专家解读：“十九大”风向标及2018楼市何去何从？

   11月4日上午，咚咖房学院第67期——9.9会员专场特邀请重量级大咖李宇嘉博士及咚咖房学院淘房哥专家悦航在福城前海新纪元进行纯干货分享，以《十九大后楼市全方位审视和置业规划》为主题，为置业者解读未来楼市风向标。

   当天，李宇嘉博士就十九大后未来房地产市场走向？十九大报告中透露了哪些信号？及2018年调控政策风向，及租售并举对楼市的影响等多个问题进行了解读：

李宇嘉观点：

    李宇嘉博士认为，十九大一个重大的变化就是习近平新时代中国特色社会主义理论写入党章，这个新时代就是习主席所讲的新时代、新使命、新思想、新征程，这个理论将成为未来我们国家5-10年甚至数十年所有经济改革和政策的主要导向。

    一、新经济时代的标志：未来不再强调经济增长速度，而是强调民生目标；

    这两年的经济增长一直是在6%-7%之间，相别于2008年“保8”的目标，未来实现习主席提出的百年目标或者全面建成小康社会的目标；到2020、2030年经济再翻一倍，这意味着经济增长速度的诉求下降，无论是经济还地地方政府，对于房地产的依赖就会下降。

    1、消费要发挥对经济发展的基础作用；十九大提出强调消费要发挥对经济发展的基础作用。从现在经济增长的贡献来看，“三驾马车”中，消费占比已经超过50%，未来还会继续强化消费对经济的拉动作用。

   2、生产让位于服务：深圳的公共配套的投入力度是国内最大的，尤其在教育方面已快步赶上广州；在租售同权方面，深圳在国内都是领先的，绝大部分人只要长期稳定的租赁，包括城中村租赁，都可以接受公办教育等，未来许多城市的生产要让位于服务。

    3、要素数量投入让位于科技创新；深圳在这方面未来一定在全国是领先。经济新时代对房地产的影响是革命性的，房地产对经济的拉动、托底功能弱化；城镇化、工业化不再强调造城；而是引人、服务、消费和需求满足。

    4、经济新时代这几大特征对深圳最大的影响是对年轻人的吸引力会继续增加，近几年深圳每年人口流入在40-60万之间，全国居首。这原于深圳有更好的就业机会，及深圳的公共服务在不断完善，以及把城中村放进生活成本中来看，深圳房价和生活成本都不高。    

   二、土地市场的新时代：未来将不会再诞生“地王”

    地王是推升房价的主因，但从今年来看，“地王”已越来越少，未来不会诞生“地王”，新地的出让会限制很多条件，以后不可能招拍挂也不可能出高地价，没有地王固定资产投资就会下降。

   事实上，没有土地财政就没有深圳的城市更新、及大规模开发，所以说土地财政是个好东西，但很多城市用歪了，现在不强调土地财政，地方政府的融资会通过其它途径来解决。

    此外，国家以后会大规模展开集体土地入市，预计以后东莞和惠州、广州这种有大量集体土地的城市，会通过集体土地来建，因为广州本身就是13个集体利用土地建房的试点城市之一，原来深圳的房价之所以高，是国有和集体二元管制下，集体土地只有政府征收了以后才可以入市，建了一道防火墙，土地供应是有限的，造成房价高。水闸打开以后，低成本土地入市并不会造成房价下跌。

   三、“租售同权”将成未来主基调

   对于房地产“十九大”是这样表述的：一是住房要回归居住属性；二是多主体供应、多渠道保障、租售并举，目标是让全体人民住有所。十九大主要的风向标是“你先去租房，不再鼓励你去买房，房价也不会大规模的上涨，利率也会很高，持有房子的成本，未来还会有房产税。”

   未来社会的主要矛盾，已从人民群众日益增长的物质文化需要与落后生产力和生产关系之间的矛盾，转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

    新时期社会的主要矛盾也意味着房地产还将有大发展的机会，不同的是，过去以粗放型的市场化为主导，以价格增长为表现形式的楼市高速发展一去不复返；未来全民都有房所居，但是这种住要基于住房回归居住属性，而不是一窝蜂涌入买房市场，如果我们通过很多手段抑制投资炒房，鼓励大家先去租房，等有一定资产再买，这就是良性循环。

    现在强调租售并举，可以预见未来会完全或大部分向租赁供应转移，国有银行的金融服务的对象要转向租赁。城中村从拆迁转向租赁市场的新导向； 国家对房价控制的很严格，未来不会让房价继续大涨，开发商不敢大规模参与城中村改造；会有更多的开发商参与棚户区改造，建人才住房，像万科一样做城市的配套服务运营商。一但这样，深圳还会保留大量的城中村，这是深圳最大的竞争力，也是深圳继续吸引人口流入的主要优势。

