手痒，看了几个房子，想下手，分析下

卢大师说，美联储降息，预计年底陆续会回流1万亿左右美元的资金。国内的优质资产被低估了，搞不好会便宜外人。
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卢大师所说的，很多都应验了。包括说到今年9月份美联储降息。

9月19号，大漂亮总算是降息了，还不是25BP，而是50BP。这个降息只是开始，降息步骤开启，形成了一个预期。

这个是宏观层面的，降息开启，好过加息或者按兵不动。

楼市，全国楼市，姑且不说大深圳地区，都是稀烂，韭菜割的没脾气。法拍房占比都超过20%，形成了一个法拍市场，冲击了商品房市场节奏。

卢大师这句话，中国优质资产被低估。有点触动我。

1
不说深圳了，深圳房子我属实没想法也没那个能耐。小打小闹，还是临深，毕竟临深这一亩三分地还是熟悉点，算是认知以内的事物。

当然了，临深也不是说那么多小版块，那么多小区，都有价值。这一点，作为大亚湾常驻居民，比深圳人外地人看的还是会清晰些。

一个很简单的分析逻辑，二手房的市场成交价格比较准确地体现了该地段该小区该时段的市场价值。有买有卖，无数个买卖形成了市场交易。这个是没有官方限价人为干预扭曲的。

临深有价值的区域，就不说中山临深和东莞临深了，今天的主题单纯就说说惠湾临深。

惠湾临深，有价值的几个点，一个是一线临深近深圳近地铁近坪山高新园，深圳配套大亚湾低价格共享。这个地段是没问题的，有问题的是当下社区的一个选择，社区选择不再是普选，而是优选。现在不选择优质社区，那是吃大亏。

优质社区的可以参考的对象就是锦绣壹号，基本上锦绣壹号的配置算得上一线临深区域的天花板。

2
除了一线临深区域，价值比较高的南站板块的星河丹堤，高级感深入人心，吸引了众多星河粉，加之华附加持，可谓自成一体。房价高峰时候一骑绝尘，即便现在，也是鹤立鸡群般存在。唯一不足，可能就是离深圳远了点而已，对于坪山龙岗就业的群体，没那么省时间。

3
万达商圈的优质社区，可以对标的就是翡翠山和牧马湖。这里历史高峰二手房成交价也是不如一线临深和南站新城板块的，新房的高价盘是有，但是并不能说明市场价值。

4
惠阳半岛那一片的，赢的本地人青睐，优质社区市场支撑也是在线。像鸿江，天安，高尔夫等。波动起伏远不如其他区域那般剧烈。

5
白云新城本来还是很有奔头的，无奈地铁搁浅，配套也没跟上，可惜可惜。一时半会商业配套肉眼可见会有点难度。

6
比亚迪商圈，含金量低了不少，问题还是出自于工业园区的缘故，加之学校问题。并不是没有好学校，而是好学校是私立的而已。

7
澳头，没意思了，崩溃最厉害，便宜成了硬道理。即便是在历史高峰，二手成交价也没突破过一万，稳定在八九千。

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个人的一个分析是，优质资产被低估。现在一线临深次新社区三房竟然干到了60万！比如锦地繁花四五期，还是好楼层，98平60万！做一个超贷几万，把装修款贷出来，问题不大。70万按揭，30年月供3000，其中本金1200左右，利息1800。这样的三房，布置一下，出租2000是没问题的。所以实际的持有成本就是1000的本金。

至于说装修，之前了解过，凯峰雅园89的，给一个业主计算过装修成本核算，下来大概7万左右。

之所以考虑锦地繁花四五期，首先，这个价格比德州城五六期要低不少。五六期只是目前说社区商业做起来而已，但是小区品质是不如锦地繁花四五期的，户型89的也没锦地繁花四五期98的大。成长属性摆在这里。德洲城五六期89的三房装修在80上下，谈一谈，有成交记录是76万。而锦地繁花四五期这一个98的三房，毛坯60万，加上装修全部落地都不用76万。

丰谷天玺87的是三房1卫，毛坯价格差不多60+，户型上有所差异。同样的一个三房户型和价格上，我可能倾向于锦地繁花四五期。不图别的，图抄底，挽回点韭菜损失。
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有个自在城的业主，18000入手的二期，也有聊到，再低价吸收一套自在城房子，两套均衡一下，不至于收割的那么惨。

但是，我的目标很明确，纯粹是为了收租，投资，指望未来五年房价涨到10000+，持有成本低，所以一线临深只能是我眼里的优选。因为靠近坪山高新园，高新园的这么多企业，高收入员工，就是租赁市场的保障。不管怎么说，坪山高新园的收入还是比大亚湾这边企业收入要高的，毋庸置疑。

其实深荟城也不错，但是深荟城目前三房93的毛坯在70+，比锦地繁花四五期高了10万+，而且深荟城目前的商业配套也是一言难尽。不可否认深荟城是一个优秀的社区，目前配套不是那么ok，不能满足更广大群众的需要。

大中华幸福城，户型成为了短板，加之旁边的工业园这个懂的都懂。

锦绣壹号三房85的，一二三期，户型远不如五期94的那么实在，目前价格也是85左右，总价上略高了些，租赁市场效果差不多，还是要考虑轻资产运作。

至于卓越蔚蓝海岸，我就不考虑了。因为现在就住卓越，纯粹是解决学校问题。要是孩子上学，卓越北师大还是有口皆碑的存在。但是租赁市场是不如一线临深龙山一路的。

至于龙光城，三房毛坯也要70多，感觉一来组团老了，二来，卓越大社区，龙光大社区，不想再整这样的大社区了。真特么拥挤啊！但是社区不大没人也不行，这可真是个矛盾体。等人口上来，中型社区我认为还是不错的，比如像锦地繁花四五期丰谷天玺这样大小规模的社区。但是目前他们存在的一个不足是入住率不如大社区那么强，导致社区商业没那么雄起。