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【深度41】国际居住区内背山面海——评蛇口枫叶望海公馆

周边二手房

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21楼
2018-10-22 11:42:27
其中住宅面积53390㎡,那几栋矮商业写字楼总共只有1500㎡,比较值得注意的是该项目并没有地下车库,而是将一般作为商业的住宅底座裙楼做成了车库,车库面积为27144㎡。








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22楼
2018-10-22 11:55:37
③户型分析
项目主推建面72-127㎡住宅,户型并不是市场上的主流住宅格局,与半岛城邦4期的轻奢户型类似,更突出自我享受,总体而言不适合拖家带口家庭居住。


B3户型
90㎡左右只能做2房1厅1卫,并不带景观阳台,只有一个生活阳台,客厅开间不足3m,过小,朝北可看山景,次卧2.75m开间,也过小,比较适合作为衣帽间,唯有主卧3.55m开间,较为舒适,并朝南看海景。




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23楼
2018-10-22 12:01:35
B2户型
73㎡左右,做1房1厅1卫,客厅开间3.5m,主卧开间3.4m,都朝南,可观海景,户型适合单身贵族居住。




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24楼
2018-10-22 12:02:02
B1户型

111㎡左右3房1厅1卫,客厅朝北,3.7m开间,餐厅空间较小,餐厅属于强加于客厅的空间上,建议将朝南书房作为餐厅使用,会让客厅空间更大,主卧朝南,开间3.5m,但视野及实际采光面会受梁体遮挡




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25楼
2018-10-22 12:02:30
B4户型
127㎡复式户型,实际上就是2套B4户型打通上下两层串通一起,双主卧设计,2层上空悬空,1层餐厅位置会因为楼梯原因很压抑。





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26楼
2018-10-22 14:33:43
三、【周边配套】

 
枫叶望海公馆所在蛇口配套非常成熟,交通通达性较为不错,距离地铁2号线东角头地铁站也不远。
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27楼
2018-10-22 14:35:47
①商业配套

提到蛇口商业,毫无疑问的商业名片是海上世界。
 
海上世界集“商务办公、休闲娱乐、餐饮购物、酒店、度假、居住、文化艺术等”于一体,已经成为了深圳人民一个休闲娱乐的好去处,周边的高端写字楼更是表现了其“身价”金贵。
谁又能想到,这一片土地在将近四十年前都还只是一片海水呢?




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28楼
2018-10-22 14:36:16
还可共享一路之隔半岛城邦的“小盒子”商业,这些小盒子异常惹眼,大多2-3层高。由49个”盒子“组成非传统的街区形式,也非大热的集中型购物中心,而是近些年深圳很流行的独栋商业群楼,类似于欢乐海岸、万象天地的高街和里巷以及深业上城的空中小镇。

结合蛇口片区愈发文艺的格调气息,“小盒子”商业可能又是一网红打卡之地。该商业已经定名为“日子里”,后期会引入设计师品牌专卖店,以及大地影院,美食广场以及大型的生活超市等。

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29楼
2018-10-22 14:36:39
另外蛇口重点项目招商太子湾带有46万㎡商业,将由香港新世界集团运营,打造深圳的K11产品,提升蛇口商圈的综合品质。届时跟海上世界商圈连成一片,打造成蛇口的商贸中心。


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30楼
2018-10-22 14:45:25
②教育配套
教育方面,蛇口囊括两大公办教育集团(育才集团和南外集团),还有多个专门招收外籍人员子女的国际学校,区域国际化氛围较为浓厚,人群素质相对高端。特别是深圳蛇口国际学校,口碑非常不错,准入门槛也较高。
 
目前,深圳的7所外籍人员子女学校中,有6所都分布在蛇口,其中包括:深圳蛇口国际学校、蛇口科爱赛国际学校、深圳韩国国际学校、深圳深美国际学校、深圳日本人学校、深圳贝赛思外籍人员子女学校,国际教育资源覆盖深圳70%以上外籍人口子女。




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31楼
2018-10-22 14:45:51
公办学校方面,按照目前的学区划分,项目在蛇口学校的学区范围内,九年一贯制。与项目距离较近,步行约830米的距离。


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32楼
2018-10-22 14:46:51
③医疗配套
离项目最近的公立医院为南山区妇幼保健院,位于2号线东角头站旁,另一家公立医院则是蛇口人民医院,距离项目过远,距离在3-4公里以上。



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33楼
2018-10-22 14:49:13
④休闲配套
蛇口的海滨公园资源非常值得称道,也作为项目所在区域一大亮点。

深圳湾公园滨海长廊一条长长的的绿道延伸至此,连通了福田红树林、深圳湾、后海湾、太子湾等深圳市区内的所有滨海区域,共约15公里长,环境之好投入之大无不另人心生向往。

