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2010年上半年深圳房地产统计分析报告【成交量同比暴减近七成,成交均价暴涨七成】

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2010-07-09 15:30:39
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2010年上半年深圳房地产统计分析报告【成交量同比暴减近七成,成交均价暴涨七成】

    2010年上半年深圳房地产统计分析报告

来源:szhome研究与发展部  作者:吴上锦  张粉层

目录
第一部分:1-5月深圳主要宏观经济数据
第二部分:土地市场
附:2010年上半年成交地块分布情况
第三部分:住宅市场
一、新房市场
1、2010年上半年新房供应分析
1.1、新增供应分析
1.2、新增预售分析
2、2010年上半年新房成交分析
2.1 成交均价分析
2.2 成交量分析
附一:2010年上半年新房成交主要数据
附二:2010年上半年新房成交户型构成
2.3 2010年上半年深圳新房供求比
2.4 2010年上半年深圳房价收入比
2.5 2010年上半年深圳租售比
2.6 2010年1-6月深圳新房量价走势分析
3、2010年上半年楼盘成交龙虎榜TOP10
3.1 小户型物业成交龙虎榜TOP10
3.2 改善型物业成交龙虎榜TOP10
3.3 大户型物业成交龙虎榜TOP10
4、2010年上半年成交龙虎榜之开发商TOP10
二、二手房市场
1、2010年上半年深圳各行政区二手房挂牌均价
2、2010年上半年深圳各行政区二手房成交分析
3、2010年1-6月深圳二手房量价走势分析
4、2010年上半年深圳住宅租金
5、2010年1-6月深圳各行政区租金走势
三、2010年上半年新房二手房量价比较
1、新房二手房价格比较
2、新房二手房成交量比较
第四部分:商业市场
一、一手商业
1、商业新增预售分析
2、一手商业成交分析
附:2010年上半年深圳一手商业成交TOP10
二、二手商业
1、商业挂牌均价
附:2010年1-6月深圳各行政区商业挂牌均价走势图
2、商业租金
附:2010年1-6月深圳各行政区商业租金走势图
第五部分:写字楼市场
一、一手写字楼
1、写字楼新增预售分析
2、一手写字楼成交分析
附:2010年上半年深圳一手写字楼成交TOP10
二、一手写字楼
1、写字楼挂牌均价
附:2010年1-6月深圳各行政区写字楼挂牌均价走势图
2、写字楼租金
附:2010年1-6月深圳各行政区写字楼租金走势图
第六部分:政策点评
第七部分:小结
第八部分:预测

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沙发
2010-07-09 15:31:17
【内容摘要】2009年底出台的“国四条”成为楼市转向控的标志,其后一系列的“严打”政策特别是空前严厉的“国十条”有效的遏制房价疯涨,并出现回落的迹象,同时政策利空使市场形成浓厚的观望情绪也严重抑制成交,成交量直线下降,为促进成交,特价房、优惠房等形式的促销再次盛行。2010年上半年深圳楼市在高压政策环境下艰难落幕……

上半年深圳共批准预售住宅142.1万平方米,同比减少约30%
上半年深圳共成交新房126.9万平方米,同比减少6成多……
上半年深圳的新房成交均价为21094元/平方米,同比大涨70.9%……
上半年深圳新房市场供求比为1︰0.89,供过于求,销售艰难,库存增加……
上半年深圳的房价收入比达20.6倍,远远高于国际上限(6倍)……
上半年深圳的租售比达1∶541,远远超出合理底线(1∶300)……
上半年共成交二手商品房接近546.18万平方米,略多于去年同期……
上半年深圳二手房的挂牌均价为15565元/平方米,同比上涨近27%……
上半年深圳住宅租金为39元/平方米/月,同比上涨8.3%
上半年深圳二手房的成交量约是新房成交量的4倍多……
上半年深圳二手商业和二手写字楼挂牌均价和租金同比都大幅上涨……
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2010-07-09 15:31:53

第一部分:1-5月深圳主要宏观经济数据

2010年1-5月份,深圳经济持续保持回升向好的态势,主要经济指标平稳增长,较好地完成了年初预定的各项目标。各指标方面,工业生产增速加快,1-5月份全市规模以上工业增加值1424.52亿元,同比增长12.8%。固定资产投资平稳增长,1-5月份全社会固定资产完成投资561.65亿元,同比增长10.3%。其中,基本建设投资350.70亿元,增长8.8%;房地产开发投资163.45亿元,增长12.3%;更新改造投资39.25亿元,增长13.3%;其他投资8.26亿元,增长22.5%。社会消费品零售稳步增长,1-5月份,深圳市消费品零售总额1164.42亿元,同比增长16.2%。外贸进出口继续回升,1-5月份全市进出口总额1171.69亿美元,同比增长26.4%。其中出口总额675.78亿美元,增长19.5%;进口总额495.91亿美元,增长37.3%。市场消费价格有所上升,1-5月居民消费价格比上年同期上升2.4%。



