佳兆业是业内旧改专家，重仓大湾区，反腐风波后起死回生稳步向上;盐田因港而生，因港而兴，产业单一化和城区港口化明显，通过城市更新产城景融合发展是出路，区域价值提升速度大概率跑输沙井、光明、观澜、平湖、坪山等区域;盐田经济和人口增速偏弱，本地需求弱，适合做刚需产品;佳兆业盐田城市广场二期在规划设计、品质控制和户型设计方面堪称优秀，但是受制于区域价 值潜力和配套弱势，且交付时间久;即使 4.5万的单价，既不是价格洼地也不是价值洼地，但是比较适合对学校期望不高的本地刚需、市区外溢刚需，以及期望不高的长线投资者。近期，不少外地和本地朋友咨询佳兆业盐田城市广场，很多外地朋友大概率是受了市面上“主流”自媒体文章的影响，有的文章直接声称盐田潜藏着最后一块洼地，并明确推荐佳兆业盐田城市广场。笔者单身的时候曾经在盐田区沙头角住了四年，看着高楼陆续生长，爬过 n 次梧桐山，盐田食街 n 次吃海鲜，当年两脚离合时代由梅州师傅带着经常在盐田港后方陆域训练道路驾驶。为了解答朋友疑问，2019年8月4日下午，从市区驾车前往营销中心，既是踩盘，也是故地重游。![]()
福田到项目营销中心驾车距离02 佳兆业:旧改专家，重仓湾区，历经风雨，稳步向上佳兆业集团控股有限公司成立于 1999 年，总部位于香港，2009 年 12 月在香港 联交所成功上市，股票代码:1638.HK。佳兆业集团是中国大型综合性投资集团， 旗下拥有二十多家集团及专业公司，分公司超 100 家，员工数超 12000 人，总资产超2200 亿元人民币。佳兆业是中国第一个成立城市更新集团的房企，在城市更新领域积累了丰富的经 验，今年，“旧改专家”佳兆业推出了城市更新白皮书《城市运营核心逻辑—— 美好生活的责任与荣耀》，填补了开发商在此领域的空白，系佳兆业集团 20年来首次系统地向外界展示其在城市更新领域的逻辑思考，及在此基础上建立的一 套完整的佳兆业城市更新解决方案。1999-2004 年是佳兆业精耕深圳阶段，创立初期以“精耕深圳”为发展战略，并逐 步从深圳布吉片区龙头地产企业发展至深圳领先地产开发企业。2005-2008 年是佳兆业区域领先阶段，战略布局由深圳先后拓展至东莞、广州、 成都、珠海、无锡、惠州、上海、长沙等 9 个城市，并在激烈竞争中保持珠三角 区域领先地位。2009-2011 年是佳兆业全国快速扩张阶段，加快了全国规模化扩张的发展步伐， 新进驻包括沈阳、武汉、佛山、南充等 17 个城市，完成了珠三角、长三角、华 中、成渝、环渤海五大主要经济区域的全国化战略布局。2012-now 是佳兆业多元化发展阶段，发展战略逐步转变为“利润主导、兼顾规模”， 深耕已进入的一二线高价值城市，步入“又快又好”的高质量增长阶段。确立以快 速开发抢占刚需市场和参与城市更新提升利润的“双轨并行”发展战略，逐步形成“资本力+产品力”的“双轮驱动”的增长模式，大力实施精细化运营并持续提升企 业品牌价值。业务领域上坚持以刚需产品为主导的地产开发;同时加大了旅游、 商业、酒店、财富管理、健康医疗、文化体育、科技产业、职业足球俱乐部等领 域的发展力度，形成了前瞻的战略布局、独特的专业优势、优质的产品服务、高 效的运营管理等四个核心优势。2014 年因深圳政坛反腐事件，佳兆业一度陷入危机，旗下多个项目被暂停交易， 主席郭英成避居香港，幸运的是最终挺过来了!我们看看佳兆业 2018 年财报数据:2018 年权益销售额 700.6 亿，增 57%
2018 年核心净利润达到 47 亿元，大幅增长 304%
2018 年销售单价达 18261 元，同比 14%
2016-2018 年销售单价复合增长率是 18%
2019 年销售目标 875 亿，增幅 25%
