深圳实力第一区 50盘“神仙打架”！这份“土豪”新房清单请查收

如果实力够，在深圳买房的首推区一定是南山！

南山的区位和价值不用多说，有总部聚集的深圳湾超总和高新园、有正在蓬勃建设发展的前海。

作为深圳经济的第一区，翻开南山的履历极为亮眼，强大的产业布局，尤其是高科技企业扎堆聚集在此。

在南山的大地上雄踞着204家上市公司，相当于每平方公里出产超过1家上市公司，密度全国第一；值得一提的是，在南山区上市企业中，超过70%为科技创新型企业，123家企业为国家高新技术企业。

在新的赶考路上，南山区提出实施五大战略、打造五个新标杆，加快建成世界级创新型滨海中心城区，勇当深圳建设中国特色社会主义先行示范区标杆。

“十四五”期间，将加快培育14大战略性新兴产业集群和7大未来产业集群，到2025年，本地生产总值力争达到1万亿元。

在片区发展上，南山重点谋划了十大重点片区：西丽湖国际科教城、留仙洞战略性新兴产业总部基地、西丽高铁新城、高新区北区、南山创新大道、后海金融商务总部基地、蛇口国际海洋科技创新区、深圳湾超级总部基地、深圳湾文化走廊、前海深港现代服务业合作区。

这些重点片区正支撑着南山再一次跃升。

除了经济外，南山也是置业者最想买入的区域，整体的城市面貌都较好，生活便利，配套也较为高大上。

产业经济+独有资源优势支撑着片区房价深圳第一的地位！

接下来，南山片区依然是“网红盘”的聚集地，但是个盘的分化也越来越明显。

娟子对片区在售、待售新盘进行了统计，目前住宅+公寓项目约有近30盘在售，待入市项目有近20个。

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一

南山今年仅一盘卖完，多盘卖得一般

南山（前海）今年共有19个项目预售入市，其中住宅14个项目（有2个人才房，前海4个住宅项目），一次性预售多套房源的仅有绿景白石洲项目。

今年很明显，南山的新房也卖不动了。

整个南山（前海）片区，除了前海云海湾花园卖完了以外，无其它项目开盘全卖完的。

卖得不好的项目却占比不少，主要是今年入市的项目中，不少楼盘位置上在南山来说并不是最优选，另外就是产品也没有优势，匹配不上置业者花千万去买的心理预期。

还有一个点就是，接下来还有好一批地段非常优质的盘在路上，可能许多置业者在等这批项目出来，值得注意的是，南山目前许多用地也在调规成住宅地，未来还有不少新盘供应。

● 约16个住宅盘在售

南山片区目前在售的住宅盘有约16个，包括深铁懿府（三期）、远洋天著、临海揽山、正东名苑等尾盘在售。

以上统计仅供参考

● 白石洲，未来几年将持续有产品供应

今年9月份，绿景白石洲璟庭入市，推1257套住宅，户型为约110-117平的3房，目前售约500套；开盘时多重折扣（vip登记享 95折，冻资100万享95折，准签享98折），最终最低单价8.2万/平起。

这个项目网友的争议比较大，一面是中介铺天盖地的推售；一面是置业者吐嘈高容积率、70多层的超高住宅，以及不算太好的户型设计。

项目地段在南山来说很不错，而且体量也非常大；开盘卖了近500套，算是合格成绩，但项目还有大量的公寓产品，再加上未买完的住宅，仅一期项目绿景接下来的压力就不小。

● 西丽新盘的价格很自信

西丽的方直珑樾山花园推了今年2次盘，共推344套房源，9.8-9.9万/平左右的均价，目前一共销售不足百套。

事实上，方直在这个项目算是花了精力的，产品的定位较为高端，以高层+别墅为主，建面约119-397平的产品，显然是豪宅的户型，包括在产品的打造上，调性也不错。

但项目位于深圳市南山区桃源北环大道北侧塘朗山南麓，地铁深云车辆段B通道以西、香瑞园小区以东范围内，从项目的位置来说，虽然有山景，但却不优秀，这个价格买南山热点版块和前海更香。

