跑赢其他资产？看得到的产业带动租赁机遇

随着房地产市场的进一步成熟和城市化进程的不断推进，房地产投资从短期效应逐步转向长期效应。

所谓的长期效应，不仅要关注标的物的购入价格和增值保值潜力，更要重视长期持有的收益率和可持续性。

无论何时，低总价的房地产投资总能受到投资者的青睐，特别是那些在稳定回报和风险控制方面都具有明显优势的标的上。

现在就有这么一个标的，位于潜力迸发中的宝安北部中心，占据战略性新兴产业发展重地之上，LOFT居住用途+现房+总价低+实用高（得房率超100%）+户型前卫多变。

凭借其独特的产品特性和周边新桥东产业升级板块的发展红利，具备长期价值的多重保障。

一、

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先来看项目的红利价值，其所在的宝安新桥东产业升级板块。

该板块主要涵盖新桥东先进制造产业园、深圳激光谷、顺丰智慧物流科技产业基地三大产业载体。

示意图，仅供参考

其中，新桥东先进制造产业园（新桥东项目）规模最为宏伟，建面超过500万㎡，并于日前登上过央视报道。

一个产业园区被央媒聚焦，必有其过人之处。

1.深圳首个平方公里级“工改工”。新桥东项目自启动之初即规划2.3平方公里，更新单元面积约1.52平方公里。

这是什么概念？其规划面积相当于宝安中心区的1/3，更新面积超过了同区域内的深圳国际会展中心，要知道后者是全球最大会展中心之一。

拆改体量之庞大，创下深圳工改及城市更新之最。规模化的影响力，不是一般园区项目所能比拟。

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2.一个园区，也是一座山水之城。新桥东项目毗邻凤凰山和洪田火山两大森林公园，周边环绕长流陂、七沥、屋山、凤岩四个水库，通山达水，本就是一处宜居宜业之地。

