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重磅曝光,据说这可能是新的旧改措施(旧住宅篇)

牛浩思旧改先锋
牛浩思旧改先锋

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主楼
2016-05-24 09:57:53
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重磅曝光,据说这可能是新的旧改措施(旧住宅篇)

    近日收到一份内部人士分享的资料,是关于深圳市加强城市更新实施工作的有关暂行措施,文件属于内部征求意见稿,暂不方便传阅,仅对大家最关心的老旧住宅类改造做一个分享。   

    此暂行措施明确提出规范旧住宅区更新管理,总体基调是审慎推进旧住宅区拆除重建。现总结几点:

    一、除因建筑存在重大安全隐患、重大基础设施和公共设施建设需要、保障性安居工程等公共利益建设需要或经市政府确定需要通过城市更新实施拆除重建等情形以外,原则上旧住宅区不纳入拆除重建类城市更新计划;

    二、城市更新涉及到的危房,必须是根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为D级的危房集中区域;

    三、明确由区政府负责组织开展意愿征集、现状调研、城市更新单元拟定、可行性分析等工作;

    四、明确区政府与权利主体100%达成更新意愿并100%签订搬迁补偿安置协议后,才将城市更新单元报市政府审批;
     1,意愿征集和拆迁补偿安置协议等工作原则上在意愿征集开始之日起一年之内完成,逾期未完成,该旧住宅区5年之类不得申请拆除重建类城市更新工作;      
     2,拆迁补偿安置协议中应载明对被拆迁房地产的转移登记与抵押登记限制条款,在该旧住宅区列入城市更新计划后,由区政府向产权登记部门提出申请;     
     3,旧住宅区的住宅合法类建筑产权置换按套内面积测算,同用途的置换比例原则上是 1:1。

    五、零散旧住宅区(与其他各类旧区如旧工业区、旧商业区、城中村或旧屋村混杂在一起的旧住宅区)有必要纳入城市更新范围进行统筹改造的需要具备以下条件:
     1,占拆除用地面积原则上不超过1/2;  
     2,由区政府组织开展前期工作,由区城市更新职能部门申报,权利主体的更新意愿达100%。其余部分由其他主体申报的,其与去城市更新职能部门组成联合申报主体;
     3,零散住宅区面积超过6000平米,占拆除用地面积不超过1/3的,可不适用《实施细则》公开选择市场主体的有关规定; 
     4,零散旧住宅区合法房屋产权置换比例按套内1:1,其他合法建筑按用途自行协商。

    解读:个人认为,对于老旧住宅类,严控拆旧建新是本暂行措施的基调,对旧住宅区可以拆除重建的情形也进行了明确界定:符合公共利益需要和城市发展需要,以及实践中一些存在安全隐患的,重大基础设施和公共设施建设需要,才有可能涉及旧住宅区的拆建。

    在实施路径上,明确坚持政府主导,区政府负责组织开展意愿征集等前期工作,这是一大进步,既避免了市场主体之间的不良竞争,也减少了公众的信息误导。同时,也明确了双“100%”的达成方可列入城市更新单元。

    关于实施保障,为避免旧住宅项目久拖不决,《暂行措施》也提出了工作时限要求,如一年内未完成意愿征集和拆迁补偿安置协议等工作,该旧住宅区五年之内不得开展拆除重建类城市更新工作。从时间和沟通成本减少博弈。明确严控拆迁补偿协议签订之后的房产买卖问题,保障市场主体民事关系稳定性,增强交易预期,减少搬迁补偿难度。

    对于产权置换,也明确是同用途的情况下是套内面积1:1。 

    最后,也提出了零散旧住宅去的推进策略,这必须可以认为是一大进步,便于统筹改造。

    简单总结就是:1、区政府主导和推动;2、一年之内完成双100%;3、原则上按照套内面积1:1置换。个人觉得这是对很多网友提出的“我家小区会不会旧改”“什么时候旧改”等问题一个比较理性的回答。未尽之处,后续补充,纯分享,也不代表任何官方立场,转载请注明出处。

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猫咪C
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沙发
2016-05-24 10:03:47

自燃
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板凳
2016-05-24 10:08:00 来自iPhone客户端
不信,我也可以随便打几张纸然后出个旧改内部资料
creamkop
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地板
2016-05-24 10:31:57