房地产方面,1-5月全市房地产开发投资、竣工面积同比有所增加,施工面积、销售面积同比有所下降,其中,住宅施工面积同比下跌1.2%,说明在现有政策环境下,开发商对后市持保守谨慎态度,放缓开发进度,住宅竣工面积同比增加2成多,说明后市供应量有保证,商品房实际销售面积同比大跌近五成,说明2010年上半年的政策打压,在一定程度上遏制了投机需求,使得实际销售量大幅下跌。



第二部分:土地市场

根据深圳房地产信息网的监测,2010年上半年全市共出让5块土地,其中1块为商业性公共设施用地,3块为旅馆业用地,1块为居住用地。这5块土地均在一季度成交,二季度受各项严厉调控政策的影响,楼市前景不明朗,影响到土地的出让,二季度全市无住宅及商业性办公用地出让。
上半年成交的1块居住用地位于龙岗区,总用地面积200484.32㎡,同比增加两成多,总建筑面积441065㎡,同比减少15.0%,总成交金额6.65亿元,同比减少42.0%,平均楼面地价1508元/㎡,同比下降三成多,上半年出让的这块居住用地为汽车产业扶持配套用地,基本上属于定向转让,故成交金额和成交均价同比大幅减少,该地块开发建成之后,其销售对象仅限于从事汽车、电动汽车整车及零部件研发生产基地专业人才和高级管理人员,上半年能够为市场提供有效供给的住宅用地实际为零。
上半年成交的1块商业性公共设施用地位于南山区,总用地面积9772.1㎡,同比大增2.5倍,总建筑面积97760㎡,同比增加1.8倍,成交金额7.16亿元,同比增加2.8倍,平均楼面地价7324元/㎡,同比上涨34.9%,上半年成交的这块商业用地带有一定的附加条件,竞买者主体应为在中华人民共和国境内注册的企业法人单位,具有地铁线路及附属设施建设、运营、管理及相关土地综合利用经营范围,并拥有建设1条以上(含1条)地铁线路的经验。
上半年成交的3块旅馆业用地捆绑出让,总用地面积66541.65平方米,总建筑面积36202平方米,成交金额6.22亿元,折合楼面地价17181元/平方米,这三块宗地的开发产品有较严格的限制,不允许开发、建设产权式酒店,竟得者应按最新规定的五星级酒店标准建设和开发。

点评:2010年上半年住宅市场从暖春走向冰夏,土地市场也由暖转冷,由于深圳可供开发的土地资源十分有限,上半年公开出让的土地资源甚少,能为市场提供有效住宅供给的土地为零,土地资源的紧缺,成为制约深圳高速发展的房地产的一大重要瓶颈。



附:2010年上半年成交地块分布情况



第三部分:住宅市场

一、新房市场

1、2010年上半年新房供应分析

1.1、新增供应分析

2010年楼市调控政策转向,信贷收紧,在紧缩型调控政策频出的大环境下,成交量持续下滑,面对前景不明朗的楼市环境,开发商谨慎决策,放缓在建项目的入市步伐。根据深圳房地产信息网的监测,2010年上半年全市住宅推售面积133.6万㎡,同比大幅减少四成多,推售套数为16452套,同比减少31.2%。
2010年上半年特区内、外住宅推售面积比为1:3.1,其中,特区内住宅推售32.3万㎡/4320套,同比大幅下滑约六成,特区外住宅推售101.3万㎡/12132套,同比减少约三成。
各行政区方面,罗湖区有2个项目入市,推售住宅面积10.7万㎡,同比减少15.1%,推售住宅套数735套,同比减少52.8%,兰亭国际公寓推售10.1万㎡/679套,是罗湖区推售量最大的楼盘。
福田区七街公馆1个项目入市,推售住宅面积3.9万㎡,同比减少四成,推售住宅套数866套,同比增加一成。
南山区有4个项目入市(或加推),推售住宅面积17.7万㎡,同比暴减72.8%,推售住宅套数2719套,同比减少67.1%,丽湾商务公寓推售7.6万㎡/1311套,是南山区推售量最大的楼盘。
盐田区2010年上半年无新项目入市。
宝安区有10个项目入市(或加推),推售住宅面积73.1万㎡,同比增加52.9%,推售住宅套数9346套,同比暴增1.7倍,水榭春天、招商澜园、潜龙曼海宁、高发西岸花园是推售量较大的几个楼盘,单盘推售量均在8万㎡之上。
龙岗区有9个项目入市(或加推),推售量为28.2万㎡/2786套,同比减少七成多,阳光天健城、佳兆业大观邸是推售量最大的两个楼盘,单盘推售量在6万㎡之上。



