一房两卖过户抵押安全？深圳法院判决：合同无效，过户回原业主！

作者｜张茂荣 

房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟 首席律师

主攻：重大疑难复杂房地产案件、小产权房（含农民楼、历史违建、绿本房）纠纷、涉房家事、大宗交易、民行/民刑交叉等

这是信荣律师团队代理的又一起疑难复杂房产纠纷案件，曲折程度丝毫不亚于“买商铺18年方知11年前产证即在他人名下，被多次抵押、解押，又被设置千万最高额抵押强制过户案”！

楼事奇案：楼市情景剧，精彩无限

基本案情：

涉案房产为深圳南山某一线海景豪宅，登记在代持人名下，实际为出资人所有。

2019年10月，出资人以代持人代理人身份与客户签订《房产买卖合同》，成交价818万，约定纠纷解决途径为仲裁。

签约后，客户如约支付定金59.5万元，后因新冠疫情爆发，导致合同履行出现障碍，客户及时知会了代持人、出资人。

2020年2月，出资人明确表示解除合同不再交易。

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首次仲裁：因不同意代偿抵押债务败诉

2020年3月，买家（信荣团队本案客户）委托其他律师向深圳国际仲裁院申请仲裁，要求代持人继续履行合同：自行完成赎楼并注销抵押登记，将涉案房产过户至客户名下。

深圳国际仲裁院认为，涉案房产处于抵押状态，被申请人（代持人，卖家）以请求驳回申请人（买家）仲裁请求的方式明确表示拒绝自行清偿债务注销抵押，申请人的仲裁请求则明确其不愿意代为清偿债务以消灭抵押权，使得涉案房产买卖合同因为存在抵押而客观上不能通过强制被申请人向作为案外人的抵押权人清偿抵押债务的手段完成过户登记手续。

2020年9月，裁决：驳回申请人对被申请人提出的继续履行合同的仲裁请求，确认被申请人解除《房产买卖合同》的通知未发生合同解除的效力。仲裁费108170元，各承担54085元。其后，涉案房产仲裁保全查封被解除。

因仲裁《裁决书》裁决代持人解除合同通知无效，《房产买卖合同》仍然有效续存，买家继续通知其办理首期款监管，但出资人授意其迟迟不予以配合。

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二次仲裁：涉案房产被一房两卖，再设700万抵押，被迫中止

买家经人介绍来访咨询笔者，因房价早已大幅暴涨，笔者建议其尽快重新申请仲裁，主动要求代偿抵押债务，裁决强制过户，并查封房产，以防出资人指使代持人一房两卖导致钱房两空。（代持人除了涉案房产，没有其他资产可供执行）

客户考虑数日，直至2020年9月28日方才正式委托，信荣律师团队连夜加班加点赶资料，次日便向深圳国际仲裁院提起仲裁，同时重新申请保全查封涉案房产。

为防止申请保全期间涉案房产被转移，9月30日，笔者给深圳市不动产登记中心发送《律师通知函》，告知涉案房产在法院查封阶段，请求暂缓办理转移登记。

之后便是不停地盯法院催促尽快通知交费办理查封，并天天在线查询产权状态直至10月13日

2020年10月13日，再查询发现涉案房产显示状态“有效”，说明对方已经赎楼并注销抵押登记，再次联系法院，并快递《关于尽快采取保全措施的紧急函》！（ps：十万火急！！！）

10月15日，再次向深圳市不动产登记中心发送《律师通知函》，前往法院领取保全费缴费通知书，代客户缴纳保全费，通知担保公司送保函。（ps：心情异常紧张~~~）

10月16日，在线查询，涉案房产已不在代持人名下，已经完成过户转移！

10月26日，法院保全《裁定书》才姗姗来迟，10月29日收到深圳市不动产登记中心《复函》，表示其无权限制权利人的房地产权利，涉案房屋已经于2020年10月16日办理转移登记。

11月14日，后买家以涉案房产为抵押，为出资人向小贷公司借款700万元提供担保，并办理了抵押登记！彻底阻却了客户向代持人要房子的强制过户之路

涉案房产已不在被申请人名下，仲裁请求强制过户注定不可能被支持，而如果变更仲裁请求为解约索赔，则可能胜诉后根本无法执行！

经信荣律师团队多番讨论，最终果断决定采取“先提起转让合同无效之诉，待胜诉将房产重新过户到代持人名下后，再继续仲裁强制过户”的解决方案，并申请中止了仲裁程序。

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本案一审：同时起诉代持人、出资人、后买家恶意串通，判决合同无效