低热布鲁
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4楼
2016-05-24 11:26:45 来自iPhone客户端
原则性不纳入已经很久了……可该纳入的还是在纳入,一直是100%啊,不然木头龙早建好了。对位置好区政府极力促成的小区来说,明显是利好,降低原业主靠死扛暴发的预期。改变博弈双方的心态。
牛浩思旧改先锋
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5楼
2016-05-24 11:34:50
减少博弈成本和空间
引用4楼低热布鲁的发言:
原则性不纳入已经很久了……可该纳入的还是在纳入,一直是100%啊,不然木头龙早建好了。对位置好区政府极力促成的小区来说,明显是利好,降低原业主靠死扛暴发的预期。改变博弈双方的心态。
Kermit铭记
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6楼
2016-05-24 11:42:11 来自iPhone客户端
前排 有许多亮点 有了限制性条件很重要!
牛浩思旧改先锋
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7楼
2016-05-24 11:44:30
绝对的有进步有亮点
引用6楼Kermit铭记的发言:
前排 有许多亮点 有了限制性条件很重要!
低热布鲁
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8楼
2016-05-24 11:54:05 来自iPhone客户端
旧改就应该是在一定框架和条件上你情我愿的事,先确定意愿,再限定容积率、保障房比例、开发商资质等条件下在土地市场上公开竞标。深圳关内很多小区的居民素质都很高,对原居住的小区感情也很深,公正公开透明化反倒好搞些
引用5楼楼主的发言:
减少博弈成本和空间
引用4楼低热布鲁的发言:
原则性不纳入已经很久了……可该纳入的还是在纳入,一直是100%啊,不然木头龙早建好了。对位置好区政府极力促成的小区来说,明显是利好,降低原业主靠死扛暴发的预期。改变博弈双方的心态。
牛浩思旧改先锋
牛浩思旧改先锋

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9楼
2016-05-24 12:51:23 来自Android手机客户端
确实,公开透明的前提下去谈意愿征集,推动会顺利一点
引用低热布鲁的发言:
旧改就应该是在一定框架和条件上你情我愿的事,先确定意愿,再限定容积率、保障房比例、开发商资质等条件下在土地市场上公开竞标。深圳关内很多小区的居民素质都很高,对原居住的小区感情也很深,公正公开透明化反倒好搞些
引用5楼楼主的发言:
减少博弈成本和空间
引用4楼低热布鲁的发言:
原则性不纳入已经很久了……可该纳入的还是在纳入,一直是100%啊,不然木头龙早建好了。对位置好区政府极力促成的小区来说,明显是利好,降低原业主靠死扛暴发的预期。改变博弈双方的心态。
流氓兔斯基
流氓兔斯基

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10楼
2016-05-24 13:24:39 来自iPhone客户端
1:1 笑看木头龙怎么拆
acai0000
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11楼
2016-05-24 17:38:23 来自m.szhome.com
双100,这个卡太死了,很难推进旧改。对部分钉子户的贪婪你不能以正常的思维来推测。
acai0000
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12楼
2016-05-24 17:40:57 来自m.szhome.com
除非政府明确立法,从今以后,补偿一定不会超过套内1:1。并且要宣传到位,有的人听到风就是雨,总能说出哪里补偿1:2,1:3这样的话来
牛浩思旧改先锋
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13楼
2016-05-25 09:46:14
策略就是:不勉强,不墨迹,全凭自愿
引用11楼acai0000的发言:
双100,这个卡太死了,很难推进旧改。对部分钉子户的贪婪你不能以正常的思维来推测。
牛浩思旧改先锋
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14楼
2016-05-25 09:46:40
那是疯子口中的拆赔
引用12楼acai0000的发言:
除非政府明确立法,从今以后,补偿一定不会超过套内1:1。并且要宣传到位,有的人听到风就是雨,总能说出哪里补偿1:2,1:3这样的话来
东北小妞
东北小妞

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15楼
2016-05-25 09:48:42
就该这样干脆利落,也断了钉子户的念想。大家都想就改,想多吃多占的就哪来哪回。
引用13楼楼主的发言:
策略就是:不勉强,不墨迹,全凭自愿
引用11楼acai0000的发言:
双100,这个卡太死了,很难推进旧改。对部分钉子户的贪婪你不能以正常的思维来推测。
azi222
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16楼
2016-05-25 10:03:10

云海端
云海端

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17楼
2016-05-25 10:15:49 来自Android手机客户端
套内1:1,100平的楼梯房差不多相当于130平的高层的套内面积,还是可以的
俺说句实话
俺说句实话

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18楼
2016-05-25 10:50:32
就是因为没有100%签订,旧改项目一直拖着还不如不改。看看木头龙,签了的已经搬走了,开发商还要每月直付租房的费用。没签的一直在那。原来的老小区已经被拆了一部份,但是有钉子户在就没办法推进项目。这一下来,签的、不签的、开发商、政府都是输家。
guoguo2011
guoguo2011

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19楼
2016-05-25 10:53:03 来自Android手机客户端
不是说要改为95%同意的比例就可以吗?
海世界1
海世界1

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20楼
2016-05-25 10:54:12

双100%,这个政策就完全打死了旧改。没有亲身经历就没有发言权。
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