四、房地产进入发展新阶段，租售同权对商品房的影响有限。

十九大以后未来几年将是房地产发展的新阶段，也是房地产新机会的到来，从全国来看，大概有4亿左右新市民，包括2.45亿外来人口和2000万大学生等在租房，深圳80%的人在租房，70%的房子在出租，所以租赁市场规模很大。

     租赁确实会分流一部分需求，但事实上凡是租金高的地方，房价也一样高，香港和新加坡就是很典型的案例。从中长期来看，这部分人还是要买房，事实上对于购房市场需求来说就是接力棒效应。不管以后深圳建多少人才住房，及怎么发展租赁市场，商品房和租房的生活品质存在很大差别，商品房和租房还是存在本质差别，否则住房体系会混乱。

   这一模式下，长租公寓的最终结果是租金会上涨，包括城中村，原来都是私人市场散租，秩序不好、二房东都是低租金的对价，一旦企业去管理，秩序、公共服务变好，租金就会上涨，否则企业无法盈利。

   五、城市群的发展，粤港澳大湾区的机会

    城市群的发展中，珠三角深莞惠粤港澳大湾区都有大发展机会，粤港澳大湾区的规划国家发改委已编制完成，十九大后上报国务院，粤港澳大湾区的规划跟雄安新区的规划都上升到国家的高度，2018年“两会”之前粤港澳大湾区规划会披露出来，深圳新一轮总体规划的修编前两天引起了很大的反响。

    最直接的影响就是以后不管是深莞惠之间轨道交通的大发展，还是有效的需求向周边疏导，以及深圳和香港的融合带来深圳企业的二次腾飞，以及企业腾飞带来的老百姓收入的提高和房地产机会都非常重要，还包括棚改。

    六、房地产长效机制是保持持续稳定，调控会“因地施策”

    未来调控会怎么变化？住建部新任部长王蒙徽在十九大新闻中心举办记者招待会上的表态集中在长期制定“房地产长效机制”，保持房地产市场长期稳定，而采取措施方面坚持分类调控，因城因地施策”，未来各城市调控政策将会出现分化，但会趋昆如果调控放松，脱实向虚就表现为脱实向房，现在已经容忍不了房价再上涨。

    国家统计局发布的城镇人均住房面积是36.6，超过发达国家水平，深圳有1041万套住房，而常住人口是1076万，以此来看深圳的住房供应是够的，为何住房问题还这样严峻？是因为结构性供应很差，住房供应效率很低，有效的需求没有得到释放。

   七、房地产税肯定要征，但还没到全面征收时机

   征收房产税还有两个前提条件，一是不动产统一登记，二是立法税收法定，不合法的东西没法评估价格，这也是制约房产税征收的很重要的原理，但未来肯定要征，它的条件会慢慢成熟。

   八、未来房地产行业的机会：不要非盯着实物房产投资

    从全国角度来说，一是增量空间； 二是住宅产业化的机会，不仅投资房子，你还可以投资股票，比如最近一段时间世联行的股票翻了一倍，就是受益于租售并举。

   以后新增住宅要全面向租赁转移，以后很多租赁住房都是政府主导，全面住宅产业化，这也是很多机会。为了解决租赁企业融资难问题，房地产信托基金投资也会大量产生，所以大家的眼光不一定非要盯着实物房产投资。

    九、2018年调控将持续高压，楼市相对来说会走弱

    2018年调控将继续高压，租赁会分流，金融去杠杆还会继续；经济方面，2018年经济会比较稳定，周小川讲今年的经济增长可能会到7%，过去我们一直在刺激经济，它的滞后效应会逐渐显现，所以我感觉2018年经济不会差，经济不会差，楼市调控肯定会很紧，这是毫无疑问的，所以2018年楼市相对来说是比较弱的走势。

   对深圳来说，我认为是上有顶、下有底，2018年不好也不坏，但是有一些结构性机会，可以淘到比较好的房子；但对于短期投资来说，我不是特别赞成。

悦航：深圳置业，“高位”楼市的买入时机和“陷阱”

     1、对李宇嘉博士分享的理解有三点：一、目前房地产市场还是有价值的，红利还是可以持续的。二、只要有交易，参与到房地产进程当中其实也是分配财富的过程。三、目前高位楼市之下，我们参与财富的分配不是瞎子一把抓，还是要有倾向性的。