全新改造下，项目定位为“工业上楼”先行示范园区，是深圳国家级高新区，满足先进制造业重大产业项目落地需要。

同时，又是涵盖教育、医疗、商业、文体等设施，形成生产、生活和生态等“三生”之间有机融合的产业新城。

示意图，仅供参考

3.计划2030年全面落成，再现深圳速度。几年前，项目还是一大片的城中村和旧厂房，整体环境与新兴城区格格不入。

如今已悄然变样。旧的厂房夷为平地，部分规划从蓝图变成现实，首批入园企业也已进场装修投产，无不彰显欣欣向荣。

如果按照常规模式，一个城市更新项目没个十年八载都未必有声色。但整个新桥东园区按政企联手的连片开发统筹建设模式，计划于2030年全面落成。

二、

可见，新桥东项目“大”、“全”、“快”，是以“工业上楼”+“山海融城”的双示范双创新。

土地和空间可以托举起产业的集聚发展，对于“工业立市、制造强市”的深圳来说，更是如此。

未来新桥东项目和深圳激光谷、顺丰项目合成一股扭力，势必在宝安北部中心内，成为与国际会展城+海洋新城相提并举的明日之星，在片区内“两翼齐飞”，带动区域发展。

有人说这样的产业园区，很像南山科技生态园、软件产业基地，都是业态包罗万象的产业综合体。

不过，老牛觉得它更像蛇口工业区。

规模化的开发体量、融合山水的生态要素、涵盖“三生”的产城一体，都和当年平地一声雷的蛇口很像。

蛇口就是通过产业园区的带动，不断地吸收产业，创造就业，吸引居民，实现了自身及带动周边从荒地到繁华都市的华丽转身，成为深圳独具魅力的片区。

示意图，仅供参考

三、

其实，不管像什么，这类成功经验都充分说明了，优势产业会对区域带来巨大的带动作用。

投资房地产，其实也是投资产业发展，两者密不可分。

一个区域的产业基础、经济活力和就业机会，直接决定了该区域的住房需求和物业价值。

当下的金融低息趋势难以逆转，在充分考虑了其他理财产品的机会成本后，投资标的物的静态租金回报率能够高于多数资产回报率，也就具有稳健的投放价值。

近日，央行发布二季度货币政策执行报告。

报告认为，住房的价值主要来源于未来房租折现，其决定了房产的底价和基础。市场经常提到的“租售比”指标近年来总体回升，未来租金增长的影响也会逐步显现。

目前深圳租赁需求比较旺的地区租售比都达到了3%以上，也高于其它资产。

报告还从需求端及供给端分析。

需求端上看，新市民或是刚毕业参加工作的青年人，对好房子的租赁需求在上升；供给端上看，随着租售比的回升和融资运营成本的下降，住房租赁产业的商业可持续性在增强。

因此，投放的标的在产业蓬勃发展的辐射范围内，不仅能享受到稳定的租金回报，还可能在产业升级和经济增长中获得物业的收益。

随着住房市场深度发展及居住观念更为多元化，租房的选择也会增多，深圳未来租房收益率还有提高空间。

四、

事实上，新桥东产业升级板块已展露锋芒，除明确的巨头企业顺丰之外，飞利浦伟康、创正电气、华力宇电子、麦格雷博、东陆科技、晶科辉、矩汉显示等几十家企业已明确或已签约入驻。

未来整个新桥东产业升级板块将集聚300到400家先进制造业企业，提供约7万个就业岗位。

尽管板块内有规划配建相应的住房配套，但如何承载未来庞大的产业人群的居住需求，仍然是入驻企业及员工不可逃避的现实问题。

南山科技园的发展经验表明，产业园区往往会带动周边住房需求的爆发性增长。若住房配套不足，这些需求将会外溢到周边。

那么，凭借优越的地理位置，本文要介绍的标的成为吸纳外溢住房需求的最佳选择之一。

关键的是，这个标的是现房，自身也是业态丰富的商住综合体。

1.区域内、外的交通通达性好。标的与新桥东产业升级板块最近距离仅约500米，对产业人群的上下班通勤友好。

同时毗邻广深公路和广深高速路，规划地铁18号线也将于标的北面敷设且设站，路网延展性佳，挖潜空间更大。

2.全业态现楼均已兑现，约30万㎡新都市综合体。规划建面约30万㎡，集办公、商业、居住等多功能业态于一体，已全部兑现。

项目包含片区制高点的摩天地标，约150米封面级写字楼。

实景图

自带约3.7万㎡商业街区已开街，特斯拉(沙井域内首家)、麦当劳、喜茶、瑞幸咖啡等品牌演绎缤纷生活，下楼即享。

实景图

约1800㎡泛会所已运营，健身房、瑜伽房、乒乓球、会客厅等功能应有尽有，满足当下年轻一族的多样生活需求。

此外，9班幼儿园已开学；社康中心也已开放……还有大量公共共享空间与功能型景观，均所见即所得。

实景图

3.小户型稀缺层高，灵动空间设计。主力户型为约48㎡+4.5m层高loft产品，居住属性配置，厨、卫空间齐备，民水民电。

由于层高优势所在。一者，大采光面在同面积段产品中优势明显，在多独立空间之下也能够满足各空间的自然采光和通风需求。

再者，空间的利用率超高，整体大开间无承重墙影响，可根据不同需求进行个性化设计，在重居住、重舒适、重个性风格之间随意选择，非常适合年轻人对灵动空间的向往。

譬如建面约50㎡的即可设计成三个独立卧室或其他功能空间使用，满足当下居住群体对居住空间不同场景的功能需求。

4、总价低，约1.85万/㎡起，最高约2万/㎡。套均总价大概是90万左右，首付5成约45万左右。

事实上，放眼整个宝安北部中心，以居住为主的4.5米层高的loft产品少之又少，填补了深圳市场的小户型刚需产品和投资产品的空白。

这类产品的市场关注度向来不错，不乏大量投资机构的青睐。

如此价格，折扣力度相当可观，购房门槛较低，对广泛受众群体一定是有吸引力的。

总之，这样的项目，通过长期持有，实现稳定的租金回报和物业增值，是投资者实现财富增长的理想途径。

过去，许多投资者倾向于通过短期的买卖差价来获取快速收益。

如今，房地产已然进入下半场，意味着市场供需关系将更加平衡，投资者需要更加谨慎和理性。

投资思路要求我们更关注物业与产业相关的增长潜力，从而从租赁市场的稳定性和持续性上获得长期价值回报。

（内容完）

备注：规划信息仅作展示参考，交付以审批文件和签订合同为准。

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