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预算1000万+,南山学位房该怎么选择?

3月13日,南山区教育局正式公布了

《关于南山区住房学位锁定相关问题的说明》

宣布2020年南山区将继续实行学位锁定

并确定于2020年4月1日起实施


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关于南山区住房学位锁定相关问题的说明自2015年起,我区以用于学位申请的房屋信息为依据,对已成功申请学位的房屋地址进行锁定,2018年起实行学位锁定的范围扩大至全区公办中小学。2020年我区将继续实行学位锁定。


一、锁定原则


学区内一套住房只能供一户家庭在一个学制内(小学六年、初中三年)用以申请义务教育阶段公办学校学位(含申请转学插班)一次,不能重复用于申请学位。


如果学位申请人(学位申请人特指申请入学的适龄儿童、小学毕业生及申请转学插班的学生,下同)使用祖父母(外祖父母)名下的房屋申请学位,则该房屋当年只能用于该祖父母(外祖父母)的一个子女家庭申请学位。锁定期内的房屋不能再次用于申请我区义务教育阶段公办学校学位,同一对夫妇有多个子女申请学位的不受此锁定限制。


二、锁定范围


除自愿申请入读民办学校和申请学区内公办学校未被录取的情况以外,成功入读申请学校的学位申请人,用于申请学位的房屋均会被学位锁定。


三、锁定时长


学位申请人报名申请成功后,系统会对用于申请入学的房屋进行学位预锁定,入读后系统将正式对该房屋学位进行锁定,锁定年限为:入读小学段锁定六年、入读初中段锁定三年、转学插班锁定对应学制余下就读时间。


四、解锁原则


(一)申请解锁。

在不违反《中华人民共和国义务教育法》等法律规定的前提下,如学位使用人转出南山区外就读,不再继续使用南山区义务教育阶段公办学校学位,由学位使用人父母提出解锁申请,经教育行政部门审核通过后可以对其房屋学位解锁。


(二)锁定期已满系统自动解锁。

学位使用人学制结束当年,在义务教育阶段学校招生工作开始前,系统将自动对房屋学位解锁。


五、特别提示


房屋学位被锁定后,不能在锁定期内再次用于申请南山区内公办学校学位。为了不影响学位申请,请学位申请人父母尽快对房屋学位锁定情况进行查询,查询方式如下:

1.在“南山区学区房使用情况查询系统”查询房屋是否被锁定。

2.到南山教育信息大厦教育咨询服务大厅查询

3.拨打咨询电话26486070查询房屋是否被锁定。


关于南山区住房学位锁定相关问题的说明自2015年起,我区以用于学位申请的房屋信息为依据,对已成功申请学位的房屋地址进行锁定,2018年起实行学位锁定的范围扩大至全区公办中小学。2020年我区将继续实行学位锁定。


南山学位房该怎么选择?将南山区的学校分类排名,大致可以分为如下几个梯队:


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 第一梯队南山第二外国语海德学校、南山外国语科苑小学高新中学、南山实验麒麟、深圳湾学校。这一梯队学校代表了南山教育的最高水平,后起之秀南二外海德学校近几年的成绩排名均在南山第一,传统名校南山实验的麒麟学校、南外高新分部,成绩非常稳定的排在南山前列。


深圳湾学校是南山区新建的一所公立九年一贯制学校,因其所在的片区规划、建设和配套在全市都属十分优秀,所以关注度非常高,被民间誉为网红学校,家长们心目中的当红炸子鸡,未来的发展让人期待。虽然未出中考成绩,仍然得到不少家长的认可。


 第二梯队南山外国语文华分部、育才二中、育才三中、南海中学。第二梯队学校的主要特点是:全市排名前20,八大高中的排名录取率在25%以上。南外文华位于科技园北区,科技园的写字楼环绕中所覆盖的小区不多,多半是楼梯房。育才二中、育才三中位于蛇口片区:以招商地产的楼盘为主,有楼梯房也有次新的楼盘。南海中学位于西部前海片区:前海到南油,楼盘众多,是深圳刚需或者初次改善的主战场。


第三梯队南山第二外国语学府中小学、南山第二外国语海岸学校、南山外国语科华学校、南山外国语大冲学校、南山实验园丁分校、育才太子湾学校。这一梯队的主要是南山的优质学校以及一些新学校。


南山的名校学位房以第一梯队南山第二外国语海德学校、南山外国语高新分部、南山实验麒麟学校、深圳湾学校,这些学校为主,当然想要入手这几个学校的客户,第一就是价格太高资金不足——南二外海德校区、南外高新,深圳湾学校都是豪宅的标准,现在房价高、税费成本提高、购房名额受限的大环境下,买房越来越难。


如果不是一定要追求顶级学位,更多人愿意在居住与学位之间平衡,那么第二梯队的学校就是主流的选择。第二种是资金足,但除学位外,小区品质、升值潜力均一般像蛇口育才,老学校有口碑,但成绩被很多新学校不断赶超,还有南实麒麟,周边成熟小区老旧没有其他新规划来支撑未来房价;像南二外和南外都有新起来的后海基地和深圳湾科技生态园西丽的高铁站。


