粤港澳大湾区上的璀璨明珠 前海5年变了多少？

五年前，前海还是一片滩涂，习近平总书记站在一块“前海石”前畅想未来。

五年后，前海破土而出、拔地而起，成了粤港澳大湾区上的一颗璀璨的明珠。

图：来源于《前海门户网站》

前海到底有多牛？从领导人重视程度来看，可见一斑。

2012年12月7日，习近平总书记在党的十八大后离京视察*站就来到深圳前海，对前海的开发、开放作出重要指示；2012年新任广东省委书记胡春华到广东后调研的*站，是前海；2015年马兴瑞任深圳市委书记的*站考察，是前海；2017年深圳新书记王伟中基层调研首站，也是前海。

2017年7月1日，国家主席习近平在香港出席签署了《深化粤港澳合作 推进大湾区建设框架协议》。同日，国家发改委副主任林念修在“携手共建粤港澳大湾区，合力打造*城市群”论坛上作主旨演讲，首次向外界正式通报了粤港澳大湾区的下一步六项重点工作。

这其中，深圳前海是近几年三地合作的重要平台。开发建设前海，是国家做出的一项重大战略决策，前海被誉为“特区中的特区”。作为*战略平台，前海开发开放具有特殊意义，也担负特殊使命。

那么，深圳前海这几年间都发生些什么变化呢？趁着香港回归20周年，深港合作深化，粤港澳大湾区持续发酵之际，做一番前海梳理。

【前海大事记】

2010年8月26日，深圳30岁，前海深港现代服务业合作区获得国务院批准成立。七年来，前海全面落实国务院批复的总体发展规划，实现了跨越式的发展。

图：来源于《前海门户网站》。前海，占地面积14.92平方公里，建设规模2600万-3000万平方米，规划就业人口65万、居住人口15万，重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务及其他专业服务四大产业。核心区内分三大片区。

2015年，前海升级为前海蛇口自贸区。片区总面积28.2平方公里，分为前海区块（15平方公里，含前海湾保税港区3.71平方公里）和蛇口区块（13.2平方公里）。

片区拥有*的“合作区+自贸试验区+保税港区”叠加模式，目标是通过3-5年的改革试验，成为中国自由贸易试验区新标杆。

图：来源于《前海门户网站》

2017年，前海在一片滩涂上，高楼拔地而起，成为深圳最有商业潜力的片区之一。虽然总面积仅有15平方公里，却是“特区中的特区”。并成为粤港澳大湾区国家战略的重要合作平台之一。

【土地出让图表】

2013年7月26日，“前海*拍”在深圳土地交易中心鸣响，意味着将凝聚更多的社会资源和市场力量共同参与前海的开发建设。

如今整整四年时间，成功出让了25宗地，除一块工业用地外，均为商业用地。

目前出让片区的土地建设正如火如荼进行中，主要建筑群集中在与宝中接壤的桂湾片区和妈湾片区十九单元。

我们以习近平总书记到访前海为时间节点，看看前海片区这5年以来的建设变化。

5年前：

Google Earth显示的2012年前海片区除前海车辆段上盖物业前海时代外，其余大部分区域都还是黄土地。彼时，前海还尚未公开出让过一块土地。

VS

5年后：

Google Earth显示的2017年3月份前海片区，很明显，道路网络雏形已现，轨道交通、公交设施、地下空间等为核心的市政基础设施建设全面铺开……

前海核心区内的三大片区均有代表性的建筑崛起。桂湾片区的华润、卓越、恒裕组团，已是摩天成群；前湾片区的万科企业公馆、前海深港青年梦工场已成为目前前海最活跃地带；妈湾片区的十九单元，集合了顺丰、世贸、香江、信利康等总部大厦，即将入驻使用。

桂湾片区（图摄于2016年12月，下同）：

前湾片区：

妈湾片区：

【部分在建项目】

未来前海地上地下都是一座城

前海将来多会是集约的、密集型的高层建筑，地下大部分是3至4层。

临海大道地下道路是国内首条多点进出的超长城市地下道路，双向四至八车道，基坑最深达24米。临海大道与滨海大道交会点，将建设深圳最大的地下立交桥，共4层，其中地下3层。