同样位于西丽的鼎胜金域阳光家园，今年8月推了259套住宅，目前官网仅签售约13套房。

项目位于西丽中心区，大致在大沙河流域中北段的东侧，背靠塘朗山，并被半包围着，项目位置较为一般，周边配套也待完善，距离地铁也有一定的距离。

主推的产品为约87-130㎡3-4房，备案均价约8.84万/㎡，单价区间约7.8-10万/㎡，总价区间约699-1303万/套，算是南山上车总价不太高的楼盘。

效果图

● 蛇口今年3个项目入市，算南山推盘量多的区

其中，传了开盘已久的开云府（赤湾汇广场）也终于入市了。

项目虽错过了好的入市时机，但现在入市或是未来较好的时机，毕竟在接下来南山好盘“群雄逐鹿”，竞争很大。

此项目为赤湾站上盖物业，地铁2/5号线交汇换乘站，地铁出行较便利；规划总建面约32万㎡，涵盖高端住宅、购物中心、总部办公、五星级酒店等复合业态。

产品为建面约124-202㎡，备案均价约9.78万/㎡；总体来说，户型使用率（产品）较一般，价格在当下也较高。

项目所在的位置，目前已渐渐高楼林立，虽然感觉上有点自城一体，但从规划上来看，正慢慢照进现实。

合成效果图，仅供参考

开云府附近的前海宸湾项目去年入市，推246套房源，目前卖了161套房，当时推售的的建面约109-143㎡3-4房，备案均价约10.43万/㎡，单价区间约为8.63-11.98万/㎡，总价区间约为954-1547万元。

只能说去年的市场行情比今年好，这个项目能卖出161套房有点让人意外，毕竟这个价格去买这个项目，真的需要勇气。不过项目在开盘后不久，项目就推出了特价房，最低单价7.76万/平，相比较备案价，便宜了不少。

项目占地面积12783.61㎡，共3栋，其中1栋为办公，2栋、3栋为45层住宅项目，整体的建筑风格看起来高大上，设计亮点吸引眼球。

● 前海：最低8字头，才是大众可接受的片区房价

前海片区今年3个住宅项目入市。

深业云海湾开盘已全卖完，也是整个南山今年唯一新盘开盘卖完的项目，8万多的价格确实给项目带来了很好的成绩。

瑧玺家园将于10月22日开盘的前海，开盘推出了优惠，最高减50万元/套。

推320套住宅，户型建面约106-128㎡的3-4房户型，单价8.85万/平起，均价约10.2万/平，总价934万起，折后874万可上车。据开发商消息开盘当天卖了227套，去化71%。

项目此期产品首先在品质上比前期有提升，且有低容积率、得房率高，景观河的优势；但这期产品在位置上要比前期稍逊色，户型为了有更好的景观，为东北朝向。

项目所在的妈湾片区，未来还有不少住宅项目（此前调规的住宅地）要来，对前海的盘一定会有影响。

同样位于前海的一湾臻邸，算是这几年前海卖得最差的盘，项目2023年6月推出645套住宅，目前仅售约292套。

项目建面约12万平，由7栋楼栋呈围合式布局，含5座商品住宅楼、2栋租赁住宅楼，附带一所幼儿园，周边配套还有待提升，项目距离地铁也不近。

户型为约98-157㎡3-4房，备案均价约10.7万/㎡，单价区间约9.1-11.9万/㎡，总价区间约902-1785万/套。

在前海最低价破到8字头的时候，大众一定会先比价，一湾臻邸的价格明显高了，这个项目本身拿地的时候限价就高于同期的深业和天健等项目。

二

公寓已累积大量库存，当下出货缓慢

南山的公寓产品一直是超越其它片区的一个存在，因为较好的地缘，这类产品如果在南山都买不好，那其它片区的公寓就更不用说了。

从备案价可以看得出来，南山的公寓价格一点也不逊色于住宅，在当下，住宅都在主动降价的情况下，公寓的价格显得有些“特立独行”。

从成交的结果上，你会发现“有钱”人对南山的公寓还算是比较偏爱的，但更偏爱资源型的公寓产品。

从2020年以来，多个入市的公寓项目很难卖得好，你看即便是蛇口拥有海景的公寓也不好卖了，主要是价格高、面积大，占用的资金也大。

南山片区也好几个供应千套以上房源的项目。

如南山中心区的恒裕柏悦湾项目，拥有3356套房源，目前卖了300多套，还有3000套左右在售。项目以小面积多空间的方式，以及宣传深圳湾豪宅的高端交标来吸引买家，开盘时的氛围哄托得很到位。开盘至今已过一年的时候，项目想要很快的去化会越来越难。

