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【深度36】交通隘口旁闹中取静——坐拥塘朗山景的京基御景峯

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主楼
2018-09-18 15:05:15
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【深度36】交通隘口旁闹中取静——坐拥塘朗山景的京基御景峯

西丽,在原来许多人的心目中是比较神奇的地方,虽属原关内但更像关外,一直给人的印象是动物园、疗养院、水库或是摘荔枝,但随着大南山屹立在深圳之巅后也跟着水涨船高,再加上留仙洞总部基地的建设、西丽高铁站高起点规划,人文大学城的逐渐落成,这个南山的边角料再也不是洼地。

本次楼评京基御景峯,位于西丽大学城旁,按照工程进度其早已达到预售条件,因为某种原因也是迟迟没有动作,但最新消息称其最近将会开盘。

项目分为住宅及公寓产品,其公寓产品户型设计颇像住宅,而且也是产权70年还带燃气,户型图会在后面展示,大家一看便知,据项目称其会先推公寓产品,所以这次竞猜价格以公寓为主,您认为京基御景峯类住宅精装公寓价格多少合适?

关于此楼盘相关问题上,本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限,老牛不在微信中做咨询,若想跟老牛线上实时沟通,可点击【加入9.9会员】,在每周四会有针对99会员的答疑日,您可以尽情发挥,还可免费获取咚咖房学院置业讲座门票。当然欢迎您继续粉我(老牛微信DDnewhouse),因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯。




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周边二手房

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沙发
2018-09-18 15:12:25
目录

一、区位规划与交通
项目区位
项目交通
利好规划

二、基本信息
地块信息
开发商
建筑参数
户型分析


三、环境与配套
商业配套
教育配套
医疗配套
文体生态

四、周边旧改

五、竞品分析

六、综合分析


——————————————————————

往期回顾

【深度35】守望两年终要入市,坂田南大族云峰“换妆”归来
【深度34】豪宅集聚 华侨城新品价值几何?评香山里花园五期
【深度33】湾区之下,沙井新中心再添卓越誉珑
【深度32】舒适空间大尺度,轻奢住宅兴起,评半岛城邦4期
【深度31】产业转型+旧改聚集 水贝将迎来新春天?——京基水贝村旧改
【深度30】红山新房奏响尾声 安宏基·天曜成当家花旦?
【深度29】大学城83万㎡地铁口综合体——宝能城再战江湖
【深度28】逐步“解锁”海陆空——领航城五期领誉能否展翅再高飞
【深度27】南头北片区后发制人 12号线沿线物业——东关·乐尚林居
【深度26】星河首次进军光明中心 建大体量综合体——星河天地
【深度25】首例“双限双竞”项目——碧桂园凤凰国际公馆
【深度24】面朝繁华背靠成长,龙华关口新盘——新彩苑
【深度23】熬成最后的保留地——海境界2期商住综合体
【深度22】走向宜居的沙井老中心——博林君瑞先声夺人
【深度21】旧改围城,深城投二度花开——中城AIO
【深度20】老区旧改新纪元——宜居景田天健天骄
【深度19】进击的旧改——佳兆业决战平湖中心
【深度18】逆市下的8区——壹成中心可否再续超体传奇
【深度17】蝶变前夕——信义嘉御山6期将以现楼入市
【深度16】沙井旧改“妙笔生花”——京基御景珑庭 五年破土之路
【深度15】逆袭中的光明——昔日地王龙光玖龙台 再出江湖
【深度14】扎铁了老心——万科香蜜府将以纯大户入市
【深度13】老夫见你骨骼惊奇,想必价格一定喜人——华润城3期
【深度12】又是一场学区盛宴?——勤诚达前海世界
【深度11】演绎“豪宅”or“刚需”——宝中30万㎡都市茗荟花园
【深度⑩】坂田南老鲜肉——诺德中央道2期
【深度⑨】七年了,曾经爱你的人早已名花有主—盐田佳兆业
【深度⑧】旧改大佬重拳出手——光明新星宏发万悦山
【深度⑦】光环笼罩or灯下黑?龙华超体旁的综合体-华盛珑悦
【深度⑥】再不开盘我们都老了——81万㎡华强城待价而沽
【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府
【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花(4000+户)
【深度②】来一份壕村鲜肉——126万㎡中洲湾闪亮登场
【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围