前海的规划各类轨道线路有12条，总长度约53公里，轨道网络密度3.5公里/平方公里。正在建设的有地铁5号线南延线、9号线西延线，预计最快2019年通车运营。

图：来源于《前海门户网站》

前海将建成*自贸区基金小镇

前海深港基金小镇位于前海核心商务和金融区--桂湾片区，办公容积率仅0.68。项目占地面积9.5万平方米，建筑面积近8.5万平方米，由28栋低密度、高品质的企业别墅组成。

目前已有多家基金、资管机构拟入驻，项目有望下半年投入试运营。

图：来源于《前海门户网站》

【数说前海】

成功出让25宗地，出让金破700亿

如今距离“*拍”已近4年，前海共成功出让了25宗地，除卓越、华润、恒裕、嘉里建设、九龙仓等少数几家房企拿地外，其余均为定向出让，保证了前海开发的质量。

累计向港企出让土地占比48.5%

前海大幅扩大深港合作空间，2013年以来累计向港企出让土地33.47万平米，占全部出让土地的48.5%；对港籍高端人才减按15%征收个人所得税。

企业数量5年增长457倍

从完成填海的2012年到2017年一季度，前海企业数量增长了457倍，总量达11.67万家；注册企业增加值增加了132.35倍，达926.45亿元。前海开发开放实现了跨越式发展，已成为我国发展最快、效益*的区域之一。

港资企业4500余家，贡献三成税收

截止至2017年5月，在前海蛇口自贸片区注册的港资企业达4564家，注册资本达3898.82亿元，纳税85.35亿元，占比31.7%，已成为内地港资企业最密集、效益*的地区。

5年来，前海、宝中房价至少上涨200%

除地铁前海车辆段的前海时代外，前海核心区内的物业开发均为商业用地。因此，宝中、老前海等临近片区首先受前海概念的利好冲击，两片区的物业增值至少涨幅200%。尚属开发阶段的宝中受益更大，后期楼盘几乎普遍豪宅化。

【新房在线】

这段时间，恰好迎来前海开发的新一轮物业兑现潮，项目不少，但主要以公寓、写字楼等商业物业为主，符合前海开发，产业主导的特质。

在前海核心区的外围圈层，则担负起住宅供应，然而新盘实际已不多。在售的多为入市多年，获转现楼销售，或尾盘销售的项目，整体价格集中于7.5万/平左右，个别豪宅特殊户型达到16万/平。

【周边二手房】

宝中：

宝中同样是填海区域，有着较高的起点和规划。*的海景资源和四通八达的交通优势。楼盘整体素质较高。

宝中片区的楼盘近30个，单价普遍在6-7.5万之间，以2005年后的楼盘为主，基本都是花园社区，楼盘类别较多，从小户型到别墅均有。除天御双拼外，其他楼盘都是一本证。目前居家体验性较好的花园小区，三房起步价700-750万之间，单价7万左右。

老前海：

月亮湾大道以东的部分，也就是俗称的“老前海”。老前海以桂庙路为界，大致分为南北两个部分。北区主要以一号线大新地铁站附近为主，配套表现较为成熟，生活气息浓厚。北区大部分小区都是03年前后入伙的，宜居性比较好，目前整体均价6.5万左右。

南区有南山实验优质学区，但是区域内，大型配套较为欠缺，生活稍有不便，与前海北刚好相反。南区大部分小区都是05年之后入伙的，除此之外也有着一定数量的次新盘、新盘项目，整体楼龄比较新。由于学区和楼龄的不同，楼盘均价水平稍有不同。

后记

前海，代表着崛起与奇迹之地。滚滚沙尘之下，约莫3-5年后，当再次以高空俯瞰前海时，眼前势必是一幅孕育期后爆发生长的情景。

往市区眺望，则是另一番成熟之境。当前，它们泾渭分明地伫立。春雷大地，若干年后，便会融为一体。

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