1.2、新增预售分析

对比2010年上半年和2009年上半年的住宅预售量,2010年上半年住宅获批量下滑明显,根据深圳房地产信息网的监测,2010年上半年全市住宅预售量142.1万㎡/17009套,同比减少约三成。造成住宅预售量大幅下滑的原因有二:其一,2010年以来,房贷收紧、“国十条”等各项打压楼市虚火的调控政策不断出台,成交量萎缩,楼市前景不明朗,在这种环境下,开发商采取谨慎观望的态度,放缓在建项目的开发步伐,期待市场明朗后再做出决策。其二,近年来深圳可供开发的土地资源日益匮乏,在建项目体量不断减少,这也是造成住宅预售量下滑的一大因素。
2010年上半年特区内、外住宅预售面积比为1:3.4,其中,特区内预售面积为32.2万㎡/4259套,同比大幅下滑57.0%,特区外预售面积为109.9万㎡/12750套,同比减少14.5%。
各行政区方面,罗湖区有3个项目取得预售许可证,预售面积11.0万㎡,同比减少近三成,预售套数811套,同比减少近五成,兰亭国际公寓获批10.1万㎡/679套,是罗湖区获批量最大的楼盘。
福田区仅七街公馆一个项目取得预售许可证,预售面积3.9万㎡,同比减少43.5%,预售套数866套,同比增加5.6%。
南山区有4个项目取得预售许可证,预售面积15.8万㎡,同比减少约七成,预售套数2494套,同比减少六成,丽湾商务公寓预售量7.6万㎡/1311套,是南山区获批量最大的楼盘。
盐田区只有东部华侨城天麓一个项目取得预售许可证,预售面积1.5万㎡,同比大增4倍,预售套数88套,同比暴增7倍。
宝安区有12个项目取得预售许可证,预售面积75.1万㎡,同比增加八成,预售套数9466套,同比增加1.8倍,水榭春天预售量14.6万㎡/1662套,是宝安区获批量最大的楼盘。
龙岗区有11个项目取得预售许可证,预售面积34.8万㎡/3284套,同比减少约六成,阳光天健城预售量8.7万㎡/612套,是龙岗区获批量最大的楼盘。



2、2010年上半年新房成交分析

2010年上半年是楼市调控的高压期,一系列打压政策的密集出台,特别是有史上最严之称的“国十条”出台后,效果立竿见影,成交量暴减,房价疯涨的势头也得到遏制,并出现回落的苗头,但与去年同期相比,房价仍然相当高。

2.1 成交均价分析



根据深圳房地产信息网的监测,2010年上半年深圳住宅的成交均价大致呈先攀升后回落之势,特别是在“国十条”出台后,新房成交均价下跌明显,6月份的成交均价已跌至16970元/平方米,较2月份的峰值(24195元/平方米)下降7225元/平方米,降幅接近30%,需要说明的是,房价的回落大部分的原因是缘于成交结构的变动,即成交物业逐渐低端化、低价格,另一方面,新政带来的“特价房”也是导致房价回落的原因之一。不过,由于2009年上半年是从低位回升,基数小,而2010年上半年是从高位回落,基数大,导致同比出现了房价暴涨,同比涨幅达70.9%,成交均价超过21000元/平方米!

各行政区方面,盐田区由于市场容量小,整体成交均价容易出现大幅震荡,上半年受天价别墅天麓的强力拉升,区域的成交均价高达47282元/平方米,同比暴涨1.3倍!南山区上半年的新房成交以高端物业为主,特别是后海湾填海区的高尚住宅,交投两旺,成交均价也随之水涨船高,接近30000元/平方米;同比上涨89%;宝安区上半年的高端物业交易活跃,支撑区域的成交均价高位运行,超过20000元/平方米,同比上涨近73%;龙岗区上半年的成交主要集中在龙岗中心城、坂田等价格相对较高的片区,因此成交均价也相对较高,为13515元/平方米,同比上涨近58%;罗湖区上半年的成交均价以成交主力金翠园为标杆,全区的成交均价为22608元/平方米,环比上涨50.7%;福田区上半年入市的项目售价都较高,推升全区的成交均价,超过28000元/平方米,环比上涨30%。

2.2 成交量分析

※ 定义:小户型物业(70㎡以下),改善型物业(70-140㎡),大户型物业(140㎡以上)

一季度的调控预期以及二季度的“国十条”出台,催生了强烈的观望情绪,严重抑制深圳楼市成交量,特别是“国十条”出台后,成交量更是直线下降至冰点。根据深圳房地产信息网的监测,上半年深圳共成交新房126.9万平方米,同比大幅减少67.3%,成交套数14484套,同比大幅减少65%,成交金额267.7亿元,同比大幅减少44%。

物业型态方面,上半年成交的新房以70-140㎡的改善型物业为主,成交面积超过72万平方米,占全市的56.8%,140㎡以上的大户型物业成交近30万平方米,占23.3%,70㎡以下的小户型成交25.2万平方米,占19.9%。

上半年特区内共成交新房41.6万平方米(5259套),同比减少6成多,成交金额略多于128亿元,同比减少40.5%。

上半年特区外共成交新房85.3万平方米(9225套),同比减少6成多,成交金额接近140亿元,同比减少47%。

罗湖区上半年新房供应少,成交更少,只成交约3.3万平方米(408套),同比减少约8成,是全市成交量最少的区域,也是同比减幅最大的区域,成交金额7.4亿元,同比减少约72%,其中,金翠园是全区的成交主力,贡献全区近60%的成交量,新政后入市的兰亭国际公寓虽然销量不太理想,但也是区域的主力之一;物业型态方面,罗湖区上半年成交的新房以70-140㎡的改善型物业为主,成交面积占全区的60.6%,70㎡以下的小户型占23%,140㎡以上的大户型物业占16.4%。

