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为改善而生，卓越上塘-红山新盘，建面约108-125㎡柏奕府即将入市

位于龙华上塘-红山板块的卓越柏奕府，是卓越全新高端住宅产品线——“奕”系的首发项目，以高标准精工建造，从公建化铝板幕墙+low-e玻璃，辅以简约大气的无边框设计的建筑立面规划效果，可见一斑。

项目主推建面约108-125㎡住宅产品，带装修交付，重点迎合改善型家庭需求。当前，其展示中心已对外开放，预计12月入市。

项目效果图：

一、交通环境

卓越柏奕府位居龙华区新区大道与建设东路（建设中）交汇处，西侧直连福龙路，东侧步行可达地铁4号线上塘站，具有较好的快速交通接驳条件。

道路交通方面，经过多年的快速发展，区域内路网趋于成熟。从项目出发，往东连接龙华老城中心及壹方天地商圈；往南连接红山配套群及深圳北站商务区，片区组团间通达性好。

通过建设东路（建设中）便捷对接福龙路，向南直通福田香蜜湖、车公庙；向北接龙大高速通达光明科学城、东莞松山湖。

通过转换南坪快速路、机荷高速公路等高、快速路，前往前海核心区、南山科技园等片区高效方便。

项目交通示意图：

轨道交通方面，从项目步行至地铁4号线上塘站约600米左右（百度地图测量，仅供参考），在比较舒适的路程范围内。

地铁4号线是连通港、深、莞大湾区城市，促进深圳都市圈的要素流动的重点中轴线，线路北接龙华行政文化中心，南连福田中心区、深港科技创新合作区，跨过福田口岸转达香港。

同时，4号线还连接了龙华片区内两大枢纽站，一是深圳北站，二是龙胜枢纽站（规划中）。

前者大家再熟悉不过了，是集地铁4/5/6号线及深惠城际（规划中）、广深港高铁、厦深铁路、赣深铁路（即将通车）等多条轨道交通的综合交通枢纽，紧密联系大湾区城际及接入全国铁路网的重要站点。

后者是新规划的城市区域级枢纽，集地铁4号线、城际深大线，并打通地铁6号线上芬站，形成三线交互换乘的大站。

龙胜枢纽布局图：

其中城际深大线为龙胜枢纽站的重点线路，起自深圳机场终至大亚湾（先期工程终到坪山聚龙），是大湾区城际铁路网的重要组成部分，也是横跨深圳二、三圈层的东西向轨道快线。

当前先开段已动工，预计年底前全线动工，2026年建成（实际建成时间以官方公告的为准）。届时，卓越柏奕府将拥有更完善，选择更丰富的轨交通道，实现市域、城际间的快速通达。

深大城际线换乘示意图：

二、区位规划

项目所在的上塘-红山居住板块，南面与深圳北站商务区接壤，东北面为龙华传统市镇，是龙华自大运会以后的十年间，发展最为迅速、改善最为见效的区域之一。

经过多年的沉淀，深圳北站商务区已成长为深圳新的总部基地，是龙华在“数字龙华，都市核心”的全新发展战略下，全力打造的总部企业集聚区。

当前已有美团科技、华阳国际、深圳通、稳健医疗、小鹏汽车等总部企业入驻，总部经济抱团发展的集聚效应正加速形成。

深圳北站商务区效果图，仅供参考：

在十四五开局之际，项目所在的板块还将有多个突出的发力点。

一是，上半年市发改委披露了《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，引人瞩目的当属在推动核心区扩容提质中提到的，将龙华区民治、龙华两街道纳入都市核心区。

这意味着，在深圳都市圈的发展规划下，龙华南部区域的都市功能定位与福田、南山等中心区对等，将实现整体相对均衡的发展水平。

上塘-红山板块在规划的核心都市区的交集区域，将持续享受新基础设施、城建环境等发展红利。

深圳都市核心区范围示意图，仅供参考：

二是，龙华正重点打造市级商业中心，即龙华国际商圈，概念范围横跨龙华、民治、大浪三个街道。其南部紧邻深圳北站国际商务片区，东北部至坂雪岗科技城，西部为阳台山森林公园。

规划提出以粤港澳大湾区的视野，将龙华国际商圈建设成为融合商业服务、创新创意、科创服务、品质生活的多样化城市功能的“粤港澳湾区消费首选地”。

龙华国际商圈规划范围示意图：

当前，其城市设计全球招标正在进行中，MLA+、Zaha、AECOM等6家机构入围资格预审阶段，将开展空中连廊体系规划、绿谷景观规划、龙胜枢纽片区综合开发规划等，探索“空中连廊+地面购物+地下行车”复合空间形态，打造世界级未来消费体验中心。