另一个比较特殊的项目，西丽的丹华公馆，总建筑面积32万方，由8栋住宅和一栋幼儿园组成，项目共3019户，其中58平复式2424户，101平大平层595户。

项目是R3地块，戒于住宅和公寓之间的类似宿舍产品，70年产权，在南山，除了土地土地性质和用途，实际使用似乎都没其它区别。

此项目去年9月开盘推出了1795套房源，6字头起，目前卖了500多套，剩下大量的房源在售。

以上统计仅供参考

有些开发商为了尽快卖出房子，促销的尺度也很大。

比如，位于西丽的弘基翰林九锡在去年就曾推出“以房换房，以旧换新”活动，普通住宅换大平层总裁私域，多退少补。

可以看得出来，宣传的效果大于实际，但是开发商确实急了，弘基翰林九锡2021年入市，到目前销售都未过半。

此项目位于南山区塘朗地铁站C出口，项目包含A、B两栋建筑，处于西丽国际科教城，可快速到达留仙洞总部基地。

周边的资源还是不错的，但是项目的短板也很突出，比为产权是40年，管理费月30元/平，价格也不占优势。

三

深圳待入市的“宝藏”盘，一半在南山

南山（前海）接下来待入市的项目里，许多盘都非常值得期待。

像中信城开东角头项目、半岛城邦5期、中海深湾项目、招商渔二旧改、前海时代三期等，随便拿出来都是“网红盘”。

但有一点，南山这几年调规的住宅地块，加上旧改的项目，未来依然会有不少盘陆续供应，只是旧改会比较缓慢，想买南山的置业者不防多关注下片区的盘源动向。

以上为不完全统计，仅供参考

待入市的部分项目详情：

1、后海中信城开东角头项目

历经24年终于动工，预计明年入市？

中信城开东角头项目位于后海，邻近翡翠海岸及深圳歌剧院，此项目拥揽一线海景资源。

此项目北临蛇口新街、南接望海路、东西分别为中心路和后海大道，包括西侧K709-0003，及东侧K709-0004两宗地，今年项目已经动工了。

总用地面积为108821.04㎡，计容总建筑面积为396085㎡，涵盖268235㎡住宅、43650㎡商业、40000㎡酒店以及25570㎡办公等多种业态的大型综合体。

26.8万平的住宅建面，未来预计至少可提供2000套左右的住宅。

这个项目普遍认为是目前深圳资源最好的住宅新盘；今年5月份，项目斥资6800万进行设计国际竞赛，很期待。

2、中海深圳湾超总项目

限价13.33万/平，预计明年入市

深湾超总地块（宗地号为T207- 0060）中海以125.32亿+竞配58500平竞得，限销售价格不高于133300元/平方米（不含室内装修价格）。此宗地块目前在深圳也算得非常优质的地块，可与中信东角头地块相媲美。

项目也是目前深圳新房市场的限价天花板，打破了深圳以往的新建商品房最高每平米13.2万/平的记录，值得关注的是，此项目不限制户型比例，即打破“70/90”限制，可以提供市场稀缺的大平层住宅。

项目邻近红树湾南区及万科瑧湾汇、C塔等标志性建筑及小区，地理位置非常优越，附近即是地铁2号线红树湾站。建面 207660平方米，包括：住宅193490平方米、商业 6000平方米、幼儿园3300平方米（用地面积2700平方米，班数9个）等 。

快的话，预计明年上半年有望入市（具体以实际入市时间为准）。

3、半岛城邦5期

约765套房源，入市时间不详

半岛城邦5期目前还没有动工，目前入市时间也是个谜，但可以确定的是，也是土豪们极其关注的一个项目。

半岛城邦5期是整个项目最精华的位置，双面靠海，从效果图就可以看出，基本每栋都可享有一线海景。

5期将由4栋49-66层的超高层住宅组成，共765套房源。

2022年，深陷财务危机的半岛城邦在全员待业2个月后，招商蛇口宣布与半岛城邦联手共同打造半5，半岛城邦5期迎来困境破局。

项目总占地面积约30万平方米，总建筑面积（计容积率）约100万平方米，总居住户数约6,300户。整体分五期开发，目前一至四期已开发，仅剩第五期地块暂未开发。从2006年一期开盘至今已经历17年。

