央行给住房按揭贷款者的两个选择，你会怎么选？

3月1日开始，银行就要开展庞大的房贷利率改签工程了，也就是叫做“存量浮动利率个人贷款定价基准转换”的一项工作。过去的时候我们贷款利率，是与央行公布的基准利率为基础，其他贷款利率都是其相应按比例增减。

央行从2015年10月起，公布的5年期贷款基准利率就是4.9%，银行都是按相应比例来进行增减。比如，国家房贷利率政策放宽的时候，会给予相应的7折、8折优惠，如果能拿到7折优惠实在是太牛了。7折利率是3.43%，仅仅比住房公积金利率略高一点。而现在多数通用的利率是1.2倍利率，高达5.88%。100万30年等额本息还款，7折利率每月只需要还款4451元，而1.2倍利率却高达5918元。

贷款利率现在要改为LPR利率加减点，也就是银行最优质客户贷款利率。会不会有优惠呢？不会的。为了保证各项贷款的稳定，利率基准转换对于大家贷款利率和每月还款不会产生任何影响。

原先的7折利率，新的贷款合同会变更为上一年度最后的LPR利率（4.8%）减去137个基点，最终结果还是3.43%。1.2倍利率会变为LPR利率（4.8%）加上102个基点，结果仍然是5.08%。计算出来的每月还款钱数仍然不变。

但是，银行提供了两种选择，除了LPR利率加减点之外，还可以改签固定利率合同，也就是说上述两种情况直接确定为3.43%和5.88%，以后即使LPR利率变动，利息也不再变动。当然，这一做法对于银行是不利的，毕竟长期下来利率浮动的风险很大。

对于长期的利率发展来看，我们国家的贷款利率肯定会不断下降。毕竟现在银行吃的利差太高了，银行存款支付成本只有1.4%~1.6%。而银行的贷款利率却高达平均存款利率的三倍。这样高的利差不利于实体经济的发展。所以，如果长远来看还是选择LPR利率加减点更划算。

由于2019年以来我们的通货膨胀比较严重。消费者价格指数增长速度2020年1月达到了5.4%，创了近年来的新高。谁也说不清楚，银行度过了这一段时期之后，是不是会继续加息。

一般建议享受减点优惠利率的贷款者可以选择固定利率，比如3.43%真的是非常优惠了。LPR利率加点利率的还是浮动一下比较好，未来LPR利率肯定会降低，坚持下去。

央行给了住房按揭贷款者两个选择：从3月1日开始，最晚到8月31日前，就存量浮动利率贷款，借款人可以选择固定利率，也可以选择锚定LPR利率+固定利差进行浮动。这么说对金融小白可能有点抽象，举例：你现在的房贷是基准利率9折，即4.41%，相比当前的LPR利率4.75%折价0.34%。你未来可以选择，在你的贷款存续期内，是将贷款利率永远固定在4.41%呢，还是选择浮动为LPR-0.34%、每次LPR调整时你也跟着定期调整。换句话讲，你将获利还是受损，取决于你认为LPR会上升还是下降？如果我的贷款到期日很长，我会毫不犹豫的选择挂钩LPR浮动利率，理由有三：

第一，长期利率走势与经济潜在增速强相关。这反映的是投资回报率和产出增速之间的有机联系，多个经济体的长期历史数据都证明这种显著的联系（短期不一定）。人口老龄化、全要素生产率下滑、消费潜力透支、全球经济增长放缓，均对应经济潜在增速结构性下行。

第二，高杠杆率经济体没有利率长期上行的基础。在堆积如山的债务中，speculative financing和Ponzi financing的比重将被动越来越高，只能依靠利率长期结构性下行来延缓问题。经济产出的增量，要超过债务本息的增量，才有可能让宏观杠杆率保持稳定。

第三，过去三年多种内外部因素叠加，已经给经济运行造成了很大困难，民间投资信心不足，疫情更是带来意料外冲击，稳增长、保就业、防止出现倒闭潮已是今后一段时间的主旋律，央行官员甚至已经公开谈话担心“信用收缩与经济下行叠加共振”。防止信用收缩，长期利率下行自是应有之义。如果我的贷款剩余期限还很长，我会选择浮动利率。我只是在阐述我自己的观点，听者自作决断、自负盈亏，不要产生巨婴行为。

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（本文作者：淘房会会员宋磊13826565997）

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