2018 年是佳兆业提速控质的第一年，净负债率降到 236%2018 年总负债中 1 年内到期债务 170 亿，占比 16%，持续下降，2018 年底持有 的现金达到 229 亿，完全覆盖债务2018 年底，“熟地储备”为建面 2400 万平米，货值 4640 亿元;新增 300 多万 平米，成本 4750 元/平米，地价占房价的比重只有 26%。其中，大湾区面积占比 54%，金额占比 73%2018 年旧改土地储备迅猛扩张，首次超过 3000 万平米(占地面积)，99.5%位 于大湾区，剔除土地贡献和拆迁还建，以 50%、容积率 4.0、均价 3 万计，货值 高达 1.8 万亿2008-2018 年，佳兆业每年平均转化旧改项目的建筑面积约达 94 万平米，表现 非常稳定未来 1-2 年可实现的供地项目有 10 个(9 个在深圳，1 个在上海)，可售面积 160 万平米，货值 900 亿以上
03 区域分析:港口产业，货柜遍地，需求偏弱，刚需主导盐田区，1997 年建制，位于深圳东部海岸线的起点，具备优越的山海景观，三 面环山，相对独立于罗湖福田，由于大山相隔，感觉犹如关外，实则属于主城区 范围，但是，在深圳城市发展一路向西的背景下，盐田区在城市总体规划中的地 位实际上呈相对下降趋势。2018 年末辖区土地面积 74.99 平方公里，其中建成区 面积 20.33 平方公里。盐田，20 年前因港而生;20 年里，因港而兴;20 年后，将以城促港。1985 年，在盐田选址兴建港口，历经 30 多年，已蝶变为集团公司。在国内，盐 田港集团旗下拥有盐田港、大铲湾港、湖北黄石新港、惠州荃湾煤炭港、深汕特 别合作区小漠国际物流港、湖南津市港、河北曹妃甸港、湛江港、海南海峡股份 等国内港口，其中，盐田港区已建成大型深水泊位 20 个，水深达 17.4 米，是全球最大 20 万吨级超大型船舶首选港;盐田港是华南地区国际航线最密集的港区， 每周航线超 100 条，其中欧美航线占 60%，是全球单体最大和效益最佳的集装箱 码头，荣获“亚洲最佳码头”称号。港口产业因此成为盐田区的支柱产业，盐田港为后方陆域打上了深深的烙印，可 以说后方陆域就是港口的配套区，约三分之二的土地规划为仓储物流功能，商业 和居住用地集中分布在中心板块和半山板块，这也意味着目前散布的十几个村落 以后会集中安置在中心板块(半山板块无空地了)，为产业发展腾出空间。过度依赖港口产业以及产业、城市、景观规划的低效，制约了盐田的高质量发展， 面临产业单一化和城区港区化的窘境。实地考察直观的感受就是到处都是货柜车 和堆场，缺乏品牌开发商耕耘，缺乏休闲空间，商业低端化，城市面貌差。对外公路交通方面，盐田与东西北都有高快速路通达，算是很方便的;内部交通 组织方面，路网健全，但是港口与城区矛盾突出，货柜车横行，既不安全，也扰 民。另外需要重点说一下，节假日市区与东部的交通拥堵属家常便饭，没准儿家 住盐田却有家难回!在建地铁 8 号线一期盐田路站位于中心板块核心位置，未来大概率与 18 号线(会 展中心—光明—观澜—平湖—横岗—盐田)换乘。佳兆业盐田城市广场二期距离 地铁站 800 米，尚可接受。8 号线一期计划 2020 年开通运营。二手盘金港盛世华庭与地铁站 0 距离，报价 4.0+，约 40%被周边物流公司作为办 公，居住价值堪忧。这是城区港区化和产城不协调的实例。8 号线深外站就在深外高中部门口，距离半山居住区几十米到 1.0 公里不等，山 路步行多少有些不便，即便如此，也是实实在在的利好了。半山板块坐落着 10 个楼盘，与山下的喧嚣保持着恰当的距离，溪水潺潺，山风 拂面，颇有一半入世一半仙的境界。中海半山溪谷建于 2004-2008 年，当年受政 策影响，以小户型居多，目前成交价 3.5-4.0 万，有相当比例居民在罗湖福田上 班;其它楼盘成交价多在 4.0-4.5 万。盐田中心板块的公办学校办学水平属于全市末流，会显著影响注重教育的购房群 体。盐田半山板块的云海学校是九年制，主要服务半山的 10 个小区，由于是新 学校，尚未出中考成绩，无法定量判断办学水平。佳兆业盐田城市广场北边靠着盐田港后方区域最大医院——盐田第二人民医院 (盐港医院)。盐田区第二人民医院为一家二甲级医院，创建于五十年代初，前 身为“盐田联合诊所”，1958 年更名为“盐田乡卫生院”，深圳经济特区建立后的1981 年医院更名为“深圳市罗湖区盐田人民医院”，盐田区成立后的 1999 年 5 月 医院再次更名为“深圳市盐田区盐港医院”，2008 年 12 月增名“深圳市盐田区中西 医结合医院”，2014 年 1 月增名“深圳市盐田区第二人民医院”。