确定了先起诉一房两卖合同无效，再行仲裁强制过户方案，接下来的就是程序怎么走、恶意串通证据怎么收集的问题。

程序方面，客户与代持人签署的纠纷解决途径是仲裁，与出资人、后买家没有合同关系，更没有仲裁约定，仲裁也没有第三人制度，由此导致了打恶意串通买卖合同无效之诉必须在法院，而强制过户又必须继续在仲裁的“双轨制”：

在法院另案起诉确认合同无效—>申请中止仲裁强制过户审理—>等候法院判决胜诉—>强制涉案房产重新过户到代持人名下—>恢复仲裁强制过户审理—>仲裁强制过户（ps：信荣团队遇到的咋都是这么复杂烧脑的案子~~~）

确定后，到公安机关调取出资人、后买家人口信息，准备起诉资料，而代持人则在仲裁案中提出反请求，要求确认与客户所签《房产买卖合同》无效或已经解除，并不同意中止审理。

代理客户提起合同无效之诉后，代持人又提起反诉，认为二次交易真实，要求判决客户赔偿其律师费损失。

就代持人、出资人、后买家三方恶意串通转移涉案房产，损害客户合法权益，信荣律师团队经多方搜集，确定了如下主要事实和证据：

1、出资人是涉案房产的实际权利人，前后两次买卖都是其一手操控的结果，其同时是两次交易卖家（代持人）的代理人；

2、后买家与出资人是亲兄妹关系，二次交易没有合同约定的900万元交易流水，为虚假交易；

3、涉案房产过户到后买家名下后随即用作出资人700万元借款担保，后买家“买房”、抵押均受控于出资人，应当知晓出资人在先出售过涉案房产；

4、出资人与后买家在涉案房产注册公司，互为法定代表人和股东，后买家对于客户在先购买涉案房产并曾引发仲裁不可能不知情。

法院经审理认为，三被告（代持人、后买家、出资人）递交的证据无法证明其存在真实的房屋买卖关系，明显存在转移涉案房产的恶意，构成恶意串通，损害了客户的权益。

2021年8月9日，信荣律师团队接到一审判决：

一、确认代持人与后买家就涉案房产签订的《二手房买卖合同》无效；

二、代持人、后买家、出资人于本判决生效之日起十日内向第三人小贷公司偿还按揭贷款，并注销涉案房产的抵押登记，第三人小贷公司予以协助；

三、后买家与涉案房产抵押登记注销之日起十日内，将房产过户到代持人名下，代持人予以配合，相关税费由代持人、后买家、出资人负担；

四、驳回客户其他诉讼请求；五、驳回后买家的全部反诉请求。

本诉案件受理费69620元、保全费5000元，由代持人、后买家、出资人承担，反诉费900元由后买家承担。

初战告捷，耶~~~~

讨房之路：道阻且长

虽然本案一审判决代持人与后买家所签买卖合同无效，后买家要重新将房产过户到代持人名下，而且笔者非常有信心即便是对方上诉，二审也会维持一审判决，但如果对方提起二审，所耗时长难以确定。

又由于虽然客户愿意代偿抵押债务，但抵押债务金额的确定各方可能无法达成一致，抵押权人（小贷公司）可能还会提起民间借贷诉讼一审、二审，本案二审后的顺利执行可能还存在不确定性。

二审判决执行后，仲裁案件强制过户之诉恢复审理，还有一番较量

做好自己应该做的，其他的交给时间，曙光已现，在那个未知的将来，胜利正在向我们招手。

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信荣说：强制过户需具备条件，恶意串通举证难，二手房买卖纠纷切勿选择仲裁

1、“自愿代偿抵押债务，主张折抵从购房款”是买家二手房强制过户诉讼、仲裁的先决条件：本案第一次仲裁本来完全可以裁决过户，只因要求代持人自行赎楼，不同意代偿而败诉，由此导致二次仲裁、房产被卖、另案起诉、中止仲裁、一审判决、二审判决、清偿贷款、注销抵押权、重新过户到代持人名下、恢复二次仲裁的复杂程序，无形中增加了诸多败诉和不确定风险！

2、主张合同当事人恶意串通损害己方权利历来存在举证难的问题，实践中打赢官司非常不容易，需要就合同双方存在恶意进行广泛搜集证据（如“买商铺18年方知11年前产证即在他人名下，被多次抵押、解押，又被设置千万最高额抵押强制过户案”，为查明后买家与开发商恶意串通，笔者申请法院调取了后买家在深圳的全部社保记录，证明后买家身份就是开发商高管），同时与法官自由心证、自由裁量权有关；

3、仲裁没有第三人制度，不能追加中介公司、担保公司、抵押银行等任何第三人参与仲裁，托管定金无法处理，抵押权无法注销，强制执行具有巨大的执行不能风险，二手房买卖纠纷慎选仲裁！