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【“政策顶”住宅提前入冬,60盘公寓井喷而出 】

凤凰树
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主楼
2016-10-12 20:58:40
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【“政策顶”住宅提前入冬,60盘公寓井喷而出 】

 
国庆前夕,中国首富王健林称中国房地产出现了“历史最大的泡沫”。国庆期间( 9月30日-10月8日),全国22个一二线城市收紧房地产调控。史上最严“104”深八条调控新政,将成小周期的“政策顶”,将“325”新政后已经调整了6个月之久的深圳楼市在本应“银十”之际提前入冬,全年约3.8万套住宅新房成交量,锁定2016年是深圳住宅市场的“小年”。住宅市场的萎缩,与新开60个商务公寓楼盘的井喷,形成此消彼长的强烈反差,2016年商务公寓与住宅成交套数之比将从2015年0.135大幅跃升为0.36。 




 

   2016楼市“小年”,新房年成交不足4万套  


内行看量,外行看价。当看多者惊呼深圳新房9月创出6.16万/㎡新高之时,看空者看到的是市场自“325”新政之后,附图“2016年深圳房地产月度走势” 揭示新房平均每日成交低于100套的低迷市场已经调整了6个月。从“最近10周深圳新房走势”中可以看到深圳房价在36周出现拐点,“104”新政之后周房价加速下行。

  
 按照深圳楼市规律,每逢一个楼市成交量“大年”,因其透资了今后的市场需求量,其后的第二年,往往是成交量“小年”。深圳市场是一个存量房市场,市场研究应综合考虑一手房、二手房市场。2007年“大年”深圳新房二手房成交1369万㎡,随后的2008年“小年”成交864万㎡,减少37%;2009年“大年”成交1949万㎡,随后的2010年“小年”成交1451万㎡,减少26%;2013年“大年”成交1294万㎡,随后的2014年“小年”成交999万㎡,减少23%。2015年深圳楼市成交1885万㎡,成交了20.6万套(新房66450套,二手房139893套),是自2007年10年以来的第二大成交纪录(2009年成交1949万㎡为最大成交纪录)。史无前例的“政策顶”出现,深圳楼市随即速冻,按照趋势估算,2016年深圳楼市将成交13.09万套(新房38185套,二手房92670套),新房比2015年减少37%,2016年将是一个深圳楼市成交量有一个“小年”(见附表:2016年深圳新房、二手房成交套数估算表,附图、表:深圳楼市历年年景)。


  
 2016年新房成交估算约382.6万㎡,这比我在“325”新政之后预估2016年深圳新房成交466万㎡,成交更为低迷(凤凰树2016-04-29:2016年,深圳不缺房),后市步入调整是不争的市场趋势。



  
 ◆  2016深圳商务公寓井喷,全年推盘2.5万套

  
 商务公寓是一种功能正在逐渐演变的物业,随着商办物业的严重过剩,“互联网+”和创客空间方兴未艾,商务公寓由“小开间办公”,向“SOHO办公”、“居家办公”、“商住”、“纯居”一路发展。

  
 深圳的商务公寓市场,如今分化为两个方向:顶级豪宅公寓和中小户型公寓。具有资源地段的商务公寓,成为顶级豪宅(自然景观资源:深圳湾1号、深业上城;城市资源:华润城 、深圳中心.天元);中小户型公寓套均面积40-80为主流产品,在2015-16年销售的深圳72商务公寓楼盘中,60个是中小户型商务公寓楼盘,50%在中心城区,88%是地铁物业,83%可通燃气




2010年开始住宅限购政策,在商业性质地块上建设的“不限购、不限贷”商务公寓应运而生。2013年深圳商务公寓成交套数较上年大幅增长124%,因而被称为 深圳商务公寓元年”,大面积高端商务公寓深圳湾一号、东海国际公寓、深业上城等成为深圳顶级豪宅的标杆。2015年深圳房价大幅上涨,商务公寓趁热成交9000套,比2014年成交翻了一番。