医院总占地面积2 万多平方米，设门诊部、住院部及 5 个社区健康服务中心，编制床位 150 张。《盐田综合发展规划》提出以港城关系为线索，在港城并举原则下，通过空间重 构和资源联动，实现盐田在经济、社会、城市等方面整体跨越式发展。2015 年底，深圳市发布《深圳盐田综合保税区产业发展规划(2016-2020)》， 重点发展临港保税物流、保税贸易、保税智造、专业增值服务四大产业，力争纳 入中国(广东)自贸区，促进盐田港向第四代港口升级。2018 年，盐田区政府推出《盐田河临港产业带规划》，列为全市重点建设区域， 建设目标是成为国际一流的临港创新生态城。规划总面积 8 平方公里，包含盐田 综合保税区 2.17 平方公里。产业带肩负助推盐田港向第四代港口转型升级的使 命，盐田区将全力推进产业带开发建设，计划推动 100 个项目建设和前期工作， 力争用 8-10 年时间完成目标。综上可见，盐田区的重大规划都紧紧围绕盐田港做文章，在粤港澳大湾区时代和 一代一路背景下，盐田港的地位只会强化，而港口物流对于经济的拉动作用较弱; 盐田区在港口物流、滨海旅游、黄金珠宝、生物科技等四大传统支柱产业的基础 上努力发展人工智能、生命健康等新兴产业，这些都需要依靠城市更新释放产业 空间，土地紧缺，利益难协调，螺蛳壳里做道场，短时间难以成功。关于盐田区经济和人口基本面，看看 2018 年官方数据:全区实现地区生产总值 612.76 亿元，全市排名倒数第二 交通运输、仓储和邮政业实现增加值 125.44 亿元，增长 6.5%，占地区生产总值 的比重为 20.5%
盐田港区全年集装箱吞吐量 1315.96 万标箱，增长 3.6%，占深圳港集装箱吞吐 量的 51.1%，占比提高 0.7 个百分点
外贸进出口总额 1273.99 亿元，下降 29.0%，其中，出口总额 986.86 亿元，下 降 28.4%，进口总额 287.12 亿元，下降 31.3%完成财政总收入 65.66 亿元，下降 13.2%，其中一般公共预算收入 29.65 亿元， 下降 11.9%。
完成财政总支出 65.66 亿元，下降 13.2%，其中一般公共预算支出 54.55 亿元， 下降 20.1%2018 年全区实现辖区税收总额 71.54 亿元，下降 6.9%。其中，企业所得税 26.25 亿元，下降 3.1%;增值税 17.03 亿元，下降 23.3%;个人所得税 7.27 亿元，下 降 7.4%。
全年空气质量达到及好于二级的天数 353 天，空气质量优良率 97.8% 全区年末常住人口 24.29 万人，增长 2.4%，其中，户籍人口 7.54 万人，增长 0.7%， 占常住人口比重 31.0%;非户籍人口 16.75 万人，增长 3.2%，占常住人口比重 69.0%从外部资源导入角度看，盐田的西边是日落西山的旧乡绅罗湖，北边是起点低但 发奋图强的泥腿子横岗、龙岗、坪山、坪地等，东边是玩旅游概念不接地气的纨 绔子弟大鹏，周围没有大腿可抱，三面环山的盐田只能背水一战!产业和人口的弱势能够在工作日的热力图上直观地体现出来，与北边的街道办级 别横岗、坪地等区域对比，盐田明显缺乏人气，更不用说与红火的西部对比!很明显，盐田包括沙头角的本地购房需求和购买力偏弱，而且会长期存在;由于 税收的弱势，政府难以在民生服务上有大的投入，这反过来会降低购房需求。所以，莲塘以东在需求上都是偏弱的，盐田再往东就是公认的楼市大坑。区域分析结论:盐田港后方陆域的产品宜刚需定位，半山区域宜改善定位;盐田 中心板块与福田 30 公里的距离，结合深圳带状发展和土地紧缺的实际，完全能 够胜任对学校要求不高的刚需群体的需求;考虑到城市发展方向、改造升级的周 期、经收人口的弱势，区域价值提升速度大概率跑输沙井、光明、观澜、平湖、 坪山等区域。