    2、目前深圳高位楼市状态下，站岗是必然的，只不过长短周期而已，尤其是一线、强二线城市，买来自住没有太大问题，但选择标的尤其区域楼盘应该有倾向性，只要有交易能卖得出去就不会站岗，只不过赚多赚少的问题。

    3、关于资产配置，首先是门槛提高了，短期内不会降，二是首付成数也应该不会降，消费贷抽水。现在不能像2012年-2016年这种操作方式快进快出；如果是中长期三到五年或以上的配置，只要你选择热门区域、比较低估的楼盘，还有机会。

    4、十九大报告给到我们的理论是目前中国的城市化率才达到57.35%，如果达到世界银行公布的2011年美国城镇化水平82.38%，中国还需25年左右的时间。

   5、深圳城市发展面良好，商品房供需矛盾突出，短周期的市场波动不会改变城市化进程中房产保值和升值属性。深圳房价整体难降，政策导向以稳定资产价格为主，不要期待整体降价。受抑制的楼市行情下，因投资止损价格回调或者业主为缩短换房周期降价卖房，概率有所增大，在可对比的情况下可以适当等一等。

    6、中国的房地产市场其实是有价值链的，一线城市北京、上海、广州、深圳一定是处在价值链的顶端，是锚，只要这个主心骨的资产价格稳定了，管你三线、四线城市怎么样，因为这四个城市代表了中国经济的活力和价值。中国现在要走国际化，尤其是人民币国际化，所以一线房产一定要稳，在这个前提之下，加上城镇化的大趋势，包括经济活力升级，人口不断往一线城市导入，只要这个城市发展有活力，房价还是有上涨动力存在。

    7、关于买入时机，行情冷转热启动的时候，政策松绑是明显的信号，大概率挑选区域内非冷门楼盘。2015年的上涨，“3.30”是一个发动机启动点，但这不是真正的启动点，整个发动机的启动点应该是2014年“9.30”政策。如果未来首付有所降低，贷款有所支持，很明显就是买入的最好时机，大概率挑选区域内非冷门楼盘。

   8、选择楼盘以政府往哪里投钱，就往哪里走，只要他投钱的区域未来可能会达到像南山、宝中、龙华红山的水平；如原关内，改善综合属性均衡的居家电梯中高档物业。原关外，资源重点倾斜打造配套升级的区域，选择中高档物业。片区内，关注度或者成交比较活跃的中大型花园社区。

    9、宝安VS龙岗，由于时间关系，我只挑选宝安和龙岗，一个西进，一个东进。多中心发展格局，用“田忌赛马”视角看待房产的价值。

    10、龙岗的几个区域是深圳“十三五”规划中重点关注的区域，全市15个重点发展区域龙岗有4个，分别是坂田坂雪岗科技城、大运新城，以及地铁3号线龙岗大道沿线，从大运站到龙城广场站，这是未来发力的区域或带状区。另外一个是宝龙科技新城。

    11、坂田有华为和相关产业链的企业，必然是龙岗纳税大户，也就意味着它的购买力是有支撑的，当然前期也有很多在坂田上班的人买了福田、南山，因为配套确实差，但这几年通过旧改，坂田尤其坂田南的区域蜕变比较明显，我认为还是存在机会，龙华的房价相对比较高，尤其是红山，它能带动辐射龙岗片区对等性标杆楼盘。

    12、宝中、西乡、新安都是网友关注的区域，一千万以上的房产，宝中、西乡、新安都差不多；通过这几年的旧改，这个片区有中高档物业、中高档商业、改善型户型、宜居社区、公园、地铁，再加上部分楼盘有宝安中学学区的加持。此外，宝中、新安老城、碧海，个人认为参考就好，未来相同档次的改善楼盘价格是趋同的。

    13、哪些特质的物业不建议碰？一是评估价评不上去，二是违建，还有一种是原关内，租客化的老高杂电梯房。有做仓库的，有做办公的，也有好几个人一起合租的。另外是原关内“老大高”的房子，90年代左右的房子，绝对的大面积，高楼层。

活动现场

9:40：网友陆续签到

10:10：来宾陆续入座

  10:30：活动正式开始

【大咖介绍】

李宇嘉博士：深圳市房地产研究中心高级研究员

深圳市房地产研究中心研究员，多家财经媒体和报刊特约撰稿人，深圳卫视财经频道特约评论员，参与深圳市多项房地产市场调控政策、住房政策前期研究工作；住建部中国房地产产业协会专家组成员。