  
 2016年深圳商务公寓新开盘60个盘,续销12个盘,共计72个商务公寓楼盘,为深圳楼市史上最多(见附表:2016深圳销售72商务公寓楼盘一览表)。从表中可见,2016年1-9月批售24个商务公寓楼盘合计1.2万套,76.5万㎡;2016年深圳商务公寓72个楼盘,将推出2.5万套,185.8万㎡商务公寓。2016年21个销售楼盘平均销售率56.7%,以55%估算,今年深圳商务公寓将成交13.76万套,102.2万㎡,2016年商务公寓与住宅成交套数之比将从2015年0.135大幅跃升为0.36。无论是推盘量,还是成交量,还是公寓住宅比,2016年深圳商务公寓提供出的都是前所未有的市场数据。从附图“深圳历年商务公寓统计”可见,2011年8盘,2012、2013年14盘,2014年20盘,2015年26盘,2016年60盘(比凤凰树2016-06-24 : 史上之最:2016 深圳 48盘 齐推商务公寓,又增加了12个盘 ),可以清晰地看到深圳商务公寓楼盘的蓬勃发展趋势。或有变数是逢年底又市道不好时,开发商会推迟原已宣告的入市计划。

  
 2013年10月,楼市调控二套房首付7成之后,二套住宅首付7成和商务公寓首付5成,两者相差2成,不少原计划购买二套或以上住宅的置业者,或会转向购买商务公寓。“104”新政使住宅市场成交遇冷,客户购房心态犹豫,处于观望状态;“104”新政虽然也对商务公寓“限价”,但由于不限购,仍会吸引部份有投资需求的客户,从住宅市场回流到商务公寓市场。


  
  
    “备案率”揭示真相,商务公寓成交严重分化  


有人说,住宅限购之后,商务公寓将迎来春天。但是面对海量的商务公寓入市,市场能否顺利消化?为了解深圳商务公寓的销售情况,笔者查阅了深圳房网2015-16年“销售公示”。“销售公示”除了公示批售房源,还对所有签约房源做了“备案”。虽然说“备案”会有滞后,但开盘1-2个月后的“备案”,还是与销售成交一致的。因此,可以将“备案率”(备案率=备案套数/批售套数*100),视作“销售率”。

  
 从截止2016年9月的“2016 深圳销售72商务公寓楼盘一览表”和“深圳商务公寓历年供求关系及与住宅关系表”可见:(1)2011-15年商务公寓的批售比0.64,比同期住宅批售比0.79低,说明商务公寓去化不如住宅。(2)2016年21个销售楼盘平均备案率56.7%,商务公寓整体销售率较低,销售期长者将达两年。(3)2016年商务公寓“备案率”80%以上占33%,60-79%占10%,60%以下占48%,呈现严重的两极分化。


  
 值得关注的是,万科的商务公寓楼盘的销售率较为理想,3月25日开盘的万科广场V寓备案率88.1%,3月26日开盘的万科云城 3期66㎡户型备案率95.3%,8月29日开盘的HBC汇隆中心备案率88.4%。但是7月19日开盘的万科云城3期却只有45.2%备案率,其中99㎡户型备案率73.9%,134户型27.1%(去年万科云城1期133㎡户型顺利售罄),可见留仙洞片区的改善型客户正趋衰竭。


  
 住宅限购之后,市场面临转向,不限购的商务公寓将获市场机会。但本就不温不火的商务公寓去化态势,面对今年海量的商务公寓入市,虽然分流了住宅购买力,但是商务公寓楼盘之间的竞争也将格外激烈,势必出现几家欢乐几家愁的分化局面。在竞争市场中,消费者应睁大眼睛地精挑细选楼盘特质好的商务公寓。



  
  
    地段好,得天独厚受追捧  


在深圳72商务公寓楼盘中,60个是中小户型商务公寓,其50%在中心城区;具有已经开通地铁或规划地铁占88%,但是中心地段仍有差异。


 深圳主城3区罗湖、福田、南山的商务公寓多为高端大户型商务公寓,如东海国际公寓、深圳中心.天元、深业上城。受刚需客户青睐的面积小、总价低的商务公寓多在主城外7区的区域中心。



