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老牛踩盘:南山宝中供应热潮将至,“豪宅”大戏预开演

老牛本次踩盘主要以考察豪宅市场为主,作为*豪宅区的南山和豪宅新贵区的宝中被老牛列入重点,两个区域内多个楼盘同时开建,19年或扎堆上演豪宅大戏。目前在建或待售的楼盘多以原城市更新项目为主,产品类型和面积段都较为丰富多样,置业者可选余地较大。

 

去年豪宅成交火热,主要还是因为新房限价,使得部分新盘的预售价格低于市场预期值,出现一二手房倒挂现象,对豪宅新房市场有一定的刺激作用。今年豪宅或扎堆入市,除了拼自身条件之外,在价格和营销方面上会不会出现一些惊喜,就让我们拭目以待。


*站,后海


海境界2期:项目总建面约30万㎡,由超高层住宅、甲级写字楼、约6万㎡购物中心、幼儿园等多重业态组成。主推建面140-190㎡3-4房,以及240/360㎡复式户型,具体推售时间待定。


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该项目位于南山高端住宅聚集区,周边楼龄较新,住区氛围纯粹,生活相对安静舒适。旁边即是地铁口和蛇口文体公园,属于育才四小和育才三中的学区范围内,加上项目自带的集中式商业和幼儿园,交通便利、生活配套齐全,楼盘性价比较高。

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项目北面在建有蛇口文体公园(原规划为招商东路休闲公园)弥补了小区休闲用地不足之处,该文体中心总建面约为2.01万平方米,规划为公共绿地、文体设施相结合,规划有游泳馆、跆拳道馆、健身房、多功能体育馆、图书馆、书法美术室、演出排练厅等文化体育场地与设施。

 

第二站:蛇口

 

半岛城邦4期:半岛城邦占地30万,总建面约100逾万㎡,分5期开发,为深圳湾最大的国际近海人文住区。小区3面环海,可享受一线海景资源。


4期总占地面积约5.9万㎡,建筑面积约16万㎡,容积率2.73。布局有3栋住宅,1栋商业综合楼和约4万㎡的休闲商业街区(49个独立商业建筑),未来总的商业面积在8万㎡左右。

 

住宅分布在B\C\D 3栋,面积区间在88-135㎡1-3房,约700套左右房源。相比半岛城邦前三期的超大户型,4期总价优势大。

 

4期样板房年后可看,开盘在三月底四月初,价格在12万左右,带装修预计在2021年年初交楼,具体详情待开发商公布。


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小区旁长约15公里的深圳湾公园滨海长廊围绕,北边蛇口山公园预计1-2年内动工(2018年已经招标),4期位于小区中部,视野开阔,可享有不错的海景资源。加上1-3期长久以来形成的成熟社区氛围,周边商业、休闲配套、学校等配套也逐渐趋于完善,片区的宜居属性越来越高。

 

4期88-135㎡1-3房的轻奢户型,在空间上凸显大客厅、大厨房、大浴室、大房间的大尺度空间感,易受到年轻群体喜爱。


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华侨城渔人码头位于半岛城邦的西南角,项目占地约3万㎡,总建面约17.7万㎡,规划集滨海休闲、精品酒店、特色商业、办公、公寓于一体的滨海商业综合体。项目主体由一栋 58 层超高层酒店办公塔楼、两栋41 层公寓塔楼与商业裙楼共同组成,还将规划有海洋主题馆

 

项目目前在建基坑,于18.9月开工,预计19年7月份竣工,整体预计2022年完工。据称该项目华侨城约投入205亿,未来将为片区带来高品质商业综合体项目。


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新世界临海揽山御园:项目原为南水工业村旧改,是深圳2010年度首批城市更新项目之一,位于蛇口工业五路与沿山路交汇处的南水工业区内,由深圳市新世界集团有限公司与深圳市南水实业股份有限公司共同建设。

 

项目占地面积约4万㎡,总建面约29.5万㎡,由15栋建筑组成,规划由住宅、商业、办公、公寓等业态组成,目前已出地面部分。

 

项目紧临兰溪谷、鲸山别墅等豪宅片区,规划有高层和低层别墅或洋房产品,背山面海,又主要由新世界操刀,预计建设成高端住宅项目。目前项目周边处于一个新旧交替的尴尬阶段,周边一部分为蛇口网谷新兴产业园,一部分为旧工业区,历史痕迹较重,整体居住环境对于定位高端的产品而言要打一个折扣。


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晗山悦海城:项目位于南海大道与工业八路交界处,是南源工业区城市更新单元,共拆除用地面积2.7万㎡,建设用地面积2.2万㎡,计入容积率建筑面积14.5万㎡。建成后,将是集商业、住宅、公寓等功能为一体的综合体项目。


项目计划建设4栋,其中A座和B座为43层,高达194米的超高层写字楼及公寓产品,C座(39层)和D座(37层)为住宅产品。


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项目处于繁华闹市区,周边配套设施相当完善。商业方面,距离花园城购物中心仅有300多米,附近还有蛇口沃尔玛、迪卡侬、紫荆城商业广场等。交通方面,项目位于工业八路与南海大道交会处,十字路口处规划有地铁12线的四海站,目前在建,预计2020年试运营,预计未来9号线和15号线或也将在四海站设立站点。

 

有别于传统偏重于环境的高端住宅不同,该项目为功能齐全的小型综合体项目,建成后将有助于提升蛇口花园城片区的整体环境和配套设施。对于商业、交通条件较为侧重的童鞋,则是一个利好。


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第三站:南山中心区

 