已落地的零售场包括山姆会员店、龙华壹方城（壹方天地C区）等新型业态零售场相继开业；世界零售巨头COSTCO（开市客）也已落地动工，预计2023年建成并投入使用……

其中，项目距离壹方天地约2.3公里，距离COSTCO仅约1.3公里（均为百度地图测量，仅供参考）。

龙华COSTCO效果图：

三是，区域旧改规划进一步加大布局，仅项目周边来看，已吸引包含华侨城龙胜项目（建设中）、龙华海岸城（规划中）、佳兆业建大轮胎厂项目（规划中）、华润上塘项目（规划中）等重点项目，以及鸿荣源、星河、碧桂园等实力房企。

旧改示意图，仅供参考：

三、周边配套

周边既有及规划建设的各类配套设施齐全，涵盖种类丰富，规格层级较高，能够满足多元的生活休闲及文化体验等需求。

凭借便利的交通、区位条件，在更多配套的获取上，还能获得更广泛地延展。

配套示意图，仅供参考：

商业配套上，除上述提到的山姆会员店、COSTCO（建设中）等零售场所外，综合商业ATMALL，即位于卓越柏奕府的东南侧，步行可达。品牌商业齐聚，可以满足日常多样的购物需求。

沿着地铁4号线及腾龙路南下，红山6979、天虹购物中心、龙光商业广场等场所可以提供更加多元化的消费需求和消费场景。

健康配套上，项目地块南侧规划为民治片区综合医院（暂用名），根据最终遴选方案显示，该医院将有珠江投资建设，并委托广州医科大学附属第一医院运营管理，即钟南山院士坐镇的广医一院。

片区内另规划了新华医院（建设中）、市第二儿童医院（建设中），均按三级甲等规划建设，计划未来两年内将实现主体结构封顶。其中，新华医院将由北京大学深圳医学部负责运营管理。

深圳市新华医院效果图：

文体配套上，片区内拥有龙华区市属及区属的高规格文体设施，项目就近范围内即有龙华人都比较熟悉的“两馆”（市第二图书馆、市新美术馆，建设中），以及简上体育综合体（建设中）。

其中，简上体育综合体与卓越柏奕府的直线距离仅约550米（百度地图测量，仅供参考），将建成龙华片区独具魅力的体育标杆综合体，可提供层次丰富的运动场所，目前正处于装饰装修阶段，预计年底竣工。

简上体育综合体效果图：

四、项目信息

卓越柏奕府规划占地面积约2.45万㎡，建面约17.95万㎡，容积率约5.0。

项目整体分为南、北两个地块，北地块备案名为“卓越柏奕府”，可售房源均位于北地块，居住属性纯粹；南地块备案名为“卓越柏乐庭”，为1栋约29层高的公租房和9班幼儿园构成。

另值得关注的是，在配建幼儿园的东侧，即南地块东侧规划有初中用地（18班）。

项目平面示意图：

整体来看，项目具备几个突出表现：

1.约1：1.25高车位配比。柏奕府规划共计870户住宅房源，由4栋约150米的超高层建筑围合而成，超高层规划可保证楼间距以及景观视野和采光的更大化效益。

3梯5户的高效梯户配比，规划车位1091个，车位比约为1：1.25。在区域新房产品中，该车位配比相对出色，能够较好地满足业主的家庭用车需求。而在车位争夺成为不少小区痛点之际，也具有较高的实用价值和前瞻属性。

项目整体效果图：

2.大尺度纯改善空间布局。项目可售房源为建面约108-110-117-125㎡改善户型，结合地段价值来看，面积段匹配。

朝向上，楼栋落座科学合理，避免各单位间的互相干扰，又能保证良好的均好性。朝向以南向为主，还有部分通透户型，通风采光性能优秀，主要生活空间阳光直射充足。据称有40%单元可瞰山景，是龙华当前比较难得的远瞰山林景色的居住社区。

格局上，户型具有良好的开间进深比，布局科学合理，空间利用充分。多阳台或大阳台配置，阳台最大进深约2m，相比同类产品多处将近2-3㎡空间，能够提供良好的居住体验和空间扩展。主卧自带阳台和超大主阳台在市面中同类产品中实属高级别配置，其它主要功能空间大开间飘窗配置，多角度采光，室内明亮，有利于室内空间扩展。

设计上，餐、客、厨一体化空间设计，动线合理，空间互动感强。半开放式餐厨关系，户型设计上厨房门可开可合，保证视觉通透性。

还具备承载多元场景自由组合的百变空间设计，例如：打通墙体，变超大老人房；增加隔断，三房变四房；去掉隔断，即变超大方厅等，保证功能的全面性，又能满足居家生活中不同时段对空间强度的多种类型需求。

建面约125㎡户型效果图，非交付标准，仅供参考：