福田区上半年虽然有两个新项目入市,但存量单位较少,整体供应偏少,再加上楼市形势严峻,导致全区的成交量也大幅减少,共成交新房7.1万平方米,同比减少64.2%,成交套数1216套,同比减少45.2%,成交金额接近20亿元,同比减少53.5%,其中,两个新入市项目七街公馆和东方新天地广场是全区的成交主力,都有超过2万平方米的销量,御河堤和深港1号也各有超过1万平方米的销量;物业型态方面,福田区上半年成交的新房以70㎡以下的小户型为绝对主力,成交面积占全区的近70%,140㎡以上的大户型物业占约19%,70-140㎡的改善型物业占约11%。

南山区上半年共成交新房26.9万平方米(3227套),同比减少约2/3,成交金额略多于80亿元,同比减少近36%,整体来看,南山区上半年的成交以高端项目为主,十五峯、宝能太古城、鸿威海怡湾畔、首地容御、半岛城邦、三湘海尚、蛇口花园城等贡献了全区近70%的成交量,从片区来看,后海湾填海区和前海是上半年南山楼市的两大支柱,其中,后海湾填海区的宝能太古城、鸿威海怡湾畔、三湘海尚和前海的丽湾商务公寓、中海阳光玫瑰园、依云伴山都是成交活跃的项目,这两大片区的成交量占全区的约55%;物业型态方面,南山区上半年成交的新房以70-140㎡的改善型物业为绝对主力,成交面积占全区的约68%,70㎡以下的小户型物业占近20%,140㎡以上的大户型物业近12%。

盐田区上半年只有4个项目有成交,分别为金山碧海、天麓、幸福海、万科东海岸,合计成交4.4万平方米,同比减少近60%,成交套数408套,同比减少约67%,由于天价别墅天麓的成交量占30%,很大程度上“补偿”了因成交量大幅减少而流失的成交金额,同比只减少了3.5%,接近21亿元;物业型态方面,盐田区上半年成交的新房以70-140㎡的改善型物业为主,成交面积占全区的61.5%,其次是140㎡以上的大户型,占35.3%,70㎡以下的小户型成交量几乎可以忽略,只占3.2%。

宝安区上半年共成交新房36.3万平方米,同比减少近72%,成交套数4226套,同比减少近65%,成交金额73.5亿元,同比减少近51%,从项目成交量来看,水榭春天、万科金域华府、财富港大厦、金地上塘道、熙龙湾等是全区的主力成交楼盘,从片区来看,龙华是主力成交区域,水榭春天、万科金域华府、金地上塘道贡献了全区约一半的成交量;物业型态方面,宝安区上半年成交的新房以70-140㎡的改善型物业为主,成交面积分别占全区的50.8%,70㎡以下的小户型和140㎡以上的大户型成交量相差不大,分别占25.6%和23.7%。

龙岗区上半年共成交新房49万平方米(4999套),是全市成交量最大的区域,不过同比也大幅减少6成多,成交金额66.2亿元,同比减少约42%,从项目成交量来看,上品雅园、阳光天健城、茗萃园、振业峦山谷、万科清林径等是全区的成交主力,从片区来看,龙岗中心城、坂田是主力成交片区,这两个片区的成交量合计占全区的约63%;物业型态方面,龙岗区上半年成交的新房以70-140㎡的改善型物业为主,成交面积占全区的近61%,140㎡以上的大户型占约29%,70㎡以下的小户型占近10%。

附一:2010年上半年新房成交主要数据



附二:2010年上半年新房成交户型构成



2.3 2010年上半年深圳新房供求比

深圳上半年新预售住宅面积为142.1万平方米,而销售面积只有126.9万平方米,供求比为1:0.89,供过于求,库存量增加15.2万平方米,与去年同期供不应求(1:1.68)的市场局面形成强烈的对比,说明新政后深圳楼市已转向买方市场,销售压力逐渐增大。各行政区方面,罗湖区和宝安区明显供过于求,供求比分别为1︰0.30和1︰0.48,其他四区仍然出现供不应求的态势,盐田区的预售面积很少,供应大幅小于需求,供求比为1︰2.93,福田区的供求比为1︰1.82,南山区为1︰1.70,龙岗区为1︰1.40。



2.4 2010年上半年深圳房价收入比

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比,是衡量房价合理与否的指标之一,国际惯例认为房价收入比在3-6倍之间为合理区间。下面以夫妇俩的家庭购买一套70平方米的住房计算2010年上半年深圳房价收入比。

根据深圳统计局数据,2010年一季度深圳人均季度可支配收入为8970.27元,则夫妇俩的家庭年平均收入约为8970.27×4×2=71762.16元。

根据深圳房地产信息网的监测,2010年上半年深圳新房的成交均价为21094元/平方米,则一套70平方米的住房平均总价为70×21094=1476580元。

根据上述数据,可算出2010年深圳上半年的房价收入比=1476580÷71762.16=20.6!远远高于国际上限(6倍),即按2010年上半年深圳的房价,一个夫妇俩的家庭要购买一套70平方米的住房,不吃不喝也要攒积近21年才能负担得起购房款!说明深圳的房价已经远远超过居民的购买力。

