建面81-116平 评沙井地铁口新盘拾悦城①【规划篇】

深圳整体市场不咸不淡之下，今年的沙井却抓获了不少置业者的关注，类似于前两年的观澜和光明，新房市场异军突起。

沙井年初至今已有西荟城四期、星河荣御公寓、华侨城四海云亭、中熙香沙公馆等项目相继入市，部分产品的开盘价格以低于市场预期面向置业者，带动新房成交量上扬。

紧接着，沙井还有两项新房进入推广期待入市：星河荣御住宅部分，对外开放了展示中心；拾悦城目前已经取得预售许可证，即将入市。

其它稍微前期些的新项目则更多，游走其中，能感受到沙井正处于大拆大建大工地状态，多个城市更新项目纷纷上马，如万科上星工业区、和一第三工业区、卓越辛养工业区（卓越誉珑）、博林君瑞等，以及市重点工程国际会展中心，均在有条不紊地进行中。还有尚不知情况的中熙香莎中央，也已整体建成待命。整一座沙井，好不沸腾。

这一期楼评，我们将关注即将开盘的拾悦城。

拾悦城，项目名为拾悦里雅居。位于沙井中心片区，宝安大道西侧，创新路北侧，距离地铁11号线沙井站约500米距离（根据google earth测量）。与同期节点的星河荣御直线距离约1.5公里，实际驱车距离约有2.6公里。

由于前不久老牛针对星河荣御做过楼评，对星河荣御周边的城市更新规划等大体情况做过介绍，这一期将不再赘言，有兴趣的朋友可跳转查看。

稍作简单的对比。首先，商业、市政等各方面配套也大体相当。西侧商圈，包括西荟城一带的社区商圈、京基百纳及天虹商场。东侧商圈则是以沙井赛格市场、深圳书城宝安城等为代表的专业商圈配套。

而未来，随着片区内的几个大型城市更新的落成，拾悦城的东侧，又将崛起新的商圈，届时以海岸城、万科项目为代表。由于拾悦城所在的沙井地铁口站周边，是沙井传统的中心地带，青少年宫、文化艺术中心等市政配套齐备，综合配套不错。

学区方面，两个项目的所处的初中学区都在沙井中学内。小学的变动可能性较大，因为拾悦城地块的东北面规划有一所小学，作为拾悦城未来的学区的概率极高。

其次，从周遭环境来说，都有较大的提升空间，需城市更新配合，改善周期较长。

因此，就目前来说，与地铁口的关系是两者比较突出的配套差异点。星河荣御距离最近的地铁口马安山站，卫星测量距离约有1.6公里，超出了比较合适的步行距离。但有得且有失，拾悦城临近宝安大道，高层朝路开窗直对大路。

根据近期公示的沙井地区交通专项规划，地铁11号线沙井站未来还会与地铁18号线交汇换乘，并连通穗莞深城际线海上田园站及地铁20号线，往东则连接光明、观澜、平湖，类似于地铁5号线环中线的“外环线”。

并且，只有强化与国际会展规划区域的联系，才能说拾悦城所在的沙井中心片区在大空港的辐射领域，不然只是脱实的口号。

主推建面81-116平

拾悦城占地面积约2.7万平方米，总建筑面积约17万平方米，包含：

①主推建面约81-116平方米，约950套房源，2梯4户；

②1栋17层办公楼，建面约7133平方米；

③1所16班小学用地，教学楼高6层；

④其它：A座与C座之间的1层规划有公交站场；2层临街商铺，建面约8700平方米（2层以上的架空层含屋顶花园，再以上为住宅）。

共规划停车位1010个，住宅车位比达到1：1.06，预计2017年年中入市，具体时间以开发商公布为准。

目前还未有具体的户型图，从户型区间来看，相当吊人胃口，户型篇里详谈。

地块整体布局呈倒“F”型，A/C座南北朝向为主，B/D座则更倾向东西。除C座南向视野受A座影响外，其余塔楼的主朝向主要受宝安大道东侧的“超高层”小产权房影响，前面也提到过，这批小产权房一字排开，*的达到20层，对B/D座的影响最大。

好在，由于楼间距达到了130-150m，压迫感不会过于强烈，看房的时候可特别留意下具体的影响程度。

最后，谈及下开发商。拾悦城的开发商为东关集团，目前在深圳开发的项目还包括坪山三洋湖村城市更新，南山乐尚林居社区、罗湖工坊大厦城市更新等，遍布广，住宅、工改工等建筑类型都有涉及，发展势头算可以。拾悦城是其近期面市的*项目，将会有哪些表现，下一期户型篇再做关注。