华联城市中心:项目位于南山区南山大道与东滨路交汇处西北侧,由华联控股股份有限公司进行开发,总建面约60-80万㎡,分两期开发,集研发用房、商业、办公、居住等多元业态于一体。


 其中,一期为华联B区旧改,占地约3.4万㎡,建筑面积约30万㎡,由研发办公、配套宿舍及配套商业等多类业态组成,目前建设中,首批单位预计2019年底竣工。


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一期共5栋楼,目前在售的写字楼和配套宿舍,其中写字楼主要引入企业总部,整层起售,单价约在6.6万/㎡,配套宿舍的价格约7万上下,预计年后开样板和开盘。


 配套宿舍共619套,层高2.9米,面积段29-66㎡之间,其中29-33㎡单间,47、58、60-66㎡为一房一厅。总价约200万起,预计2020年交付。 


去年的731新政,公寓的上市流通性受到了较大限制,5年内不能转让,且二手房三价合一后交易税费较高,且只能长期持有或长租模式。从另外一个方面来说,这对工改项目可以说是一个利好,未来工改项目可售型配套宿舍将会非常*。


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第四站:南头

 

红花雅筑:项目位于南山区南新路与红花路交汇处附近,项目仅一栋26层住宅楼,主要以小户型为主,距离地铁1号线大新站约有1公里左右,周边配套完善,有南山文体中心、图书馆、文化博物馆、南山第六人民医院等市政资源,且临近南头、荔香、南荔三大公园,购物又有欢乐颂、天虹等成熟商业,是市政资源最为集中的成熟宜居片区之一。

 

红花雅筑独栋纯小户住宅,面积段在47-71㎡1-2房,仅100多套。单价8万多带装修,2020年下半年交付。该项目土地年限从1996年开始,约剩余47年。

 

项目距离地铁站较远,步行10多*,最大卖点即南头成熟居住片区,配套完善。当然这个楼盘不算豪宅,给大家推荐的理由是*小户住宅,入手门槛较低,应相对较为抢手。



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第五站:西丽

 

桑泰丹华公馆:目位于深圳市南山区西丽留仙洞总部基地,占地面积约4.5万平方米,规划总建筑面积约29万平方米,拟建成高尚住宅小区,目前已动工,紧邻深中南山创新学校。


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项目东侧紧邻深中南山创新学校,西侧紧邻在建中的西丽生态公园,旁边规划的西丽高铁站预留多条地铁交汇,商业则为万科云城约8万平米的集中式商业。周边教育、交通、商业、休闲等配套较为完善。该项目是留仙洞总部基地内*的纯住宅项目,紧靠公园和深中学区,为该项目增色不少,目前万科云城二手参考价在每平米8万左右。


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金众麒麟公馆:项目位于深圳市南山区西丽度假村区域,旅游休闲资源十分丰富,占地3.4万,总建面14.9万平米,由6栋高层住宅和2栋办公楼组成,小区内配建有幼儿园,距离7号线西丽湖站约500米左右,交通较为便利。

 

项目主打景观牌,高层西北侧眺望西丽湖,东南侧被深圳野生动物园(未来或搬迁坪山,原址或规划为高校用地)和高尔夫俱乐部环抱,远看塘朗山公园。项目周边自然环境优美,交通便捷,周边高校林立,人文气息浓厚,商业环境相对较弱,总体来说,较为安静宜居。


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第六站:宝中

 

都市茗荟花园:项目位于宝中豪宅片区,区域内汇集了少年宫、图书馆、青少年宫等文体配套,以及超大型集中式商业和多条地铁线路等强大市政资源,又于前海、南山、科技岛等规划的写字楼总部基地成联动效应,为宝中带来较大的人口红利,目前区域内的住宅多以改善置业的大户型为主,多项利好的叠加,促使该区域近两年价格涨幅较大,项目旁边的新锦安壹号公馆大户在售9.5万一平。


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项目分2期开发,一期已封顶待入市,二期地基中。一期占地面积约为1.9万平米,总建筑面积约11.7万平米,整个项目由4 座高层(A、B座35F,C座29F,D座26F)住宅组成,一共有413户,其中小于90平米为214户,占比51.81%(具体户型待开发商公布);车位893个,配比约2:1,车位充足,自带六班幼儿园和游泳池。


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云玺锦庭:项目占地为1.7万㎡,建筑面积为9.5万㎡,共560户,停车位461个。项目共3栋楼,楼体高度为117-133米,层高在34-36层,楼体早已封顶,目前在处理外墙和空中花园部分,预计今年现楼入市。

 

项目是地铁1号线新安站的地铁口物业,距离壹方中心的超大购物中心约450米,周边商业、教育、休闲、医疗等配套完善。


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新锦安海纳公馆(壹号公馆2期):项目规划占地约5万㎡,总建面约35万㎡,其中可售住宅建面18万㎡,办公产品4万㎡,商业1万㎡,由8栋高层住宅和1栋写字楼+商业裙楼组成,共1890户,车位1817个,主推78-116㎡刚需户型,预计今年(2019年)上半年入市。


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项目一期主推250/300/350平4-6房的超大户型,而二期78-116㎡的常规户型,相对门槛较低,更易获得主流家庭的青睐。作为宝安豪宅区,新锦安一期房源还剩余少量单位(300-350平5房)在售,均价95000元/平。


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泰华梧桐聚落花园项目总建面7.1万平米,计划2020年竣工,紧邻都市茗荟花园2期工地,目前已出地面部分。项目共规划4栋多层(4/6/7栋商业,5栋或规划为会所),以及4栋高层住宅(1/2/3/8栋)。其中商业约2500㎡,住宅约46175.7㎡。泰华梧桐聚落花园停车位为395个,全部为地下停车位。


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(内容完)


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