从1.0到3.0，全面解读华润置地城市更新新信号

随着存量市场热度不断攀升，越来越多的开发企业加入到城市更新大军中；而频频出台的城市更新相关政策则意味着市场更趋严格，对开发企业的实力要求也不断提高。

在大家都摸着石头过河的大背景下，华润置地华南大区上周开了一场备受关注、干货满满的品牌战略发布会。

发布会上，华润置地高级副总裁、华南大区董事长孔小凯在致辞中指出，华润置地已逐步向“城市综合投资开发运营商”转型，更首次公布了综合开发、城市更新、城市建设运营、产业平台以及创新业务构成了华润置地华南大区的全新业务矩阵。

其中，城市更新业务现场有了很多爆料， 值得关注的信号，值得我们研究与解读。

对于华润置地城市更新业务的梳理，华润置地华南大区副总经理赵荣在发布会上提到了一个有趣的概念。在他看来，华润置地的城市更新可以分为三个阶段，以华润中心为代表的1.0时代，以大冲旧改为代表的2.0时代，以及正在进入的湖贝3.0时代。

一、深圳华润中心，城市更新项目的起点

说到华润置地在城市更新领域的作品，就不得不提1.0时代的重点项目——位于罗湖的深圳华润中心。华润中心作为华润置地首个城市更新的项目，同时也是全国首个真正意义上的都市综合体。

2002年，万象城地基开挖后，凤凰卫视的窦文涛在他的“锵锵三人行”中调侃道：“华润用40个亿在深圳砸了个‘大坑’。2004年，这个坑之上，深圳万象城开业，2009年，包括深圳万象城、君悦酒店、幸福里、华润大厦在内的华润置地首个城市综合体项目深圳华润中心全面落成，这也带动了老罗湖蔡屋围片区消费升级以及价值重塑。

以“万象城”为主导产品的综合体项目目前已进入中国内地十多个城市，所到之处，片区价值得到提升，同时为城市面貌增加一张新名片。

二、华润城——存量土地产业调整范本

在华润中心后，华润置地另一个大受欢迎的的产品是大冲华润城项目。华润置地城市更新也走进了2.0时代。

华润城前身，是汇集大量深漂族的脏乱差城中村。随着深圳科技园的高速发展和外来务工潮的到来，越来越多的人涌向这里，大冲村也出现了城中村不可避免的乱象。2007年，华润置地正式参与到当时“广东最大旧改项目”的建设中。

在奠基仪式上，华润置地董事总经理吴向东描绘了新大冲的愿景：“无论你相信或不相信，当重建完成之后，新大冲的美好程度一定会超出大多数人的想象。”

如今，往日的大冲村被建成一个280万平的城市人文综合体——华润城，它已成为华润置地城市更新的一张名片。作为企业与政府、原住民成功合作的旧改项目，在项目改造之初，华润置地平衡各方利益，将旧住宅、厂房改造为高端路线的城市综合体，使得旧城中村涅槃成为集产业、城市、生态功能集于一体综合体。

华润置地兑现了当时的承诺，如今的华润城，延续着旧村落的文化脉络，并重新激发了片区活力。“深圳华润城”模式如今已成为存量土地资源产业调整的参考范本。

一组媒体图片看大冲村变迁▽

总的来看，华润置地的综合体开发能力和产业资源整合能力是值得称赞的，同时其兼顾各方利益，保存历史记忆及增加公共配套等一系列开发理念，也能看出华润作为央企的社会责任心。

三、城市更新新纪元——湖贝造666米高塔

发布会上，颇受媒体关注的湖贝旧改项目，被赵荣称为是华润城市更新的3.0。媒体刷屏的湖贝666米高塔已获相关部门批准，发布会上华润置地官方再一次确认了该信息。此外，对于业界非常关注的湖贝项目，华润置地还透露了更多的细节。

湖贝旧改项目拆迁范围包括93个原始宗地，几乎涵盖了建国以来深圳地区所有的土地类型，与广东省“三旧”改造相比，新增“政府社团用地”参与更新（包括政府办公、公务员宿舍及经营性物业等），比大冲旧改更为复杂。笔者此前曾多次探访湖贝村，在2016年只能看到华润旧改宣传横幅挂到村内，如今两年过去，湖贝村已拉开拆迁序幕，华润的实力真的不可小觑。

另外，发布会现场显示，华润置地将湖贝打造成具有鲜明岭南特色的文旅胜地。目前，湖贝已经规划了666米高的粤港澳湾区城市地标“湖贝塔”，未来将有六条地铁线汇聚湖贝，形成一个巨型的泛枢纽区域。