04 产品分析:定位精准，均衡优秀，户型实用，装修交付佳兆业盐田城市广场原为盐田整体搬迁项目，整个地块呈西北往东南走向的不规 则长条状，项目总占地约 26.56 万m²，规划总建筑面积约 107 万m²，产品包括住 宅、商务公寓、写字楼、商业建筑和一些公共配套设施，其中含有超 13 万m²巨 舰商业。未来将移交给政府及用于村民业主回迁的面积近 60 万m²，其中包含 3 万m²政策 性人才住房。佳兆业从 2011 年开始接手这个项目，地块 1、2、3、4、5、6、7、8-1 是回迁地 块，其中 4#地块有部分销售指标，8-2#、9#、10#、11#地块为可售地块。目前1#回迁地块已入伙，位于地铁口，二手成交价4.0 左右。本文分析的是 9号地块，推广案名凌云，距离盐田路站 873 米，3T6H 和 2T4H，高层住宅，带装修预计 2021 年 11 月交房。占地面积约 1.9 万m² 总建筑面积约 12 万m²
容积率 4.33
总房源 861 套
车位765个
车位配比 0.88
户型面积:建面 71-89-120-140 m²建筑的排布合理，建筑、园林、车库、电梯间等空间细节到位，体现了佳兆业优 秀的设计和品质管理;装修标准属于主流水准，老少咸宜，没有恒大城那种俗气和宾馆的感觉。![]()
装修标准
户型设计方正实用，具有高度的完善性，体现了佳兆业优秀的设计实力，下面逐 一点评。
71 平两房(B 户型)
共计 5 条腿 155 套，套数占比 18%，建面占比 10%
客厅开间 3400，餐厅开间 1800，主卧开间 3100竖厅设计，客厅出阳台+厨房出阳台 格局合理，尺度舒适，属于经典两房户型
5 条腿价值排序:2C栋 02→2A 栋 05→1 栋 06→2C 栋 05→3 栋 0689 平常规三房(A 户型)
共计 13 条腿 403 套，套数占比 47%，建面占比 30%
客厅开间 3600，餐厅开间 2000，主卧开间 3200竖厅设计，客厅出阳台，U 形厨房 格局合理，尺度适中，属于经典三房户型
13 条腿价值排序:2B栋 02→2B 栋 03→2C 栋 03→2A 栋 06→3 栋 02→......89 平通透三房(D 户型)
共计 5 条腿 155 套，套数占比 18%，建面占比 11%
客厅开间 3600，餐厅开间 2800，主卧开间 3200横厅设计，客厅出阳台，U 形厨房(比 89 平常规三房更实用) 格局合理，尺度适中，获得通透的同时部分视野会被旁边户型遮挡5 条腿价值排序:3 栋 01→1 栋 01→2A 栋 01→2A 栋 07(2C 栋 07)120 平通透四房(C 户型)
共计 2 条腿 62 套，套数占比 7%，建面占比 6%
客厅开间 3700，餐厅开间 3100，主卧开间 3700(独立衣帽间) 横厅设计，客厅出阳台+厨房出阳台，厨房操作台面明显不如 89 平 格局总体合理，尺度舒适，不足在于厨房实用性和横厅设计客户接受度2 条腿价值排序:2C 栋 01→1 栋 07120 平通透四房(F 户型)
共计 1 条腿 31 套，套数占比 3.6%，建面占比 3.1%
客厅开间 4100，餐厅开间 3200，主卧开间 3600(独立衣帽间) 独立玄关，横厅设计，客厅出阳台+厨房出阳台，厨房操作台面明显不如 89 平 格局总体合理，尺度舒适，不足在于厨房实用性和横厅设计客户接受度 属于楼王，朝西南看花园140 平通透五房(E户型)
共计 1 条腿 31 套，套数占比 3.6%，建面占比 3.6%
客厅开间 4300，餐厅开间 3100，主卧开间 3900(独立衣帽间) 独立玄关，横厅设计，客厅出阳台+厨房出阳台 格局合理，尺度舒适，不足在于横厅设计客户接受度 属于楼王，朝西南看花园
3 栋有一个 91 平的三房，比较鸡肋，就不点评了。将上述户型的某些共性和差 异归纳整理，以备参考。不利因素主要来自西南方向的明珠大道的噪音，高楼层能够看到盐坝高速的也会 有噪音，由于时间仓促和条件所限，无法定量分析，只能在具体购买过程中具体 情况具体分析了。对户型面积的占比统计如下:71-89 平刚需户型套数占比 83%，89 平户型套数占 比 67%，与区域分析的结论吻合，刚需主导，证明佳兆业产品定位精准!