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小小情怀
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板凳
2018-09-18 15:24:59
听说近期要开盘了
家在星空
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地板
2018-09-18 15:30:20
 西丽崛起 dj2008 fangfang97一直关心西丽的你们怎么样这个盘?
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4楼
2018-09-18 15:30:26
西丽的公寓,又不是住宅,价格参考龙光玖钻或塘朗城公寓吧,两者正牌价都是6.5,不过龙光玖钻最近尾盘降到了4.9
京基这个比那两个项目当然更好,定位设计都更加住宅化,但还要考虑到新政的影响

再说下对于公寓产品很重要的租金,西丽租金基本可以说是科技园的一半不到(参考博林天瑞190㎡租1.5万和华润城166㎡租3.2万‘都是链家报价’),而华润三的公寓备案价为8.5,如果纯粹按租金回报来说京基这个只值4字头

引用楼主的发言:
西丽,在原来许多人的心目中是比较神奇的地方,虽属原关内但更像关外,一直给人的印象是动物园、疗养院、水库或是摘荔枝,但随着大南山屹立在深圳之巅后也跟着水涨船高,再加上留仙洞总部基地的建设、西丽高铁站高起点规划,人文大学城的逐渐落成,这个南山的边角料再也不是洼地。

本次楼评京基御景峯,位于西丽大学城旁,按照工程进度其早已达到预售条件,因为某种原因也是迟迟没有动作,但最新消息称其最近将会开盘。

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以下价格为二手房交易网站挂牌价,仅供参考。

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5楼
2018-09-18 15:32:20
总结下,个人认为折后均价在6.8左右比较合理;

如果没有自住需求就不如买华润城公寓,租金高升值潜力也大还带装修
引用4楼34223的发言:
西丽的公寓,又不是住宅,价格参考龙光玖钻或塘朗城公寓吧,两者正牌价都是6.5,不过龙光玖钻最近尾盘降到了4.9
京基这个比那两个项目当然更好,定位设计都更加住宅化,但还要考虑到新政的影响

再说下对于公寓产品很重要的租金,西丽租金基本可以说是科技园的一半不到(参考博林天瑞190㎡租1.5万和华润城166㎡租3.2万‘都是链家报价’),而华润三的公寓备案价为8.5,如果纯粹按租金回报来说京基这个只值4字头

引用楼主的发言:
西丽,在原来许多人的心目中是比较神奇的地方,虽属原关内但更像关外,一直给人的印象是动物园、疗养院、水库或是摘荔枝,但随着大南山屹立在深圳之巅后也跟着水涨船高,再加上留仙洞总部基地的建设、西丽高铁站高起点规划,人文大学城的逐渐落成,这个南山的边角料再也不是洼地。

本次楼评京基御景峯,位于西丽大学城旁,按照工程进度其早已达到预售条件,因为某种原因也是迟迟没有动作,但最新消息称其最近将会开盘。

项目分为住宅及公寓产品,其公寓产品户型设计颇像住宅,而且也是产权70年还带燃气,户型图会在后面展示,大家一看便知,据项目称其会先推公寓产品,所以这次竞猜价格以公寓为主,您认为京基御景峯类住宅精装公寓价格多少合适?

