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红山公寓悄然售罄 今年住宅预售量或再创新低

新房住宅预售量或创多年来的新低


老牛梳理了今年的住宅预售数据,截止至目前11月28日,深圳全市有45项目(次)新房获批预售,其中龙岗最多,有16个新房项目获批预售,进一步抛离宝安区的新房数量。而上半年的数据显示,龙岗、宝安两区还曾并驾齐驱。

 

2016年政府主管部门连接出台“325”“104”调控新政,从提高首付、延长买房资格年限等方面稳定楼市,2016年新房供应量已经相比2015年大幅萎缩,同比减少40.8%。

 

随着政策的持续推进,今年的新房住宅供应量更是萎靡,45项目(次)中,新房住宅的预售总套数为24064套。

 

去年全年为38321套,在还有一个月的时间里,预售数量达到目前一半水平的可能性微乎其微。那么,今年的住宅新房入市量,将可能再创新低。深圳新房市场进入到了前所未有的压抑期。


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注:2017年数据仅统计到11月28日。

 


大宗交易整售增多,欲购者“望房兴叹”


不好说是不是调控以来,总之从近期的观察来看,深圳新房市场的整售情况不少,尤其集中于商务公寓。

 

譬如今天可能会刷屏的红山6979,本月16日才获批预售许可证,28日规土委销售公示显示所有预售房源“已签认购书”,包括备案均价约14.9万/平方米的底商,而公寓备案均价5.7万/平方米,以这样的神速认购,若非谈妥了整售,而且预计商谈的时间还不短,其它渠道是做不到的。

 

该项目位居龙华核心区的核心区位,是政府重点打造的深圳北部商务中心,市场对其的价值认可度高,前期有不少网友咨询老牛想购入此项目的公寓作为资产配置或自住使用,老牛也给予了肯定。但整售的消息出来后,这部分欲购者只有“望房兴叹”了。按正常购房程序,是抢不过机构的,何况目前还未知整体打包购买的是哪个机构。


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这样的情况还有不少。位于笋岗的招商中环,定位为重点发展片区的新笋岗,招商中环涵括了区域内*对外销售的商务公寓。据资深房市观察者凤凰树老师的说辞,招商中环在公开销售之前,浦发银行已整购1栋写字楼,富龙恒泰、今鼎运营公司各整购1栋公寓楼,建筑面积合计约9万㎡。

 

另外,前海管理局购买塘朗城770套做人才公寓;深圳人才安居集团购买远洋新干线600套住宅做人才安居房;据说安居集团也整购了中粮天悦壹号的公寓做人才公寓……

 

过往,整售多出现在写字楼项目上,商务公寓最多也是几层楼宇被打包出售,住宅被整购的更是没有过。

 

目前,在公开市场上,新房房源减少,住宅、商务公寓多被机构打包购买,对于长期调控房价来说,算得上好事么?

 


12月拍地激增,但普通居住用地〇挂牌


不仅如此,预期的未来几年,新房入市量还可能维持低位。

 

下个月,深圳土拍市场将惯例迎来年度“盛宴”,根据深圳土地交易中心的公告显示,目前已经有9宗地块挂牌,约是全年的1/5。并且,12月未至,预计还将有地块陆续挂出,比例也会继续上升。

 

这9宗地块分布于南山后海、龙中、坪山坑梓、深圳湾超总、大鹏坝光等深圳近几年集中打造的产业区域,囊括了商服、工业、物流等土地用途。

 

然而,让业内及市民望眼欲穿的住宅地块,除11月中拍出的“只租不售”龙华地块外,普通商品住房地块依然不见踪影,保持〇的尴尬局面。并且,在大力发展租赁市场的号召下,本不多的住宅新增用地,很可能也会被转为“只租不售”用地。

 

近5年土拍,住宅挂牌数量其实也极少,2012年居住用地曾拍出过11宗,共计49万平方米用地面积。但此后,最多的2015和2016年也仅仅4宗宅地,且趋势逐渐从宝安、龙华第二圈层区域转移至光明、坪山等第三圈层区域。

 

目前我们所看到的光明、坪山不断有新房涌现,也是近几年的拍地效应带动的结果。


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今年这样的情形跟2014年似曾相似,当年,全年也仅1宗住宅地块推出市场,该地块位于龙华白石龙片区,总建设面积18.65万㎡。

 

市场行情也有相似之处。2014年9月前,全国房地产市场速冻,楼市萧条,深圳房市不免例外,当时有不少新房项目提高优惠幅度,甚至降价销售。

 

但随着政策转向,支持力度提升,9月后楼市逐渐回升,土地市场率先突围,10月推出的居住用地最后被龙光地产竞得,总价达46.8亿元,楼面地价2.5094万元/平米,溢价率高达85.3%。

 

而不同的是,这一轮市场主动降价的行情不多见。虽然从去年10月初深圳开启新一轮楼市调控以来,政策仍然没有松动的迹象,新房由于整体开发建设,易被调控,其预售价格、入市程序皆受到行政指导。不少新盘也因各种原因,延迟入市或接受价格指导。但主动降价的项目少之又少,市区的改善型新房甚至遭热购。


(内容完)


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