基于调查研究和价值评估法则，提炼出区位、交通、学校、商业、定位、品质、户型等评价维度，进行打分和加权，获得佳兆业盐田城市广场的价值评分。
很显然，产品方面得分很高，明年地铁通车后交通会获得飞跃，区域价值潜力比 较普通，学校方面是硬伤且暂时看不到提升的希望。一期于 2018 年底开盘，备案均价 5.4 万，目前已售罄。一期开盘恰逢去年市场 情绪低谷期，备案价不低，不知道是怎么售罄的，估计营销部门没少吃苦头。二期于2019年5月26日首开，推出2栋B座、2栋C座、3栋，备案均价4.9万，单价区间 4.6-5.2 万/m²，总价区间 340-677 万/套。开盘时间错过了上半年的 小阳春。看销控表，开盘两月余，整体去化率仅 50%左右。销售顾问服务热情周到，有问必答，楼王单价偏高，其它单价差距较小，楼层价差分高中低三段。按照首套首贷资格+贷款 30 年，试算了几套，整理如下:
1 栋 1001，88.4 平，通透三房，东南—西北朝向，客厅和主卧朝西北看花园，折后总价 394万，折后单价 4.46 万，首付 119 万，贷款 275 万，月供 1.5 万2 栋 C 座 3003，89.8 平，常规三房，东南—西北朝向，三开间东南看花园，折后总价 424 万，折后单价 4.7 万，首付 128 万，贷款 296 万，月供 1.6 万2 栋 C 座 1303，89.8 平，常规三房，东南—西北朝向，三开间东南看花园，折后总价 435 万，折后单价 4.8 万，首付 131 万，贷款 304 万，月供 1.65 万3 栋 2102，89.8 平，常规三房，东南—东北朝向，三开间东南看花园，折后总价 424 万， 折后单价 4.7 万，首付 128 万，贷款 296 万，月供 1.6 万4.9 的均价在盐田没有什么性价比，放眼全市也没有性价比，根据笔者的性价比 评估法则，不如 4.6 万的华强城和 4.5 万的天汇城。当然，营销部门可以根据市 场行情灵活把握折扣或变相降价，话音未落 XX 客上就出现特价房源。即使单价4.5，也没有明显的性价比。
1)区域以港口产业为主导，产业单一化和城区港区化明显，改变现状是长期过 程;经济和人口增长落后，本地需求和购买力长期偏弱状况会长期存在，外溢需 求有限。所以，长期看房价大概率跑输沙井、光明、平湖、坪山等区域。2)佳兆业盐田城市广场产品设计精准，均衡优秀，尤其是 71 两房和 89 三房的 户型属于主流优秀设计，高度匹配刚需群体需求。3)在主城区高房价挤压下，市区刚需向外围扩散趋势确定，交通的改善尤其是 地铁通车会导入部分需求，结合市场周期，地铁通车前后房价大概率会小幅上涨。4)产品推出恰逢市场下行周期，高开低走，无论同区域对比还是跨区域对比，5)佳兆业盐田城市广场比较适合对学校期望不高的本地刚需、市区外溢刚需， 以及期望不高的长线投资者。1)刚需群体:如果总价预算 400 万左右，推荐考虑 88.4 平通透三房，其次是 89平常规三房，也可以在佳兆业盐田城市广场 1 号地块或中海半山溪谷淘淘合适的 二手房。3)投资群体:主要考虑 71 平两房和 89 平三房，勿碰 120 平和 140 平。当然，以上都是对学校期望不高的本地刚需、市区外溢刚需，以及期望不高的长 线投资者的购买建议。毕竟现实中会有很多人比较感性，容易被某一优点打动，例如典雅的装修，例如 偏爱盐田的海。的确，只有东部的海才是真的海，不信?请看图:![]()
参考文献:
[1] 《深圳市城市总体规划》(1996、2007、2010、2016)
[2] 《深圳盐田港综合保税区产业发展规划(2016-2020)》
[3] 《盐田区 2018 年国民经济和社会发展统计公报》
[4] 《盐田河临港产业带发展规划》
[5] 郑浩 姚程欣 深圳盐田河流域“产、城、景”融合发展规划研究[J].规划师,2019
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