2.5 2010年上半年深圳租售比

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200,即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。

根据深圳房地产信息网的监测,2010年上半年深圳住宅的租赁均价为39元/平方米/月,新房成交均价为21094元/平方米,即2010年上半年深圳的租售比为39∶21094≈1∶541 。比较可见,深圳的租售比已经远远超出合理底线(1∶300),泡沫成份巨大。

对应39元/平方米/月的租金水平,深圳房价的合理高位只有39×300=11700元/平方米,即目前21094元/平方米的房价理论上存在80%的泡沫!

2.6 2010年1-6月深圳新房量价走势分析

成交量方面,深圳上半年的新房成交量整体上延续去年第四季度以来的萎缩态势,1月份在众多新盘或加推项目的影响下,成交仍较活跃,3903套的成交量已是上半年月度最多;2月份在农历新年的影响下,成交剧减至千套左右;“两会”并没有带来预期的打压政策使得3月份的成交量快速拉升至3千套之上;4月份前半个月仍然延续“暖春”行情,4月17日新政出台后立竿见影,成交急剧减少,不过,整月的成交仍超过3200套;5月份在史上最严厉的“国十条”重压下,纵然有春交会的“盛会”,也难以促进成交,成交量创新历史同期最低,不到1400套;6月份在“特价房”的带动下,成交量有所回升,但体量仍然较小,不到1900套。

成交均价方面,1-2月深圳的成交均价上演最后的疯狂,继续拉升并创历史新高,达24195元/平方米,3-5月由于成交结构的低端化以及政策的打压,成交均价大幅回落,在20000/平方米之上窄幅波动,6月份在“特价房”的影响下,成交均价暴跌至17000元/平方米之下。




3、2010年上半年楼盘成交龙虎榜TOP10

3.1 小户型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测,位于西乡的财富港大厦上半年共销售70㎡以下的小户型物业32129.47平方米/611套,取得了小户型成交龙虎榜冠军;位于景田的七街公馆以21716.31平方米/509套位居亚军;位于前海的丽湾商务公寓以21254.72平方米/469套位居季军。



3.2 改善型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测,位于龙华的水榭春天上半年共销售70-140㎡的改善型物业60985.37平方米/655套,取得了改善型物业成交龙虎榜冠军;位于坂田的上品雅园以56077.38平方米/671套位居亚军;位于平湖的茗萃园以47330.25平方米/533套位居季军。



3.3 大户型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测,位于大运板块的阳光天健城上半年共销售大户型物业42227.76平方米/268套,取得了大户型成交龙虎榜冠军;位于横岗的振业城以28815.2平方米/112套位居亚军;宝安中心区首席豪宅熙龙湾以22167.03平方米/118套位居季军。



4、2010年上半年成交龙虎榜之开发商TOP10

根据深圳房地产信息网的监测,2010年上半年深圳十大开发商共销售新房63.2万平方米/6577套,占全市总成交量近一半。佳兆业地产成上半年深圳开发商的最大赢家,由于其积极的营销策略,使得旗下的项目在各自的片区都拥有巨大竞争力,在逆市中表现跟突出,3个项目上半年共销售122707.84平方米/1454套,大幅领先于其他开发商;万科地产位居亚军,旗下的5个项目上半年共销售105129.42平方米/1223套;水榭花都地产位居季军,旗下的2个项目上半年共销售70897.23平方米/788套,其中,销售量主要来自上半年入市的水榭春天;振业地产位居第四,旗下的2个项目上半年共销售61705.18平方米/534套,主要来自振业峦山谷;天健地产位居第五,旗下的2个项目均为新入市项目,并都有良好的销售业绩,上半年共销售55764.76平方米/436套;中海地产位居第六,旗下的4个项目上半年共销售50217.41平方米/495套;鸿荣源位居第七,旗下的2个项目上半年共销售44947.73平方米/255套;招商地产位居第八,旗下的4个项目上半年共销售41328.25平方米/506套;地业地产和宝能地产都凭一个项目而跻身开发商TOP10,其中,地业地产位居第九,旗下的十五峯上半年共销售39556.14平方米/445套,宝能地产位居第十,旗下的宝能太古城上半年共销售39542.92平方米/441套。



二、二手房市场

1、2010年上半年深圳各行政区二手房挂牌均价



根据szhome二手房栏目的监测,2010年上半年深圳二手房的挂牌均价高位上扬,挂牌均价为15565元/平方米(1-6月加权平均,下同),同比上涨近27%。全市六区上半年的加权均价同比都大幅上涨:龙岗区和盐田区同比都上涨约41%,其中,龙岗区的挂牌均价突破万元大关,为10170元/平方米,盐田区突破16000元/平方米;罗湖区同比上涨38.5%至15411元/平方米;南山区和宝安区同比都上涨约36%,其中,南山区的挂牌均价超过18000元/平方米,宝安区涨至12582元/平方米;福田区同比上涨28.3%接近20000元/平方米,为全市最高。