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深圳湾和科华学校


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深圳湾学校


深圳湾学校书院制、小班教学(25人/班),走的是偏国际化路线。拼音会比一般学校晚学习一年,十分重视阅读,有规定的书单,需要完成一定的阅读量。师资方面,比普通学校多配20%的师资。


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科华学校:

科华学校规划办学规模60个班,其中,初中36个班,小学24个班。深圳湾学校规划120个教学班,其中,初中60个班,小学60个班。


深圳湾学校:

深圳湾学校由南山区政府和深圳市基石教育基金会合作办学的一所九年一贯制公办学校。深圳湾学校的占地和办学规模明显更大,目前占地面积69206.9平方米,总建筑面积10余万平方米。学校实行小班教学,每班25名学生。学校还在筹建高中部,将成深圳唯二、南山唯一12年一贯制公立学校。


南外科华学校:

南外科华学校是华润大冲配套九年一贯制公办学校,由华润代建,位于华润城中央,是深圳市第一家三星级绿色建筑学校,和唯一一个拥有恒温游泳池、全部采用“中央空调+新风系统”的公立学校。


再来看看南二外和南外育才实验


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南山区第二外国语海德学校


南山第二外国语集团创办于2004年,位于后海片区,是南山的后起之秀 。南山二外没有高中部,该校学生都是以冲击四大或八大为目标。


学区楼盘列表:


滨海之窗、漾日湾畔、观海台(南二外中小学),海洋之心、浪琴屿、瑞铧苑、天海花园、电力花园(南二外中学)


初中:海德学校、学府中学、海岸学校


小学:海德小学、学府一小、学府二小及海岸小学。


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南山区外国语学校


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深圳市南山外国语学校(集团)是南山区的传统名校,也是分校最多的教育集团,分布在南山的各个位置。


高中:滨海中学;初中:高新中学、文华学校、科华学校、大冲学校、滨海学校、桃源中学;小学:科苑小学、文华小学、科华小学、大冲小学、滨海小学、桃源小学


南山实验教育集团

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深圳南山实验教育集团正式成立于2012年,南实集团没有高中,目前三个初中,园丁学校2017年开始招生。


初中:麒麟中学、南海中学、园丁学校;小学:麒麟小学、鼎太小学、园丁小学、荔林小学、南头小学、南山小学、荔湾小学等


蛇口育才教育集团


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育才学校的第一家创始于1983年,是跟着蛇口一起成长起来的学校。当年随招商局来到蛇口的大多是精英,普遍注重子女的教育,在90年代,育才的毕业生中,就有小一半的比例出国留学。可见学校以及家长的国际视野在当时还是很领先的。


高中:育才中学;初中:育才二中、 育才三中、育才太子湾中学、育才西丽龙珠学校;小学:育才一小、育才二小、育才三小、育才四小,育才太子湾小学、育才西丽龙珠小学。


来说说以上的学校第一南山二外的本部海德学校初中这几年成绩一直是南山第一。由于海德中小学覆盖的学区范围特别小,仅有漾日湾畔、观海台、滨海之窗三个社区,其价格也是年年攀升,南外集团中的高新以及文华两所学校,是南山区成绩的佼佼者。


第二高新中学位于科技园南区,主要覆盖的学区:岸芷汀兰 、滨福世纪广场 、滨福庭园 、博海名苑 、纯海岸 、海怡东方 、恒立听海花园 、浪琴半岛 、熙湾 、阳光带海滨城一期 、阳光带海滨城二期 、中信海阔天空 、卓越浅水湾花园 、东海万豪 、珑御府。


这片区的有几个楼龄比较新的小区,当然价格也比较高。学位是南外的科苑小学和高新中学 ,文华学校位于科技园北区,主要覆盖的楼盘以科苑花园的楼梯房为主,以及电梯社区科苑学里。新的科华学校,所属楼盘有华润城,城市山谷、英伦名苑等几个小区。


第三南山实验覆盖了从南头到前海的大部分社区。其中麒麟中学和南海中学中考成绩是南山区前列。2018年南海中学因出一位中考状元而被称为“黑马”,上一次南山获得中考状元的还是2014年,由育才三中的一位学霸。另外麒麟中学还是四大名校自主招生较为青睐的生源学校。南山实验的小学众多,公认好评度较高的有麒麟小学、鼎太小学、荔林小学。


第四育才集团里初中成绩比较好的有育才二中与育才三中,在全市排名在十名左右。育才中学高中是深圳八大名校之一,育才的初中学生有更多的机会直升育才高中部。小学中公认口碑较好的是育才二小,育才四小。育才的学校覆盖了蛇口大部分地区以及后海的一部分,蛇口的特点是两级分化,一部分是海上世界、沿山路的豪宅,一部分是比较老旧的楼梯房,楼龄在10-20年以上。相比起来,后海片区较新,社区环境也更好,是居家读书不错的选择。


