南山科技园跌了近4成？89㎡三房两卫970万都卖不掉？

9月已过半，截止9月14日深圳二手房网签住宅1656套。

深圳房价经过这几年的回调，发生了很大的变化。

南山科技园作为深圳一个标杆性核心地段，华润城又是核心中的核心，可以说科技园华润城片区是整个深圳房地产市场的晴雨表。

作为深耕南山科技园十年的一线地产经纪人，对片区市场有着非常深的理解。

为此我精心为正在置业路上的朋友整理一下目前南山科技园的市场情况，同时附上我们团队经过多轮的沟通与谈判得出的好房分享给大家。

有兴趣的朋友欢迎咨询交流。

从2024年上半年整个深圳二手房成交排行榜来看，南山科技园华润城润府成交量在深圳排名前5，2024年上半年成交了89套，成交均价在12.1万。

这么高的均价，为何还可以成交这么火？

个人觉得主要有如下几点：

第一  价格的大幅度回调，以价换量。

在2023年初华润城润府一期89平成交均价还在15万左右徘徊，89平三房总价大概在1500多万。

而到2024年3月和4月的成交单价已经回到了13万左右，今年89平成交单价一直都在这个价格左右徘徊。

第二  南山科技园的地段。

了解深圳的朋友都知道，南山科技园这个地段绝对没得说。无论是位置，还个配套绝对是深圳的核心中的核心。

在福田与宝安的中间，属于整个深圳的中轴位置。

第三  科技园北区房子比较新。

买房楼龄也是一个非常重要的要素，买新一点的房子不论是对未来的流动性，还是金融属性，还有房子的保值性，肯定是比旧房子要好的。

此外楼龄新的房子无论是在居住体验还是再物业管理等方面来说都是旧房子无法比拟的。

客观来看，科技园南区和后海片区房子相对科技园北区还是比较旧的。

第四  学校也有一定优势

从学校的角度来说，南山外国语科华这两年考试成绩在逐步上升。

一方面是生源很优质，另一方面是新学校已经逐渐成熟，找到了适合自己发展的路线。

今年学校初升高考试就有1个585分，是南山区榜眼；另外有两个580分以上，公办普高率80%以上。

在南山，从地段，房龄和学校等综合来看，华润城优势非常明显。

这也是很多改善人群看完后海，蛇口和深圳湾以后回来买华润城的主要原因。

在市场下行区间，很多人觉得这些区域之前涨得太高，所以现在跌的也多。

没错，这个说法也符合市场逻辑。

因为市场永远都是环形波浪式波动的，市场好的时候核心地段优质资产会优先领涨，等这类区域的房子的价格涨到与第二梯队的差距到一定的临界点的时候，自然会有一部分人会被分流到次好的第二梯队，反之亦然。

南山科技园近两个月的成交情况：

从目前成交价格来看，华润城润府一期89㎡的价格，东南向的依然在13.5万左右徘徊。

朝向差一点的，或者楼层低一点的，价格会接近12.5万左右。

整体来看，今年89㎡的三房下跌幅度明显收窄了很多。

而83㎡的两房价格下跌的幅度会比较大，今年初润府一期83㎡成交总价还在1000万左右的。

但是近两个月这个户型的成交价基本上都在930万左右徘徊了，这个价位段的两房抗跌属性确实要差很多。

这个原因主要还是因为在华润城片区两房的选择性比较多，竞品丰富。

比如润府二期和三期的89㎡也是两房，如果价格再高一点，很多人会选择润府二期或者三期的两房，毕竟小区品质比较好，房子装修也好。

如果预算再低一点人群又可以选择城市花园的两房，所以这个户型高低端的竞品都有，各有各的特点。

在这里就不展开分析了，想要深入了解可以咨询我。

其次是润府的二期和三期150㎡三房户型，这个户型目前价格回调的幅度也非常大。

二期的150㎡8月没有发现有成交，不过7月有一套高楼层成交价格在1800万。

三期8月成交两套价格都在2000万以上，而且能成交也是楼层比较高的好户型。

又到金九银十，每年的这两个月是开发商出货和二手房成交的高光月份，加上在下半年会有一波因为孩子次年上学而跑步进场的家长。

今年的金九银十会不会如约而至，我们不得而知，但刚需和改善的需求始终存在，碰到适合居住且价格合适的房子是可以考虑出手的。

下面是我们通过沟通整理的9月的部分房源高性价比的房源，仅供大家参考，有兴趣的朋友欢迎加小编微信咨询。我们有深耕多年的片区团队为购房者提供全方位的置业、房产挂盘委卖服务。