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真的豪宅，从不卖弄境界！评海境界二期够不够豪

引言

最近两月，深圳南山区一楼盘，在房产投资圈子里，引发了争议。不少人称赞它是湾区豪宅，有人却认为它还不如普通盘，实属伪豪宅。它，即是蛇口街道的海境界二期。深圳上半年，市区新盘供应寥寥无几，海境界二期算是其中关注度较高的。后台也屡屡有人咨询，这盘适不适合投资性买入，还拿此与恒裕滨城二期对标。这显然是不合适的，档次不同，品质不同，学校不同。前日去现场观摩后，回答更是No了。海境界二期宣传，楼盘核心卖点是WELL健康住宅。实在不敢苟同，这就跟以前炒作科技&智能住宅类似，极其忽悠，华而不实，花拳绣腿。▲楼盘模型图，出售1A栋▲楼盘实景照片01贫富交界，略显尴尬有几个居住片区的地理概念，很多深圳人是分不清的，比如后海，蛇口，深圳湾和招商。按街道办划分不同，可自行百度。严格地讲，以后海滨路为界，东边为新兴的深圳湾片区，网红自带流量，填海之地造新房。西边是蛇口老城区，却已进入存量旧改阶段。▲楼盘区位图海境界二期恰恰在蛇口与深圳湾的交界地段，当然，也是属于传统意义上的大后海，紧靠2号线地铁口湾厦站。客观讲，地段优越。但周边各个楼盘，品质迥异，楼龄差异极大，海境界二期西侧还有大片城中村。从链家网可发现，从东到西，房价逐级向下。海境界二期是一个过渡地带。▲楼盘西侧▲链家网（从东至西，房价由20万到6万）02 布局差评，住宅为辅现场看了海境界二期，一脸懵逼，这能叫豪宅盘吗？在占地3万平的地块，纯居住片区中，湾厦地产的规划，以商业商务用途为主，用地超过3/4。布置了近6万平米商业，一栋高层写字楼，一栋公寓，只有两栋住宅，现场顾问表示，开发商只卖一栋住宅A座，其余开发商自持。据悉，6层楼商业部分已和红星美凯龙签约，做家具大卖场，令人唏嘘。可见，住宅楼只是配角。精致园林，水景亭苑，高端会所，别想了，那都是没有的。居住体验，完全达不到豪宅盘的配置。湾厦置业（股东湾厦实业）为当地小开发商，脱胎于湾厦村委，实力与口碑一般。在海境界一期的建筑质量和交付过程中，纠纷多，外界对其诟病也多。▲在售唯一住宅楼A座03 户型是槽点，实用率太低在不乏高赠送，优质户型的大后海片区，海境界二期的户型令很多看过的人吐槽。有人戏言，设计师跟开发商有仇，设计像条渔船，户型丑到爆，前舱活动，后舱睡觉。设计不用心，单一户型，长条状，140平的三房，然后是放大版的190平的四房。阳台全朝北，卧室朝南，均无玄关设置。窄面宽，大进深，开间进深比不足。客厅均朝北，采光不足。140平米02户型，套内使用面积97平米；190平01户型，套内面积131平，实用率都不到70%，属于片区垫底。▲190平四房户型图（01户型）东西两端是01户型，190平，采用横厅，客厅开间7.5米，阳台较大,临近招商东路，有车辆噪音。小书房，两个卫生间均采光不足，通风效果差。卧室门对门，过于集中。低于35层的三个卧室，远方视野会被南侧的后海公馆全部遮挡，高楼层则可以看到海，属于二线地段海景，距离东角头海边1.5公里。▲140平三房户型图（02户型）中间侧两个02户型，140平，是缩小版的01户型。竖厅布局，阳台内置且进深短，只有1.25米。三个卧室并列朝东南方向，中低楼层的视野有遮挡。两个卫生间利用天井来采光通风。或许是因户型的不足，卖点的不够，湾厦置业玩起了健康住宅WELL的概念。按照其官网宣称，WELL是WELL建筑标准™（源自美国的健康建筑标准）的简称，管理方为美国公益性企业国际WELL建筑研究院™（简称IWBI™）。WELL建筑标准™分成七大体系，分别为：空气、水、营养、光、健身、舒适和精神，包括105项指标。客观上讲，这只是一个宣传国外建筑居住的环保理念而已，海境界二期的营销策划，居然把这个作为项目的核心卖点，让人匪夷所思。何况，并未见楼盘获得该种认证，以及相应的配套措施和测试报告。明显有概念营销，挂羊头卖狗肉之嫌。在参观样板间过程中，销售顾问重点讲解了空气和水处理的装置，这个才是重头戏。海境界二期配置了三重水过滤装置，地板下送风的中央空调系统。水过滤装置已进入寻常百姓家庭，不足为奇。但这个下送风的空调系统，比较特殊，一般应用于外国居多，国内极少使用。但凡空调系统，安装，使用和保养过程，都易出问题，需经常维护。采用地下送风方式，降低了房内层高，增加系统复杂程度，维护繁琐，以后如出了问题，夏天要头大。04 配套发达，学区较好地段不错，交通便利，周边路网发达。A座楼，距离2号线湾厦站200米，可与1号线，11号线等换乘。行车走南北向的后海大道，后海滨路，能快速到达南山科技园等办公区。海境界二期自带12班幼儿园，对口育才四小和育才三中，均处于中上等学校。在2018年的中考中，育才三中的综合排名在南山区排第七。不过，论师资实力，弱于南二外，深圳湾学校等学区。▲南山区2018年中考初中排名根据规划图，海境界二期将设置公交首末站3500平，同时湾厦地产自持的公寓楼，将设置为200套养老公寓，这些并非豪宅需要的配置。05 投资不建议，自住多比较按照海境界二期备案均价10.3万，三房在1400万，四房在2000万。根据总价，对自住家庭而言，在大后海片区，1200~1400万范围内，海境界二期有一定的竞争力，可以买。但四房2000万的量级，则有太多替代品可供选择。比如半岛城邦1期164平米的大四房，招商海月170的大四房，恒裕滨城二期88高拓展的四房。根据网络上信息透露，海境界二期在6月5日进行了集中开盘。三房户型销售较好，中低楼层大多卖完。高层户型基本滞销，单价约12万，总价达1600万。四房户型，整体销售不容乐观，仅售出约30套。目前售楼处顺销，看房需提前预约并验资200万。06 结论