公明地铁口物业 中粮云景广场2字头高实用户型在售

中粮云景广场位于公明老城核心区域，周边市政、商业配套汇集，并临近规划的双地铁线路站点，未来可直达南山、福田腹地，便利程度较高。项目面积小、总价低，户型实用率高，目前在售52-89㎡产业研发用房，层高4.5米，产权50年，均价24000元/平，预计2019年年底交房。

 （该航拍底图来自家在网友“贺佐相1”）

项目看点：

1、单价低于普宅1/2——项目旁宏发天汇城住宅产品目前均价4.45万/㎡，宏发上域二手参考价格高达4.8万一平，项目均价2.4万/㎡，仅相当于普通住宅产品的一半价格。项目南约1公里外的碧桂园星荟，其办公产品高达3.7万/㎡。

2、得房率高——项目4.5米层高，户型可做2层，空间使用率较高。

3、面积小，总价低——项目主推52-89㎡的产业研发用房，总价100万起，入手门槛相对较低。

4、老城核心地段，配套集中——公明老城核心区，周边汇集了市政办公、学校、公园、商业、文化馆、汽车站、双地铁交汇站点等市政资源，加上天汇城10万平大型商业，便利程度较高。

5、准现房——项目预计2019年年底毛坯交房。

【项目简介】

中粮云景国际为总建面达60万㎡的综合体，目前一期住宅部分已经售罄，中粮云景广场是中粮云景国际的二期产品。项目占地3.4万㎡，总建面约31.1万㎡，容积率为6.4，含办公、产业研发用房、商业于一体，产权50年。目前主推52-89㎡产业研发用房，100-250㎡的办公产品，需要以公司名义购买。

中粮云景广场于日拿到了5栋楼的全部预售，共计2042套产业研发用房，374套办公和367套商业，单价区间在2.02-3.05万/㎡。

1栋每层12户，2栋每层28户，3栋每层28户，4栋每层21户，5栋每层18户，面积区间约在44-250㎡之间。目前主推52-89㎡产业研发用房，层高4.5米，毛坯均价2.4万/㎡。

项目规划地下停车位共计2154个（含无障碍停车位44个），非机动停车位681个，机动停车位未达到1:1，近地铁站的优势将弱化其停车位略有不足的劣势。

项目规划地上商业24800㎡，另有地下商业6000㎡。配建商业面积略小，但可满足日常所需，大商业可依赖毗邻的天汇城，以及旁边旧改带来的配建商业。

【公明老街核心开发区 市政配套集中】

项目处于公明老街最繁华的片区，是光明商品房开发最早、最为集中的区域，周边汇集了红花山公园、公明广场、公明汽车站等市政配套，且规划有双轨道站点、体育公园、文化馆等相关配套，项目比邻宏发天汇城，共享其约建面10万平的集中式商业，交通、教育、医疗等市政各项资源汇集，区域宜居性较强。

【规划双地铁口 多维路网 交通便利】

项目紧邻在建的地铁6号线和规划13号线交汇站点“公明广场站”（具体以政府公示为准），两条线路直达南山、福田腹地，南山线路主要规划在产业园密集区域，将直达南山科技园、后海总部基地等产业聚集区域，一期工程仅建设到石岩区域，全部为地下线路，预计2023年开通。

6号线北线和南线同时动工，预计2020年年中开通试运营，可连接至深圳北站-银湖-八卦岭-科学馆等站，与11号线等线路有交汇站点，换乘到机场较为便利。

另项目位于松白路旁，西行可通过南光高速直达市区。另旁边有公明长途汽车站，周边交通条件较为优越，出行较为便利。

【旧改升级 租赁需求升级】

公明为之前光明区最早建设开发区域，片区没有新增土地可供开发，市面上的商品房项目多为旧改项目转化而来，加上周边市政资源较为集中，未来仍以公明广场为中心大力开发周边的旧改项目，目前已经有华侨城、绿洲、深业、宏发等开发商进驻。

随着周边老旧工业区以及农民房的陆续拆除改造，将使得周边城市面貌得到整体改善，带动相关配套产业升级。原有的承租企业和个人也将面临新的承租选择，相对交通、商业、市政资源集中的区域或楼盘将更容易得到该类人群的青睐。

项目旁的合水口第四第五工业区片区城市更新单元，是光明区土地整备局于2019年公布的*批城市更新计划草案。其申报主体为深圳市天荣盛房地产开发有限公司，实为宏发地产全资控股。

该旧改位于中粮云景广场东侧，更新方向为居住、商业功能，拆除重建用地面积193573平方米，其中拆除重建用地范围内应落实不少于83175.55平方米的用地用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目。此外，拟拆除重建用地范围外第五工业区西南侧3245.7平方米的用地须无偿移交政府。

该旧改落成后，将于天汇城、中粮云景国际连成一片，区域整体居住环境将得到进一步提升，加上双地铁口、大型商业的客流虹吸效应，或将成为公明人气最旺区域。

（宏发天汇城效果图）

注意事项：

1、购房门槛高，持有成本高：因是产业研发用房，需以公司名义购买。公司持有每年需要交房产税，税率约是8.4‰。第二，公司需要季度报税和年审等，需要委托会计公司费用约200元每月。所以不加物业费合计一年持有费用约1万元，相比普通公寓多了持有成本。

2、转卖需全款，交易门槛提高：新房是开发商和相关银行合作，可以做到和普通公寓或办公楼一样的五成首付。但转让交易时，只能全款支付，交易税费也相对较高，抬高了交易的门槛。

【小结】

项目位于公明老城核心区，周边市政办公、文体设施、商业、教育、医疗等资源集中，且临近规划双地铁口，最快明年年中6号线开通即可直达市区，规划13号线还将连接南山多个产业园区，地段优势明显。

项目单价仅相当于周边住宅的一半左右，面积小、总价低、实用率高，是产品的最大优势。

另项目工改性质，其产品多为产业研发用房，在购买条件和交易门槛都高于普通商品房产品，在持有成本和交易税费方面远高于其他同类产品。

虽项目在购买和转手交易门槛较高，但价格也远低于周边楼盘，其地段优势和产品优势叠加，未来在租赁市场将易获得青睐。投资的话，产品特性要考虑清楚，具备一定的风险意识。

（内容完）

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