其中枫叶望海公馆南端这一段为招商承建,相比前期建设,其品质感大有提升。饭后漫步,健身跑步都是极佳去处。


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34楼
2018-10-22 14:50:54
另外项目背靠的蛇口山规划建设有一个23万㎡的市政公园,公园规划,包含 五大主题区域:都市自然再生园、都市享乐探险园、工业记忆发现园、蛇口文化潜望镜和蛇口城市环线。设计已于今年完成招标,不久后将会动工。



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35楼
2018-10-22 14:54:08
四、【竞品分析】

前边说到,枫叶望海公馆的户型是在市面上比较特别的产品,其面向的是高净值的新潮人群,核心的区位地段,新的豪奢趋向,突出自我享受,户型在主流市场上还需要进一步提升认可。

本质原因可能是新建筑法规的限制,不得不另辟蹊径的市场行为。所以跟一般的产品,包括周边的楼盘如万科蛇口公馆,半岛城邦3期二手房等未必会构成直接的竞争关系。

但周边待入市的半岛城邦4期户型与枫叶望海公馆的产品相类似。两个项目仅一路之隔,还是能构成一定的竞争关系。价格上来看,枫叶望海公馆价格预计为9字头,半岛城邦估计会更高。


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36楼
2018-10-22 14:54:33
而半岛城邦4期户型在轻奢新潮风、个性化追求、突出自我享受走得更是极致,而且半岛城邦区规模和景观视野,以及产品资金的投入上,枫叶望海公馆都无法与之相比,再加上半岛城邦在深圳豪宅市场上已经成为一个标杆口碑。

所以枫叶望海公馆必须与其错峰,及在预售价格上突出其竞争优势,这可能也是枫叶望海公馆已达到预售条件却迟迟未预售的原因,

另外枫叶望海公馆的1房是七十多平米,2房是八十多平米,而半岛城邦4期户型八十多平米只能做1房,侧重于空间功能使用的话枫叶望海公馆在总价上则有优势。


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37楼
2018-10-22 14:54:58
五、【总结 】

作为深圳改革开放原点的蛇口,及时转型,近几年的发展也是突飞猛进,邮轮母港等作用,蛇口很大程度上会成为深圳迈向国际化大舞台的重要窗口,并且几大总部基地在侧,未来趋于国际高端居住区,物业持续增值不在话下。

区域配套完善包括交通、商业、商务、社区氛围、休闲配套、学校等,枫叶望海公馆坐落其中尽享海滨风情。

项目因地块原因体量较小,内部活动空间受限,但整体建筑品质显高档,因紧邻马路原因,户型基本都会受噪音影响,户型非主流,普通大众认可需一个过程。

与半岛城邦4期构成直接竞争关系,需错峰,并突出价格优势

无敌黑旋风
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38楼
2018-10-22 15:24:39
牛哥,枫叶和半岛这两个大概什么时候开啊,估计价格多少?
引用40楼楼主的发言:
五、【总结 】

作为深圳改革开放原点的蛇口,及时转型,近几年的发展也是突飞猛进,邮轮母港等作用,蛇口很大程度上会成为深圳迈向国际化大舞台的重要窗口,并且几大总部基地在侧,未来趋于国际高端居住区,物业持续增值不在话下。

区域配套完善包括交通、商业、商务、社区氛围、休闲配套、学校等,枫叶望海公馆坐落其中尽享海滨风情。

项目因地块原因体量较小,内部活动空间受限,但整体建筑品质显高档,因紧邻马路原因,户型基本都会受噪音影响,户型非主流,普通大众认可需一个过程。

与半岛城邦4期构成直接竞争关系,需错峰,并突出价格优势

钱家多多
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39楼
2018-10-22 15:29:04 来自m.szhome.com
枫叶这个貌似和刚需没啥关系,户型贵族化,没小区,学位有等于没有。但是买豪宅的人未必看得上这里……纠结的很
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40楼
2018-10-22 15:33:18
枫叶估计下个月会开,老牛估计价格是9字头
引用41楼无敌黑旋风的发言:
牛哥,枫叶和半岛这两个大概什么时候开啊,估计价格多少?
引用40楼楼主的发言:
五、【总结 】作为深圳改革开放原点的蛇口,及时转型,近几年的发展也是突飞猛进,邮轮母港等作用,蛇口很大程度上会成为深圳迈向国际化大舞台的重要窗口,并且几大总部基地在侧,未来趋于国际高端居住区,物业持续增值不在话下。区域配套完善包括交通、商业、商务、社区氛围、休闲配套、学校等,枫叶望海公馆坐落其中尽享海滨风情。项目因地块原因体量较小,内部活动空间受限,但整体建筑品质显高档,因紧邻马路原因,户型基本都会受噪音影响,户型非主流,普通大众认可需一个过程。与半岛城邦4期构成直接竞争关系,需错峰,并突出价格优势
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