2、2010年上半年深圳各行政区二手房成交分析

2010年上半年,在各种“紧缩”政策的压力下,深圳二手楼市的成交量开始回调,但这次回调在6月份的成交量中才全面体现出来,2010年1-5月份,二手楼市交易活跃,6月份成交量下滑对上半年总量影响不大,故2010年上半年二手楼市总体成交量仍十分可观。根据深圳房地产信息网的监测,深圳市上半年共成交二手商品房546.18万㎡,与成交火爆的2009年上半年持平,深圳市上半年二手商品房成交套数逼近6万套,为59372套,略低于2009年同期水平,同比减少2.1%。
特区内、外二手房成交面积比为1.5:1,特区内成交二手房326.25万㎡/37118套,同比减少约5%,特区外成交二手房219.93万㎡/22254套,同比增加近一成。
各行政区方面,罗湖区上半年成交二手房103.45万㎡,同比减少3.5%,成交套数12718套,同比减少11.4%。
福田区上半年成交二手房113.50万㎡,同比减少13.6%,成交套数12768套,同比减少11.9%。
南山区上半年成交二手房94.31万㎡,同比减少近一成,成交套数9967套,同比减少9.6%.
盐田区由于2009年上半年成交量很小,故同比增幅很大,高达数百倍,盐田区上半年成交二手房14.99万㎡,同比大增近500倍,成交套数1665套,同比增加415倍。
宝安区上半年成交二手房101.25万㎡,同比增加17.5%,成交套数10590套,同比增加13.1%。
龙岗区上半年成交二手房118.68万㎡,同比增加3.6%,成交套数11664套,同比增加2.3%。



3、2010年1-6月深圳二手房量价走势分析

根据深圳房地产信息网的监测,上半年深圳二手房的成交仍然比较活跃,受政策打压预期的影响,炒家在前4个月加速出货,农历新年后成交量快速拉升至4月份的14742套,为上半年的峰值,之后受“国十条”影响,成交量在5月份开始快速回落,到6月份只有7606套。
挂牌均价方面,在“国十条”出来前,深圳的二手房成交均价继续快速上涨,2月份突破15000元/平方米,4月份突破16000元/平方米,直到“国十条”出台后,疯长的势头才得以遏制,5月份和6月份的挂牌均价都有微小的回落。




4、2010年上半年深圳住宅租金



根据szhome二手房栏目的监测,2010年上半年深圳的住宅租金为39元/平方米/月(1-6月加权均价,下同),同比上涨8.3%,租金的涨幅明显小于房价的涨幅。各行政区方面,福田区、盐田区、龙岗区上半年的住宅租金同比都上涨14%左右,分别为49元/平方米/月、33元/平方米/月、24元/平方米/月;宝安区同比上涨12%至28元/平方米/月;南山区同比上涨10.5%至42元/平方米/月;罗湖区的涨幅相对小些,为7.5%,住宅租金为43元/平方米/月。

5、2010年1-6月深圳各行政区租金走势

根据深圳房地产信息网的监测,上半年深圳各行政区的住宅租金稳中小幅走高,其中,南山区的涨势相对明显些。



三、2010年上半年新房二手房量价比较

1、新房二手房价格比较



比较可见,2010年上半年深圳全市的新房成交均价大幅高于二手房挂牌均价,差距达5529元/平方米。各行政新房的成交均价都大幅高于二手房挂牌均价,其中,盐田区的新房成交价格是二手房挂牌均价的近3倍,南山区和宝安区的新房成交均价比二手房挂牌均价都高出6成多,罗湖区和福田区高4成多,龙岗区高约1/3。

2、新房二手房成交量比较

根据深圳房地产信息网的监测,上半年二手楼市成交活跃,新房成交量持续下滑,使得二手房成交量远高于新房,深圳市二手房成交套数是新房的4.1倍,成交面积是新房的4.3倍。各行政区方面,罗湖、福田两区由于近年来可供开发的土地资源十分有限,新盘体量小,楼市成交以二手楼市为主,二手房成交量占据绝对主导地位,罗湖区二手房成交套数是新房的31.2倍,福田区二手房成交套数是新房的10.5倍,南山、盐田、宝安、龙岗四区二手房成交量也占有明显优势,南山区二手房成交套数是新房的3.1倍,盐田区二手房成交套数是新房的4.1倍,宝安区二手房成交套数是新房的2.5倍,龙岗区二手房成交套数是新房的2.3倍。



第四部分:商业市场

一、一手商业

1、商业新增预售分析

受楼市政策“打压”的影响,商业地产项目的开发步伐也有所减缓。根据深圳房地产信息网的监测,2010年上半年深圳市商业预售面积8.42万㎡,同比大减45.7%,商业预售套数841套,同比下降34.7%。上半年获批的商业项目主要集中在宝安区,约占全市总量的七成,财富港大厦、高发西岸花园是上半年商业预售量最大的两个项目,单盘预售量均超过万平。