同时，项目还将规划打造文化设施集群，在公园周边，布局4000座国际文化交流中心、1400座大剧院、1200座音乐厅等8处文化集群设施；项目将改变常规的井田制、孤立占地的粗放规划方式，采用集群式、附建式，整合全球文化演出资源，引入世界级剧目驻演，打造深圳市乃至南方六省的文化高地。

赵荣现场提及：“如果说，1.0阶段是拆除重建，2.0阶段是更多的考虑城市的产业及形象升级，3.0阶段是更加尊重人文，满足人们的精神需求。前两个阶段可能分别对应着罗湖中心及华润城项目，那么湖贝项目正对应着第三个阶段。华润置地将会加大投入，去打造出比罗湖中心及华润城更优秀的产品。”

四、加码城市更新

 落地及在拓城市更新项目达90余个

发布会上透露，目前华润置地在华南地区已经有九十多个城市更新项目，将以其集团产业资源优势及优秀的开发运营能力，外加其社会责任开发理念，加码布局城市更新市场。

华润置地城市更新业务范畴主要针对国内一、二线核心城市的旧住宅区、旧商业区、旧工业区、城中村和旧屋村，进行拆除重建、功能改变以及综合整治。据了解，在华南大区陆续进驻了广州、东莞、湛江等城市，已落地及在拓城市更新项目达90余个，业内不少声音将华润置地城市更新称为全国旧城改造的行业标杆之一。

在深圳，除了部分已经面市或陆续入市的万象城、华润城、华润悦府、华润银湖蓝山及华润后海中心等项目，华润置地正推进的项目则还包括华润下李朗项目、华润宝安凤凰岗项目、华润罗湖村项目、华润上塘项目、华润龙华科技小镇项目、华润潭头项目、华润航港生态产业城项目等数十个新项目。

1、潭头项目

潭头项目规划统筹用地面积约435万㎡，拆除用地面积约198.37万㎡，规划建筑面积约740万㎡。项目以打造华润未来产业园为目标，定位为“深圳西北中心，湾区全域智城”。

 2、航港生态产业城项目

项目规划统筹用地面积约118万㎡，更新单元用地约70万㎡。项目将借助空港交通优势，以生命健康产业和智能制造产业为核心体系打造空港新城典范之作。

 3、凤凰岗项目

项目占地面积约29.5万㎡，拆除用地面积约27.2万㎡，规划建筑面积约128万㎡。项目将以“山水凤凰，万象食家”为主题，打造集合商业，办公及居住为一体的城市大型综合体，提升片区整体风貌，形成具备独特风格的综合标杆项目。

4、龙华科技小镇项目

项目规划统筹用地面积约为198万㎡，更新单元用地面积约78.4万㎡。项目将践行“产城融合”理念，打造龙华区集高新产业、生活居住、高端配套与绿色生态为一体的宜居宜产的科技小镇，共筑“龙华明日之城”。

5、上塘项目

项目规划统筹用地面积约71.5万㎡，拟规划建筑面积约337万㎡。项目拟打造集产业、居住、公共配套、生态于一体的复合、多元、高端的综合社区，助力龙华区经济的进一步腾飞。

6、罗湖村项目

罗湖村项目规划建设建筑面积约26.7万㎡。项目将打造为深港融合发展的重要平台、深圳河湾畔的门户新地标及集消费、休闲、生活、生态于一体的高端商住综合社区。

五、结语

城市更新不是简单的拆除重建，它需要创造城市价值，协调产业资源，实现经济转型，提升城市形象。

城市更新不是对城市过往的颠覆，而是对城市生命力的延续。

华润置地正以其社会责任心、强大产业资源整合能力及高品质精品理念，不断探索，用城市更新作品解决城市发展的问题。

未来的华润置地将为深圳带来怎样的惊喜，让我们拭目以待。

深圳市易图诚泰数据服务有限公司是由深圳市易图资讯股份有限公司与深圳市诚泰城市更新咨询服务有限公司强强联合成立的子公司。公司作为产城融合全链条整合运营商，服务板块包括：城市更新专业服务、数据产品开发应用、产业园区招商运营等。

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深圳市诚泰城市更新咨询服务有限公司是业界最具实操经验和专业团队的城市更新服务商，专注城市更新、三旧改造、产业运营咨询顾问业务，目前在服务项目超30个，土地面积近400万㎡。

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