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没购房名额咋办?一手旧改指标资源无需名额回迁红本

深圳旧改小蔡

深圳旧改小蔡题主2020-08-01 22:59:01 来自iPhone客户端

没购房名额咋办?一手旧改指标资源无需名额回迁红本

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很多人会听到拆迁房销售说:“有没有考虑投资回迁指标”?第一次接触的客户朋友们心里就会疑惑,什么是“回迁指标”?怎么个投资法?
  
  
  
     “回迁指标”是开发商进行商业旧改,与回迁户协商赔偿方案,征收回迁户自建房屋(民房)所转变的“产物”(协商赔偿的时候,回迁户自建房所在地段已立项还未启动签约,我们叫回迁指标房;如若已立项已启动签约,就叫回迁指标),这是立项签约时的一个阶段。回迁户自建房赔偿比例通常是1比1、1比1.1,如果回迁户名下物业较多,赔偿比例可以跟开发商“讨价还价”,可以争取赔到更多“回迁指标”。
  
  
  
 (关外拆迁比例↓)
  
     回迁户的自建房赔偿比例其实不是最高的,赔偿比例也分三六九等,最差的是厂房,一般是1比0.5、1比0.6,厂房大多数铁皮,薄薄的墙体建成,建筑成本不高,赔率所以比较低,不过赔偿比例是可以争取的,说个案例:去年佳兆业一个旧改项目,一个业主他的厂房1~2万平,拿出拆迁厂房所得的回迁指标出售(拿出7000平卖),赔偿比例是1比0.6,业主硬是谈到1比0.7,有朋友就会觉得奇怪了,0.6、0.7不就多了0.1么?有什么用?那我这样讲比较有对比性:10000平厂房按正常赔率算,也就赔到6000平,赔率谈到0.7,业主10000平厂房就赔到7000平指标,整整多了1000平,质变产生量变!
  
  
  
     回迁户自建房,赔率普遍1比1、1比1.1,还有再多点的,这个看回迁户怎么谈,还有就是看地段,地段好的,一般都是正常比例,不过回迁户房屋证件齐全,或者是老红本啥
 的,也是可以争取到高赔率的,有证件不怕被说违建(不提高赔率,我就不签),就算开发商叫政府过来帮忙,也不能怎么样,也要按照流程走(但是不建议各位做钉子户哈,损人不利己,见好就收,免得竹篮打水一场空,否则其他回迁户口水都能吐si你 但能争取就争取一下)。整栋自建房第一层是赔率最高的,因为有商铺,越往上,赔率就越来越低(有些开发商是规定超过几层就降低赔率)。
  
  
  
 (赔偿方案,汉京集团龙岗项目↓)
   
  



  
 最高的赔率的是上了年限的单层建筑:瓦房、老祖屋,赔偿比例最低的1比2、1比2.5,争取一下基本能谈到1比3,甚至1比3.5,虽然跟厂房一样,建筑成本不高,但是老建筑在深圳不多了,基本快没了,传承了太多,见证了历史(这话说的小编自己都有点不信了...嘿嘿...其实主要是单层老建筑占地大,开发商要的就是房子下那块地,老建筑拆除便捷,拆除成本不高!(识货的投资朋友是肯定知道拆迁瓦房才是赔偿比例中的王中王)!
  
  
 (南山白石洲绿景集团旧改项目↓)
   




 投资怎么个回报呢?
  
     回迁指标均价通常是周边商品房均价的5折6折左右,关外房价4万~8万一平,回迁指标价格就要2万到3万多(一次性付款),看地段、看进度、看开发商、看周边房价(南山白石洲周边新房十几万一平,回迁指标7万/平)、最重要是看买指标的业主,买指标跟开发商签约了,每个季度有过渡租金收(20元/平~35元/平,直到开发商收楼)过渡租金开发商是根据周边民房租金来定的,毛坯交楼有装修补贴,精装交楼无补贴,有些过渡租金、装修补贴业主自己吞了,你买了该业主指标无补贴享受。
  
  
  
 回迁指标优势:
  
 低价格买到未来商品房,不限购,开发商期间有补贴,快的三年拿房(70年产权红本商品房),慢的四到五年(关外),市区较慢十年八年(房屋证件齐全,狮子大开口,进度拖慢),拿到房直接赚取2~3倍价格,不受三年限售政策,直接可以出售。
  
 (2018年731政策↓)






  
   


  
 回迁房劣势:
  
 一次性付款,拿房时间长(想投资回迁指标,就请做好心理预期)。
  
  
  
 回迁指标的形成以及价格:(关外,龙岗区 不含市区↓)
  
 不拆迁民房(8000/平~1万/平)→→立项、回迁指标房(1.8万/平~2.1万/平)→→可以签约、回迁指标(2.2万/平~3万多/平)
  
  
  
 “回迁指标房”
  
 还未谈好赔偿比例,买来过后,赔偿比例需要你自己跟开发商谈;
  
 “回迁指标”
  
 是已经谈好赔偿比例的了,你买回迁指标,约好时间跟开发商签约即可,无需再谈赔偿比例问题(原业主已谈),买多少指标以后就拿多大房(经常有人进入误区,总以为买了指标,以后拿房还要按照赔偿比例算)。




  
  
 更多细节一篇文章也不能解释全面,也可预约直接去开发项目实地考察。  
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深圳旧改小蔡

深圳旧改小蔡2020-08-06 20:02:04

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深圳旧改小蔡2020-08-06 20:00:34

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深圳旧改小蔡2020-08-06 19:59:01

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深圳旧改小蔡2020-08-03 17:28:57 来自iPhone客户端

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深圳旧改小蔡2020-08-03 14:55:19

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深圳旧改小蔡2020-08-03 10:37:16

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深圳旧改小蔡2020-08-02 17:55:01

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深圳旧改小蔡2020-08-02 00:12:02 来自iPhone客户端

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