2、一手商业成交分析

对比2010年上半年和2009年上半年深圳商业的成交数据,受宏观调控政策的影响,2010年上半年商业成交体量明显下滑,根据深圳房地产信息网的监测,上半年深圳市商业成交8.56万㎡,同比下跌26.1%,成交套数797套,同比下跌14.8%。书香门第成交2.61万㎡/230套,是全市成交量最大的写字楼项目,NEO企业大道成交1套面积为8800.7㎡的大型主题商业,成交量也十分可观。



附:2010年上半年深圳一手商业成交TOP10



二、二手商业

1、商业挂牌均价



2010年上半年深圳的二手商业也保持高热之势,高端商业挂牌活跃,挂牌均价飙升,根据深圳房地产信息网的监测,2010年上半年深圳二手商业的挂牌均价同比大涨41.1%,高达52172元/平方米(1-6月加权均价,下同)。其中南山区领涨全市,同比大涨50%,挂牌均价超过63000元/平方米,超越福田区;福田区同比上涨35%接近63000元/平方米;罗湖区的商业挂牌均价仍然遥遥领先于其他区,接近85000元/平方米,同比上涨约46%;宝安区同比上涨约41%,突破35000元/平方米;龙岗区同比上涨近40%,商业挂牌均价接近28000元/平方米。

附:2010年1-6月深圳各行政区商业挂牌均价走势图



2、商业租金



根据深圳房地产信息网的监测,2010年上半年深圳的商业租金同比大幅上涨27.5%,为190元/平方米/月(1-6月加权均价,下同)。所监测的五个区中,除龙岗区外,其余四区上半年的商业租金都有不同幅度的上涨,其中,商业重地罗湖区领涨全市,同比涨了近一倍,商业租金高达345元/平方米/月;福田区也强劲上涨近55%至254元/平方米/月;宝安同比上涨近23%逼近百元关口,为97元/平方米/月;南山区的涨幅相对温和,同比只小幅上涨了2.6%,商业租金为195元/平方米/月;龙岗区是五区中唯一一个商业租金同比下跌的区域,而且是大幅下跌,跌幅达21%,商业租金为80元/平方米/月。

附:2010年1-6月深圳各行政区商业租金走势图



第五部分:写字楼市场

一、一手写字楼

1、写字楼新增预售分析

根据深圳房地产信息网的监测,上半年深圳市仅有两个写字楼项目取得预售许可证,办公楼预售量锐减,上半年全市获批办公楼6.69万㎡,同比下降57.7%,获批办公楼套数300套,同比大减近六成。位于宝安西乡的财富港大厦获批写字楼1.99万㎡/30套,是上半年获批量最大的写字楼项目。



2、一手写字楼成交分析

根据深圳房地产信息网的监测,上半年深圳市写字楼成交8.01万㎡,同比下跌15.3%,写字楼成交套数604套,同比上涨近一成。创建大厦成交2.45万㎡/249套,是全市成交量最大的写字楼项目,中央西谷大厦成交量也不错,为1.04万㎡/48套。



附:2010年上半年深圳一手写字楼成交TOP10



二、二手写字楼

1、写字楼挂牌均价



根据深圳房地产信息网的监测,2010年上半年深圳的二手写字楼挂牌均价稳步上涨,同比上涨34.4%,接近24000元/平方米(1-6月加权均价,下同),所监测的3个行政区的二手写字楼挂牌均价也都大幅上涨,南山区同比上涨近40%,写字楼挂牌均价涨至21637元/平方米,福田区同比上涨近35%,达25701元/平方米,罗湖区同比上涨近28%,写字楼挂牌均价接近16000元/平方米。

附:2010年1-6月深圳各行政区写字楼挂牌均价走势图



2、写字楼租金



深圳的写字楼租金同样大幅上涨,根据深圳房地产信息网的监测,深圳上半年的写字楼租金同比大涨近22%,达90元/平方米/月(1-6月加权平均,下同);所监测的3个行政区的写字楼租金均强劲上扬,写字楼主力区域福田区同比大涨约24%,写字楼租金逼近百元,为98元/平方米/月,罗湖区同比上涨近18%至73元/平方米/月,南山区同比上涨近11%至71元/平方米/月。

附:2010年1-6月深圳各行政区写字楼租金走势图



第六部分:政策点评







第七部分:小结

中国楼市是政策市,政策调控方向决定楼市的运行方向,从2009年岁末的“国四条”到2010年4月17日的“国十条”,楼市迎来史上最密集、最严厉的调控政策,深圳楼市不能独善其身,未能延续2009年成交活跃、房源告急等火爆场面,而是以成交量持续下降拉开2010年楼市的序幕,二季度出台的“国十条”,更是将新房成交量拉至冰点,新房单日成交量出现过1套、2套的悲惨局面,正常情况下单日成交量也是在50套上下徘徊。成交量的大幅萎缩,使得新房成交量远远低于去年同期,深圳市上半年成交新房126.9万㎡/14484套,同比减少近七成。