预算1000万+学位的选择


如果要买名校学位的就选第一梯队。第一梯队的学校有南山第二外国语海德学校、南山外国语高新分部、南山实验麒麟学校、深圳湾学校。南外高新与南二外学生家长以企业中高层居多。所属学位房都位于南山科技园、海岸城片区,近办公区域,加次新高品质楼盘。另一方面门槛较高,其入门级别的两房价格也在1300万以上,优质生源的流入的保证了这两所学校后续的发展。据不完全统计,南二外的学位房从2018年全年涨幅在9%左右,是深圳各个区名校学位房涨幅最高的。


入手户型:漾日湾畔70多平的两房户型


原因:漾日湾畔距离学校近,小户型总价低,但社区相对较小; 漾日湾畔两房种类最多,分别是70平,74平,77平,83平,86平以上两房。而滨海之窗和观海台两房供应虽多,但是户型在80多平的两房为主,购房者只需要关注朝向,楼层等因素即可。价格根据贝壳找房网2020年4月数据显示,滨海之窗单价近15万/平方米。面积最小的户型大约是81平米,目前两房两厅一卫两房总价1400万一1500万元,其他是三房是108平以上的大户型。滨海之窗体量较大,围合式布局,同时小区自带幼儿园、泳池、游乐设施和沿街商铺,生活相当便利。北面正对着腾讯滨海大厦,相隔一条滨海大道,噪音是滨海的弱点,也吸引了很多在软件园上班的年轻人租住。而滨海之窗旁边的漾日湾畔是这三个小区里地段最好的,弧形的阳台,从后海地铁站D2出来直接看到的就是这个小区,小区内绿化一般,配有泳池和游乐设施,小门出去就是学校。小区的缺点在于户型比杂,部分6‘7栋大户型不方正,楼层低的没有阳台,楼间距也相对密集临近滨海大道有噪音。观海台绿树成荫、闹中取静,从居住体验来说是这三个小区中最好的。


综合这三个小区,房价势均力敌,选择上车小户型两房的话,1350万以上是比较保守的。


漾日湾畔74平2房低层,西北 满两年有欠款,靠近海岸城和学校,海德学校双学位门槛价总价最低一套,价格1300万。


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而南外的话只能选择:


滨福世纪广场40平----67平小户型;

滨福世纪广场  67平  2房  高层 北  南外科苑小学+高新中学 总价980万  滨福世纪广场全部小户型,小高层。


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育才:后海大道附近的海境界、雍景湾、后海公馆、海月华庭。南海大道附近的招商桃花园、花园城

南山实验集团的麒麟学校:麒麟花园三期40-50平的一房到两房

深圳湾学校:宝能太古城的一房或两房


如果客户资金不太足,又想上南二外的话,可以考虑带南二外中学的海洋之心和瑞铧苑,总价不到一千万,可以拥有一个名校学位。


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海洋之心两房62平户型图


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房源推荐:


南外高新学位房推荐:


海怡东方花园:

116平,3房高层1760万东南向看园林景观。

148平4+1房南北通透2260万。


阳光带海滨城一期147平4房1860万南北通透;阳光带海滨城二期148平高层南北通透2280万。


珑御府红本高层南北通透180平3300万。


海阔天空115平米3房,南向安静,满五年唯一,红本欠一点款自己赎楼,业主诚心卖,看房方便,1650万


纯海岸  123平!1860万!满五年唯一,红本欠款!


博海118平的 2000万!   


岸芷汀兰  117平的3+1房售价:1900万!


听海 面积:68平!售价1320万


阳光带二期  面积;88平  1450万;东南向安静,客厅出大阳台,满五年唯一,红本抵押,学位空置,业主自己住家诚心卖,1800万


海怡东方77平,1280万,大两房,满二年带学位


海阔天空雅居135平,4房,1700万,满二年带学位


滨福庭园140平,1980万,南北通透,全新精装,满二年带学位,有钥匙


浪琴半岛175平,2250万,南北通透,看全海景


阳光带海滨城145平,1850万,东南向,安静满二年学位没用过。


南二外房源推荐:


①观海台2房,82平米,朝南。满五年红本,学位空置中,报价1368万。

②观海台3房 108平米,南北通透,满五唯一红本,学位初二,价格1800万,看房方便。

③观海台3房,98平米,东西通透,有学位,满五,价格1700万,看房方便

④天海花园3房,91.3平米,南北通。满五年唯一红本在手,学位空置中,报价1180万。

⑤海洋之心3房,89平米,朝西。满五年唯一报价1180万。

⑥海洋之心2房,62平米,朝北。满五唯一红本。报价960万,看房方便

⑦海洋之心2+1房,85平米,朝南,有学位,满五唯一红本,价格1160万,看房方便

⑧海洋之心3房,119平米朝南,有学位,满五唯一,价格1380万,看房方便。

⑨城市印象家园2房,74平米,南北通。满五年唯一红本在手。报价790万。


蔚蓝海岸二期4房,153平米楼王位置。南北通透,有学位,满五,价格1550万带固定车位,看房随时。


蔚蓝海岸二期3房,125平米满五红本 有学位,报价1350万,看房有钥匙。


蔚蓝海岸一期3房,93平米 满五红本,有学位报价1068万,看房方便


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(本文作者:淘房会会员何清容13480828975)

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