 最具地段优势的是星河上寓,位于龙岗中心城的传统豪宅区域公园大地和新亚洲花园,天虹商圈、区政府机关集中的吉祥路与清林路交汇处。更难能可贵的是距离龙岗中心的龙潭公寓和138公顷龙城公园均为300米左右。在深圳在售将售的72个商务公寓楼盘中,属于城央豪宅区的公园物业中小户型商务公寓仅此一家。




  
   超小户型,较低总价受青睐  


深圳房价越来越高,刚需户型势必越来越小,以减轻刚需置业的总价负担。比传统小户型更小的极小户型和超小户型将陆续上市。9月29日开盘的观澜佳和领域广场的34㎡1房1厅,47、54㎡2房1厅“超小户型”商务公寓,比传统公寓同面积段户型都多了一个房间。在同样单价时,消费者将得到更多实惠。

  
 佳华领域广场公寓户型将过去深圳30多㎡的单间户型,改成1房1厅户型;40-50㎡的1房户型,改成2房户型。进一步收小了深圳住宅小户型的面积,比市场上同类面积户型多一个卧室。去年以来的深圳房价疯涨,刚需已经被高房价抛弃,佳华领域广场公寓的“超小户型”的低总价,以及刚需青睐的“地铁+Mall”物业,无论对深圳的刚需一族,还是投资客,都具有强烈的吸引力。


  
 值得一提的是,观澜佳和领域广场商务公园采用3梯8户的单元式公寓楼型,比往常人们看惯了的长长的内廊式公寓楼型改善了很多。




 
   5.1米LOFT,空间合理受欢迎


深圳市场崇尚拓展面积多的高拓户型,高拓型商务公寓也受到消费者的青睐。龙岗远洋新天地的LOTF公寓是少见的7层“洋房式公寓”,层高5.1米,比绝大多数4.5米LOTF公寓具有很大的空间优势,一可以使上下两层的净高均大于2.2米,二可以真正实现“买一层送一层”,而4.5米LOTF公寓必须有一定面积的两层高空间以解决空间压抑的问题。

  
 远洋新天地户型为37㎡1房2卫,64㎡4房3卫,72㎡4房3卫,虽然与其姊妹楼盘远洋新干线 65㎡5房户型少了1房,但是空间尺度更为合理。



  
  
 据“2016年深圳新房、二手房成交套数估算表”,今年新房将成交38185套;据“2016深圳销售72商务公寓楼盘一览表”,今年商务公寓将成交13760套;据“深圳商务公寓历年供求关系及与住宅关系”,今年公寓与住宅套数比为36%;2016年深圳新房市场每成交4套新房,就有1套是商务公寓,这是深圳楼市前所未有的市场现象。

  
 在国庆期间22城的政策高频高压态势之下,消费者观望情绪持续增长,深圳住宅市场将在传统“银十”之季提前入冬。深圳在向投资客关上住宅之门的同时,或又打开了商务公寓之窗。国庆后第一天中国股市跳空高开,是否预示着在关上“楼市资金池”的同时,或又打开了“股市资金池”。

 






本帖于2016-10-13 10:29 被楼主编辑过
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凤凰树
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沙发
2016-10-12 21:01:59



凤凰树
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板凳
2016-10-12 21:04:13
“政策顶”住宅提前入冬,60盘公寓井喷而出

roro
roro

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地板
2016-10-13 06:29:01


24城楼市调控政策一览图

笑声点缀生活
笑声点缀生活

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4楼
2016-10-13 08:47:58 来自iPhone客户端
玩K手
玩K手

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5楼
2016-10-13 09:29:33
60盘。。。72盘。。。

湘妹子
湘妹子

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6楼
2016-10-13 14:48:16 来自iPhone客户端
住宅受限,公寓要逆天!
宣伟大师
宣伟大师

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7楼
2016-10-18 17:27:58

   深圳这么多炒房客总能找到合适的房源滴

蓄水池123
蓄水池123

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8楼
2016-10-19 00:22:38
楼主为什么不说明一下Loft公寓实际上并非是商务公寓,而是开发商偷偷将写字楼或商业改成了公寓,其性质是商业或商业性办公楼,如HBC汇隆中心、远洋新天地loft公寓等都是由商业性办公楼改建的。不如实告知情况会害了很多不明真相的人购买,现在HBC汇隆中心的业主都在维权。
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