目前小区的二手房指导价11.6万/平，但售价在15/平左右，有些户型已破20万+。

（效果图，具体以实际为准）

4、招商渔二村旧改项目

历经17年旧改之路，最快明年入市？

靠近2号线地铁的渔二村旧改，也是深圳临海的一个项目， 与中信东角头项目、半岛城邦五期并称“最值得打的三大新盘”。

规划容积率为7.25，总建面65772平米。根据此前网上流出的平面图，可以看出项目由2栋45层的住宅和1栋39层的公寓，以及一些商业和公共配套组成。

去年12月，渔二村城市更新单元项目基坑支护及土石方工程已动工，合同竣工日期为今年2月2日，由招商地产操盘。

项目占地面较小，但从位置上来看，也非常不错，高层应该能看到海景；目前，周边的二手房如半岛城市最高价已达20万/平以上。

去年还看到项目已经动工了，据了解，最近又停下来了，如果建设顺利的话，最快明年能入市。

此旧改从2006年启动至今，一样历经了漫长的改造过程，至今已过去了17年之久。

5、前海时代3期

1146套住宅，快要入市了

前海时代3期的入市也是一拖再拖，想买购房者等得花儿都谢了。

但前海时代从一直从楼市火热的2020年，到今年也多次放风要入市，但当下的市场行情真的不好说，前海也是有盘价高卖得不好的。

项目位置是没得说了，算是在前海较好的地段，邻近地铁，及华润的前海万象商业及山姆会员店等，对面就是桂湾片区的商务中心。

据了解，三期分两个地块开发，规划有住宅、公寓及写字楼，目前写字楼楼体早已建多层，住宅楼体也已出地面。小地块516套，建面约户型89~180㎡；大地块630套，建面约195~300㎡的3-5房户型。

价格可参考前海时代二期尾盘预售价11.3万/㎡（具体价格以开发商公布的为准）。

（效果图，具体以实际为准）

6、山海丹华府

983套住宅，预计明年入市

山海丹华府位于南山区蛇口赤湾村，占地面积53734平方米，规划总建筑面积约为21万平方米。

此项目为前海丹华的二期，共有983套住宅。

根据规划，山海丹华府总建面约14.3万平，配套商业4589平米，幼儿园2665平米。

项目目前已动工，预计明年可以入市。

尽管一期已经入市，但项目周边的生活配套还不算成熟，交通也相对有一些不便。但项目可以看山景，高层可看海。

（效果图，具体以实际为准）

7、金众云山海公馆

810套住宅，预计快要入市

位于蛇口的金众云山海公馆预计也快要入市了（具体以开发商公布的为准）。

据爆料称，推售810套建面约111-173㎡4-5房住宅产品，栋楼层数在36-51层之间，户型分布及朝向主要以西南/东南楼栋布局。

金众云山海公馆位于港航路与赤湾三路交汇处；规划总建筑面积约19.5万㎡，其中计规定容积率建筑面积约15万㎡，包括住宅、商业(800㎡)和幼儿园等配套用房。项目总栋楼为4栋。

据了解，项目毗邻2号线/5号线换乘站赤湾站，1站可达蛇口K11购物中心，2站达海上世界，2站达前海铁路公园站，所处地理位置交通便捷，商业配套齐全。

项目旁日前开盘的项目卖得很差，对后面推的盘一定会有影响，毕竟这个位置，大家的认可度还没有上来。

（效果图，具体以实际为准）

8、天源华府

约433套住宅

天源华府位于南山区中山公园东侧，旁边即是地铁12号线的中山公园站。

此前有消息称，天源华府即将开展。

天源华府项目总用地面积16126.57㎡，其中住宅建筑面积47910㎡，规划3栋住宅塔楼，总层高32层。

共有433套住宅，2梯4-6户，可售住宅约280套，剩下为回迁房，主力户型为建筑面积约90~110平，其中90平170套，110平201套；此外还有160平29套，190平33套。