成交量大减,但成交均价仍高位运行,2010年上半年深圳市住宅成交均价21094元/㎡,同比大涨七成,从2010年上半年的各月份来看,成交均价有较大回落,1月份全市成交均价23251元/㎡,6月份全市成交均价已回落至16970元/㎡,半年内跌幅达为30%,上半年成交均价的回落大部分由成交结构的变化引起的,在上半年的4、5、6月份,高端物业成交占比很小,市场成交以中低端物业为主,成交产品的低端化是新房的成交均价大幅回落的主要原因,另外,“特价房”的热销也是导致成交均价下跌的原因之一。

随着楼市的转冷,上半年入市的新项目多数表现平平,仅少量高性价比个盘开盘获得热销,位于龙华的品牌大盘水榭春天以价格优势和产品品质在“收紧”的楼市环境表现突出,无论是1月份入市的一期、还是5月份入市的二期,开盘当日均取得了喜人的销售业绩,理性定价策略是该盘逆市飘红的关键因素,4、5月份面市的小户型项目丽湾商务公寓、侨城馨苑也引发热销浪潮,把握入市时机、精准定价策略是这些楼盘逆市旺销的秘密武器。相比之下,多数个盘表现一般,目前市场最直观的表现是“量价背离”,虽然市场总体成交量较年初萎缩一半以上,但成交价格仍居高不下,市场处于“量跌价稳”的拉锯阶段,少量采取“特价房”营销策略的个盘销量也不错,在当前的市场环境下,特价房营销、降价促销才是赢取市场的王道。

相比新房市场的大幅回落,上半年二手楼市可谓一枝独秀,1-5月份二手房交易活跃,成交量高位运行,6月份成交量虽明显回落,但单日成交量仍在300-400套之间徘徊,成交总量仍比较可观。上半年二手商品房成交量逼近6万套,与09年同期基本持平,深圳楼市刚性需求旺盛、二手房分布面广、价格实惠、配套成熟、选择空间大等等,是多数置业者购买二手房的主要因素。

在步步收紧的调控声中,深圳楼市已步入2010年下半年度,在成交量持续低迷的市场表现下,在政府频频收紧的调控政策下,在房价僵持的拉锯声中,在开发商、置业者持续观望的市场环境下,在楼市前景不明朗的迷雾中,深圳楼市必须寻找出路,寻找打破僵局的突破口,低量保价,还是降价换量,是楼市供应主体必须认真思考的问题,对于市场各方主体而言,采取降价促销策略,才是市场各方取得共赢的唯一选择。


第八部分:预测

2010年上半年,深圳楼市在“最严厉调控”政策的打压下,成交量逐步萎缩,曾出现单日成交1、2套的悲惨局面,成交价格在成交物业中低端化的拉缩下也有了较大的回落,但这种回落并非在售楼盘价格的大幅下降,房价仍然虚高,远远超出市场购买力,市场呼吁楼市回归居住本质,房价回归理性阶段。

从“国十条”出台后楼市的运行情况来看,调控效果正逐渐体现和强化,目前楼市处于“量跌价滞”的态势。展望下半年,楼市在当前的政策环境下,成交量仍将处于低位,在销售压力下,在资金压力下,将会有越来越多的开发商做出价格让步,以价换量,降价将成为下半年的共识,无论是直接降价还是原价打折或特价房,都将是降价的表现形式,因此,预计下半年深圳的房价将进入“实质性”回落阶段,楼市将进入“量价齐跌”阶段。
去哪买房
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地板
2010-07-09 17:07:22
数据不错,居然没人坐沙发。
oaixw
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4楼
2010-07-10 01:49:28
顶一下,这报告很好
人丁
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5楼
2010-07-10 08:20:28
真的很不错呀!感谢LZ
爱你不在这里
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6楼
2010-07-10 14:17:27
扯淡,,,,,,,,
邓文丽
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7楼
2010-07-10 15:32:32
期待更多的知识?
xu_jerry
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8楼
2010-07-10 15:57:59

统计的数据还可以。

sxjkt
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9楼
2010-07-11 02:22:19
见龙卸甲
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10楼
2010-07-11 13:47:24
55067030
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11楼
2010-07-11 15:01:32
顶上!~

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lycpp
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2010-07-11 15:36:44
ding...........
ANDYRAN
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13楼
2010-07-12 11:37:59
好贴,力顶!
joyce
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14楼
2010-07-12 13:46:37
特区内新房供应那么少,特别是一些日趋成熟的区域,二手房既然在关内成交量既然占绝对位置,应该着重先详细提供分析报告,希望能看到这样的报告。
angelayu
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15楼
2010-07-12 14:04:04
LZ辛苦了!
随风听海
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16楼
2010-07-12 19:34:36

starsgame
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17楼
2010-07-12 20:21:45
辛苦啊~
真JACK
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18楼
2010-07-13 00:17:33
仙剑奇侠
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19楼
2010-07-13 14:03:17
均价这么高吗?我在龙岗的一套74平米的两房(新房毛坯花园电梯洋房有学位),开价70万实收(无房贷),还无人问津。大家只买高价房,无暇问津我这1万/平米都不到的底价房?
windlover
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20楼
2010-07-13 17:06:41
了解了,謝謝~
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