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置业光明不完全手册 之 公明篇

海水有潮涨潮落,偏距深圳一隅的光明新区也时不时的会被置业者们想起,当然有前阵新开楼盘的影响,但主要原因还是这里的房价相比中心城区更友好吧,不过相比紧邻福田南山的龙坂或宝安,光明新区上头条的次数少得可怜,在此置业还是需要做番功课的,相关帖子可以先看看《连光明都要坐4望5万了?从1房到4房光明置业指南》  ,  《光明涅槃将破五 靠什么拯救刚需?》


光明新区辖区地理范围不小,总面积156.1平方公里,虽然目前行政上已经细分为光明、公明、新湖、凤凰、玉塘、马田六个办事处,但我们一般习惯上还是笼统的以龙大高速为界,以东为光明片区,以西为公明片区。

 

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公明片区综述


光明新区成立不过十年而已,但公明街道历史就相对比较悠久了,考古就不说了,但是需要知道的是整个光明最早的工业和商业都是在公明出现的,最早的商品房社区也是在这里(例如长春花园),而红花山周边到目前为止则一直是公明的地段核心,政府机构、商业、教育、医疗和文体娱乐设施基本都是围绕它建设的,所以周围旧改和重点交通设施密布也是正常了。


有龙大高速和南光高速在,自驾到福田核心或南山核心基本都是40分钟左右(高峰时段),公交出行的话,在2020年6号线通车前,乘坐K578及各路定制公交到福田南山的核心区域基本都需要1小时。


现在光明新区的总体规划中,光明的规划高度似乎高过公明,不过作为老牌的产业重镇,公明的旧改规模较大,推进速度相比光明也是比较快的,更重要的是整体的生活配套要远远好于一切都要白手起家的光明片区了,不过在2020年前还是6号线公明广场站到南庄站附近区域的生活配套和市政设施更加完善,而松白路沿线则需要耐心等待沿线各新盘的自带商业成熟完善了。

 

(配图来自咚咚找房牛浩思)

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个盘点评


宏发雍景城(点击产看具体房源)


位于别墅路和红花北路交界处,红花山公园东侧的大型综合性花园社区(批地时间2003年,建于2004年至2005年),由三排别墅,10栋多层和10栋小高层围合组成,欧式建筑风格,品质档次高,社区绿化好面积大,设施完备,自带幼儿园,门口是红花山体育公园和建设中的6号线南庄站,近龙大高速入口,裙楼和对面上域楼下有规模中等的社区商业,十分宜居。


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美中不足的是北门进来的一小段不是完全的人车分流。


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户型设计方正大气,部分多层户型有超大面积的赠送,但大户型多,且整体户型设计较为“奢侈”,120多平的3房很常见,最小也是七十多平的两房,基本都是多层且数量较少,整体均价约3.8万。


有别墅的社区相比其它楼盘,一般格调还是要高一些,雍景城据此暂且占据公明楼盘品质的头名,不过他的园区、物管、地段等还是对得起这个排名的,需要大社区里阔绰大户型的朋友看这就没错了,有天台或地下室的多层两房,88平的小高层三房都是雍景城中值得守候的好户型,不过放盘稀少,价格就不一定便宜了。



宏发美域(点击产看具体房源)


位于别墅路南侧,红花山体育中心对面的大型高层花园社区(2006年批地,2008年建设),和雍景城隔着别墅路相望,由11栋15到18层不等的小高层组成,园区设计精致,绿化率较高,品质档次较好,设施完备自带幼儿园,裙楼有简单的社区商业,小区外东侧有街区菜市,正门口是正在建设的地铁6号线南庄站,开车上龙大高速不用五分钟。

 

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和雍景城“大开大合”的风格不同,美域的园林设计和户型设计都稍微收敛了一点,不过精致程度并未缩水,有些还更好——两梯两户的小高层够方便舒心,小区的植被覆盖相比雍景城更高,暴晒的地方少,更重要的是完全人车分流了,不过后面紧挨着南庄村算是个缺点?


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同样是等待2020年6号线的开通,相比雍景城,地铁建设工程对于美域的不良影响就小多了,小区整体都是比较安静舒适的,98平或130平左右的4房都是值得推荐的好户型,目前市场均价约4万,不过小区向来放盘稀少,想要心仪户型的话得有耐心和运气。


宏发上域 (点击产看具体房源)


位于红花山公园东侧,民生大道和兴发路交界处的中型高层花园社区(2010年批地,2012年建设),由11栋15到18层的小高层组成,园林设计布局精致实用,品质档次较好,自带幼儿园和两万平米的购物商城,靠近正在建设的地铁6号线南庄站,和龙大高速入口。


上域的花园和美域或雍景城相比无疑是小得多了,但还算精致,设施也还齐备,特别之处在于楼下就是业态丰富的购物中心,虽然营业面积不大,但是基本的都有了,档次也尚可。


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上域均价在4.5万左右,有这么高的价格,他的次新盘身份是原因之一,自带商业综合体的分量更重些,但最重要的是他的户型设计较为紧凑,在其面世后的几年中上域几乎是唯一的,各方面条件都很不错的,能够提供小户型房源的楼盘了。


上域的租售都比较活跃,特别是两房根本就是供不应求,至于89平的4房则是它高赠送的集中体现了,在公明置业的人,如果对周边现成的配套和环境有一定要求的话,上域的综合素质和门槛就是性价比最高的了。


福盈中央山(点击产看具体房源)


位于红花山公园正对面,振明路上,公明办事处旁边的小型小高层花园社区(2013年批地,2014年建设),分为南北两区,园林设计布局简单精巧,品质档次不错,自带幼儿园和裙楼商业,因为所处位置为公明老城商业中心,购物休闲都较为方便,靠近正在建设的地铁6号线公明广场站(规划的13号线也会在这交汇),和龙大高速入口。


中央山的占地面积本来就比宏发上域还小,分为南北两块后布局就更紧张,临着振明路的北区设施相对完善,南区花园就很小了,而且中央山的公寓较多,住宅中特别是中小户型的供应其实并不多。


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社区花园小没关系,中央山业主下楼遛弯都是去对面的红花山公园。


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中央山的品质、社区空间、物管等相比宏发上域都要差一些,但是在老城中心又正对着红花山公园,未来还可以很方便的蹭天汇城的商业配套,所以还是有不少人喜欢这块小小的繁华地的,更重要的是这价格也是有差距的——住宅3.7万左右的均价跟不少片区的公寓差不多了。



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我是偏北,资深淘房哥,最擅评楼论市, 熟悉龙华,坂田,光明,坪山及宝安等片区,熟悉交易流程,常期作为嘉宾参与FM106.2,FM94.2等深圳电台和深圳卫视《今日地产》节目。

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