含300个充电桩车位），可满足并有冗余基本的车位需求。

6，户型有相对优势，备案均价超预期

本次推出的5#栋，建面约77㎡和84㎡的，分别为三房一厅一卫和三房两厅两卫。

在当前新房市场下，其得房率和实用率跟其它主流户型产品比较，都比较突出，有自身的优势。

户型格局也还不错，方正实用，动静分区，客厅阳台基本以南向为主，视距和视野景观都有保证。

但是，如果跟坪山大部分楼盘比，优势变得不明显。与邻居奥园翡翠东湾3万/㎡左右的入市价格，溢价率更是高得多。

与坪山核心区内的项目相比，各方面配套要欠缺，地段差距明显。大家都是普宅，未来的产品竞争力主要看的还是配套。

另外，备案均价4.25万/㎡，带装修交房，价格超出预期不少。

而同期的坪山中心区域的恒大城均价3.8万/㎡（非毛坯交房），地铁口的方直谷仓府3.63万/㎡（非毛坯交房）。都不比的综合素质差。

当然，只要有市场买单，便也算合理。

小结：

1，目前中海万锦熙岸华庭片区整体发展面貌较落后，但在高新园区+技术大学等加持之下，片区发展路径清晰；

2，户型与深圳主流新房相比有优势，与片区同类产品相比并不明显，而配套劣势突出。周边居住用地也较少，居住氛围不足，生活圈密度低。期待后期其它大项目的连片开发能够提升片区人气，或促进相关配套的落地；

3，项目地处深惠交界，项目距离惠州大亚湾区地界直线距离不足2公里，大亚湾片区新盘供应量较大，有价格优势，若大亚湾片区与深圳的对接交通有显著地提升改善，对项目所在的局部市场会带来抑制作用；

4，“5年限售”，即住宅取得套房不动产权证之日起5年内不得转让，变现周期稍长些。如果有其它，比如学区的利好变动刺激因素，延长周期不是什么主要问题，只是目前展望比较虚。

（内容完）

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