老牛踩盘：南山旧改炙热，华侨城片区多盘齐发

深圳湾瑞府的入市，点燃了今年深圳新房市场的*大爆点，8000多万的户型去化神速，多家媒体甚至打出“秒光”的形容词刺激市场眼球。1.2亿+的户型也售出了多套，此购买力令人意想不到。

一、 我们都知道南山整体地段*，经济基础面好，云集着前海、后海、科技园、留仙洞、自贸区等优质产业平台，吸引着来自全市及全国的高净值人群的关注，已然成为深圳投资市场的核心段位。

并且，除了深圳*豪宅外，其实南山还有不少比较接地气的新盘选择。不过有好多都是老面孔了，主要是刷新下它们的进度，留意下有没有惊喜。而准备开售的一些新盘如半岛城邦4期，海境界2期，这次踩盘日记中不再重点提及。

南山新盘的看点主要还是集中在几个板块，包括蛇口、南头、华侨城和西丽。跟福永沙井已经热火朝天的工地景象不同，节后南山大多新盘还没进入到常规作业状态，工地工人不紧不慢，工程机吊尚未火力全开。先到蛇口看看。

招商渔二村旧改项目

开发商：招商地产、润德地产、渔二实业

项目特色：滨海社区、近地铁口

*动态：拆迁完毕，土地平整完毕，尚未实质动工

项目简介：渔二村旧改项目位于蛇口湾厦片区，原是以近海捕捞为主业的渔业村，后来逐渐含海上运输、生产加工、投资企业等功能。

从2011年开始进入城市更新改造，不过直到现在都还没有实质动工。比较欣慰的是，原建筑目前是已经基本拆除完毕了，土地是平整的。只是现在停放了不少车辆，恐怕会成为临时的停车场。

按照原先的规划，渔二村分两期建设，建设集商业、娱乐、文化、居住于一体的具有滨海渔港风情的商业居住区。

项目地段*，在招商太子湾和东角头住宅社区之间，片区往多元化方向发展。距离地铁口2号线东角头站约200米，与重新修建的蛇口广场相邻。与之相邻的还有万科的渔一村项目，后者已经入市销售，售价可观。

建设中的蛇口广场，和远处复活了的烂尾楼“酒店”建筑。

华侨城渔人码头旧改项目

开发商：华侨城地产

项目特色：一线海景、商业综合体

*动态：地基工程

项目简介：渔人码头是不少深圳人的“*记忆”，繁华城区中少有的渔农特色，提醒着深圳人这座繁华都市的身世是由渔村演变而来。

该项目2012年开始城市更新，直到去年才确定华侨城为单一主体，此后便进入到了实质开发阶段。速度是比预期中要快的，目前已经开始基坑工程，而同时，工程围挡外，还是能见着鱼市摊档，一边轰隆隆，一边叫卖声不断，两者交融很是热闹。

根据规划，业态包括商业办公，公寓以及酒店，建成集超甲级办公楼，超五星级酒店，超*公寓于一体的滨海综合体，计容总建面约18万㎡，含3栋超高层建筑，将成为深圳蛇口新的天际地标。

二、跳跃了半岛城邦4期、海境界2期、临海揽山御园、晗山悦海城等项目，驱车向北来到南山老中心一带，也是居住密度比较高的片区。

几个老面孔楼盘依然还是那个“吊儿郎当”的样子，譬如卓越九珑、恒大大新村旧改，前者好歹亮出了基坑支护工程，后者连拆迁都还停摆状态。

剩余的除正东名苑规模稍大一些外，主要就是一些小规模新盘，如红花雅筑、金桃园二期等。

正东名苑

开发商：阳光华艺地产

项目特色：近地铁口、近海岸城商圈、片区密度较高

*动态：基坑工程

项目简介：

正东名苑实际是南光村旧村改造项目的二期，位于南山街道比较核心的区位，就近南山书城、海岸城商圈，也就近在建地铁9号线西延段南山书城站，离11号线南山站也仅有约600米的距离。

尽管地段还算不错，但正东名苑的建设可是一场拉锯战。从2005年开始列入城市更新改造，在一期2007年便入伙的情况下，二期直到2019年还是基坑阶段。还有三期，还未开拆。

根据规划，正东名苑占地面积约1.85万㎡，建面约16万㎡，容积率6.4。由3栋高层建筑和商业裙楼组成，其中2栋约43-44层的住宅，1栋31层高的办公。

画面前排是二期工程，后排建筑是一期。

红花雅筑

开发商：远为科技

项目特色：单体楼、小户型、片区密度较高

*动态：准现楼

项目简介：红花雅筑在南头街道南头古城附近，一栋单体住宅建筑，基本上是准现楼，交房时间预计在明年下半年，这个交房时间应该是指毛坯的交房时间。

项目以小户型住宅产品为主，是最大的特色。涵括建面47-71㎡的1-2房，这在南山区来说是比较难得的了，总价门槛相对喜人。

3梯8户，共27层上下，共约184户。根据展示中心的介绍，该项目应该快要开盘，可选择第三方家装方案，则需另外缴纳约7800元/㎡的费用。这个装修费用可不低了，但也可以选择毛坯交房。 

三、再到华侨城片区，一个相对来说已经高度成熟的“小城区”，近几年总有几个新盘冒出来，并且价格不菲。

华侨城应该是深圳*玩、最小资以及最文艺的片区，而同时，它还是让外人觉得房价最“壕”的地方。尽管，它未必是房价最贵的区域，却能持续地传递着“贵族”的气息。

近2、3年以来，华侨城住宅供应比较集中，前有香山里3-5期、新天鹅堡等新盘入市，后有天鹅湖三期、深业世纪山谷、香山道公馆、深业鹤塘岭等整装待发。

进度最快的要数天鹅湖三期，深业的两个项目磨洋工得比较厉害，变化不大，都还主要是基坑工程状态。

天鹅湖三期

开发商：华侨城地产

项目特色：超高层住宅、全玻璃幕墙

*动态：即将封顶

项目简介：天鹅湖三期是华侨城地产打造的豪宅产品系新天鹅堡的新力作，一二期从16年开始入市，惊艳市场，可以说体现出了华侨城在豪宅建筑上的造诣。前两期的成功，让三期得到较大的市场关注度，并且其户型区间可能会接地气得多。

外立面全玻璃幕墙，跟一二期基本传承，不过少了湖景，定位上稍有下调。但地段和建筑品质来看，素质仍然相当不错。老牛接下来会对该项目深度楼评，详情在深度中展开说明。

香山道公馆

开发商：深装总建设集团、华鹏丰置地

项目特色：小社区、环境舒适

*动态：地基开挖

项目简介：该项目是华侨城片区的一个mini住宅新盘，去年9月才开工，目前正在开挖地基。

区位很好，在华侨城香山里项目之间，北边为香山里2期，西边为3期（香山美墅云邸），南边为首地容御，东边为侨香诺园。应该会成长为精品住宅项目，建筑高度约100米，基坑不大，估计为独栋建筑。

接下来，老牛还会继续推出宝中、龙华、坂田、布吉、坪山等区域的踩盘日记。

（内容完）

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