沙井产业转型升级 唐商前海双悦均价3.3万/㎡在售

沙井位于深圳西部，随着大空港建设、粤港澳规划的提出，沙井一跃成为了关外置业热门区域，最近新国际会展中心一期主体完成、穗莞深城轨准备试运营，再次把沙井推上了风口浪尖。但由于沙井土地资源匮乏，片区新盘大部分由城市更新转变而来，目前市场上在售的新盘屈指可数。

在老牛统计的新盘中，仅有万科星城、卓越中寰、拾悦城、保利达小行星和唐商前海双悦在售，其中价格*的是唐商前海双悦，层高4.5米50-100㎡的产品，50年产权，需以公司名义购买，也是本次老牛给大家重点介绍的楼盘。

项目位置

唐商前海双悦，位于广深公路与上星南路交汇处，距离11号线马鞍山站约2公里，路网交通四通八达，周边有万科星城、沙井海岸城等超大型综合体项目，是目前沙井着力建设的新兴片区之一。

可以看到项目紧邻广深公路，大家都知道宝安大道红绿灯较多，抛开地铁通勤来讲，驱车前往关内，位于广深公路旁的项目更优。

项目规划

项目原为德普电子物流配送中心旧改，在2010年就提出了旧改计划，2013年公示了规划草案，其中拆除用地面积17450.7平方米，开发建设用地面积14140.8平方米其中产业用房58390平方米，商业26200平方米。

项目占地面积约1.4万㎡，总建筑面积约12.5万㎡，由A、B两座高约99米的双子塔、底层商业及部分配套组成，容积率6.0，绿化率30%。

项目于2018年5月18日取得预售许可证，共推出1025套房源，其中103套商业产品，以及922套产业研发用房，目前在售建面约50-100㎡智变空间，约4.5米层高，50年产权，不限购不限贷。

由于是50年工业产权，需以公司名义购买，对于住家需求高的并不适合，但均价3.3万/㎡，和4.5米层高吸引力，对于开公司、投资的或是不错选择。

路网交通发达，轨道交通稍弱

虽然沙井开发时间较早，但在内循环的交通路网上着实做的不错，宝安大道、广深公路、南环路、中心路等，再加上一些内循环的路段，使得沙井的地块都比较方正，田字型的路网设计，使得区域交通上游刃有余，但在人口密度大的商圈、或通往关内的要道上，高峰时期也有点拥堵。

而地铁方面，则稍显尴尬，地铁11号线距离项目较远，18号线、26号线、30号线则属于远期规划。

区域人口密集，产业优势明显

多年来沙井一直话题不断，“千年蚝乡”、“摩托车天堂”、“工厂林立”等，都是沙井独有的特色，也说明了沙井是有一个底蕴的区域。

据老牛了解，沙井之所以购买力强劲，不仅是规划外溢的结果，而在于区域本身的特性，由于沙井历史悠久，区域人口密度大，多年来小产权横行，挤压的城市人口，对高端品质楼盘的渴望。

也就是说以沙井的人口密度，沙井新出的楼盘，区域内部人口就足以消化，并不需要关内外溢人口，对于11号线的建设、穗莞深城轨，导流的南山、福田的外溢人口，算上是锦上添花。

再者，以往深圳作为世界工厂，沙井是其主力部队，区域内从事贸易的公司多如牛毛，而且沙井面临工业转型，大部分破旧工厂面临改造，区域高端写字楼、办公产品相对*。

就在最近，片区更是迎来了产业转型的大发展，根据《宝安区城市更新“十三五”规划》中显示，宝安区制定拆除重建空间划定原则，最终确定宝安区“十三五”规划的拆除重建类更新空间规模为3498公顷。

其中，十三五规划以新桥东片区重点产业更新单元改造为试点，探索政府主导实施工改M1城市更新和重点产业更新单元开发新路径，为重点企业精准配置产业空间，无疑未来十年该区域的建设，将会吸引更多关注。

关于开发商

唐商集团成立于2009年，前身为深圳市唐商投资有限公司。集团总部地址位于深圳市，控股及参股的经营管理已延伸到北京、天津、长春、上海、安徽、重庆、江西、广西、海南、香港、新加波和英国等地，是一家以资本管理与风险管理为核心的控股集团公司。

投资运营了以物业置业、房地产开发、商业运营为主营的深圳市唐商房地产开发有限公司，其中官网显示开发项目涉及总面积超过220万平方米，深圳土地储备面积超过200万平方米，如北京•天骥智谷项目、天津•天骥丽湖项目、沙井德普电子城项目、沙井芙蓉项目、深圳马家龙项目、麻雀岭城市更新项目等都是旗下项目。

小结

项目地处沙井新兴区域，周边聚集了大量旧改项目，且新桥街道细分之后，旧改项目推动明显，区域价值未来可期，但路网内循环上还算不错，轨道交通上稍显弱势。

项目是产业研发用房，3.3万/㎡的价格，4.5米的层高，可以说对于有办公需求的小公司，有着不小的吸引力，故有一定的投资和自用办公价值。

（内容完）

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