项目紧邻南头古城，自成一体，西面有较好的公园景观资源，但周边的配套比较一般，这个项目未来想要卖得好，定价很关键。

（效果图，具体以实际为准）

9、卓越九珑

1140套住宅，可售仅258套？

卓越九珑项目终于要来了，目测已出地面有好几层，预计11月入市。

据了解，规划总户数近1400户，住宅1140套，但是有882套是回迁房，可售住宅仅258套！其中，可售住宅面积最新公布为83㎡三房两厅一卫，97㎡三房两厅两卫，118㎡四房两厅两卫。

项目拆除用地面积19284.34㎡，开发建设用地面积17039.25㎡，计容积率建筑面积115765㎡。

分为两个地块，南地块拟建一栋33层商务公寓及2层商业裙楼；北地块拟建4栋住宅塔楼，其中有2栋规划为回迁房。

项目所处的位置生活配套较为成熟，但项目本身的回迁房较多，居住不纯粹；周边以城中村和老旧住宅为主，加上无新的规划，未来的潜力较一般。

项目北地块应该还没那么快，加上旁边的恒大大新旧改目前已成为停车场，要待更新完，项目旁整体的面貌才会好一些。

（效果图，具体以实际为准）

10、鼎盛金域阳光  

259套可售房源  

鼎胜金域阳光家园坐落于西丽中心区，大致在大沙河流域中北段的东侧，背靠塘朗山，并被半包围着。

项目由两栋住宅和规划9班幼儿园构成，居家纯粹。另规划约1500㎡社区商业，便利解决住户日常所需。

容积率仅约3.34，25层高（不含底商），采用2梯4户和2梯5户的梯户配置，居家的垂直密度低于不少同时段新盘。

项目产品主推建面约87-130㎡住宅，设计优化下可做3-4房，259套可售房源（具体可售房源以市住建备案公告为准），计划带装修交付。

轨道交通上，直线距离项目约700米左右（地图测量仅供参考）的半径范围内，布局有5/7双地铁线+西丽站、大学城站和茶光站三地铁站，可与前海核心区、福田中心拓展区、北站商务区等片区轻松直连。

（效果图，具体以实际为准）

11、总章叠翠花园  

约500多套房源  

总章翡翠公馆位于大沙河东侧，珠光北路和留仙大道交汇处的南侧。

地块西面紧邻珠光北路，东面触及塘朗山山麓，南面为规划中的城市道路，一路之隔为另一新建项目——鼎胜金域阳光家园。

规划用地面积12892.98㎡，建设规模约8.1万㎡，可提供高品质住宅500余套，项目由5栋约百米的高层住宅和2层地下室组成。

项目距离地铁西丽站约800米（根据百度地图路径测得），当前为地铁5号线和7号线的双线换乘站。

自身体量较小，主要依赖周边的配套，未来可与旁边的鼎胜金域阳光家园共享配套。

项目效果图仅供参考，最终应以政府审批的图纸为准

12、羊台书苑  

建面约31万平，以改善户型为主

羊台书苑位于西丽街道白芒村社区，项目前身为西丽白芒村沙坑旧改，由万科(代建)开发。

项目距离在建中的地铁13号线应人石站约1.4公里，白芒站1.6公里（以上为百度地图测距），距离都不算近。目前对外的交通主要依赖松白路、沙河西路等，或通过此干道接驳沈海高速、南光高速等。

项目总用地面积约8.14万㎡，一共分为6个地块，规划总建筑面积约31.43万㎡，计容建面约22.37万㎡。计容建面包括：

政府安置用地建筑面积约16万㎡，其中：居住建筑约11万㎡、商业1650㎡、36班（27+9）九年一贯制学校约2.64万㎡、产业用房约1.5万㎡、幼儿园3850㎡及公共配套3880㎡；

留用地建筑面积5.38万㎡，其中：居住建筑8600㎡、商业约1.33万㎡、产业用房约3.02万㎡和公交首末站1700㎡。

据了解，此项目以改善户型为主。

目前来看，羊台书苑最大的亮点就是背靠羊台山森林公园生态环境舒适。不足之处就是生活配套一般，商业及教育配套较弱，没有地铁，交通出行不便。

（效果图，具体以实际为准）

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