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以下价格为二手房交易网站挂牌价,仅供参考。

fangfang97
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6楼
2018-09-18 15:59:51 来自iPhone客户端
优点:距离地铁站近,楼盘外观和户型设计好
缺点:位置偏 附近没有其他可以开发的土地;车位不足;回迁户数量多纯住宅数量少以后升值慢;套内面积低;学位目前不明朗
如果定价方面有优势也会有很多人考虑的,就看定价了。
引用3楼家在星空的发言:
 西丽崛起 dj2008 fangfang97一直关心西丽的你们怎么样这个盘?
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7楼
2018-09-18 16:06:53 来自iPhone客户端
御景峯的公寓是带装修的,且装修交楼样板房都有展示,这点值得点赞👍起码知道交房时的样子而不是看文字去想像。当然交楼样板房和特意设计的样板房差距挺大的,一个豪装一个简装
lionkk
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8楼
2018-09-18 16:25:19 来自iPhone客户端
下一层落差蛮大的吧
引用7楼fangfang97的发言:
御景峯的公寓是带装修的,且装修交楼样板房都有展示,这点值得点赞👍起码知道交房时的样子而不是看文字去想像。当然交楼样板房和特意设计的样板房差距挺大的,一个豪装一个简装
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9楼
2018-09-18 16:27:29
公寓不可能有学位的
引用6楼fangfang97的发言:
优点:距离地铁站近,楼盘外观和户型设计好
缺点:位置偏 附近没有其他可以开发的土地;车位不足;回迁户数量多纯住宅数量少以后升值慢;套内面积低;学位目前不明朗
如果定价方面有优势也会有很多人考虑的,就看定价了。
引用3楼家在星空的发言:
 西丽崛起 dj2008 fangfang97一直关心西丽的你们怎么样这个盘?
fangfang97
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10楼
2018-09-18 16:31:08 来自iPhone客户端
公寓是深圳唯一住房可以申请入学。我主要说的是住宅,之前没看楼主主要说的是公寓
引用9楼34223的发言:
公寓不可能有学位的
引用6楼fangfang97的发言:
优点:距离地铁站近,楼盘外观和户型设计好
缺点:位置偏 附近没有其他可以开发的土地;车位不足;回迁户数量多纯住宅数量少以后升值慢;套内面积低;学位目前不明朗
如果定价方面有优势也会有很多人考虑的,就看定价了。
引用3楼家在星空的发言:
 西丽崛起 dj2008 fangfang97一直关心西丽的你们怎么样这个盘?
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11楼
2018-09-18 16:31:29 来自iPhone客户端
的确没有,销售避而不答,一个劲说旁边的私立有多好多好
引用9楼34223的发言:
公寓不可能有学位的
引用6楼fangfang97的发言:
优点:距离地铁站近,楼盘外观和户型设计好
缺点:位置偏 附近没有其他可以开发的土地;车位不足;回迁户数量多纯住宅数量少以后升值慢;套内面积低;学位目前不明朗
如果定价方面有优势也会有很多人考虑的,就看定价了。
引用3楼家在星空的发言:
 西丽崛起 dj2008 fangfang97一直关心西丽的你们怎么样这个盘?
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12楼
2018-09-18 16:32:40 来自iPhone客户端
是啊,不看还好一看交房样板房购买欲望立马下降了,都喜欢高大上的产品。
引用8楼lionkk的发言:
下一层落差蛮大的吧
引用7楼fangfang97的发言:
御景峯的公寓是带装修的,且装修交楼样板房都有展示,这点值得点赞👍起码知道交房时的样子而不是看文字去想像。当然交楼样板房和特意设计的样板房差距挺大的,一个豪装一个简装
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13楼
2018-09-18 16:41:24
我去看香港的房子都是只有交楼标准看,其实这样反倒好一点,看豪装交简装心理落差太大
引用12楼fangfang97的发言:
是啊,不看还好一看交房样板房购买欲望立马下降了,都喜欢高大上的产品。
引用8楼lionkk的发言:
下一层落差蛮大的吧
引用7楼fangfang97的发言:
御景峯的公寓是带装修的,且装修交楼样板房都有展示,这点值得点赞👍起码知道交房时的样子而不是看文字去想像。当然交楼样板房和特意设计的样板房差距挺大的,一个豪装一个简装
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14楼
2018-09-18 16:45:11 来自iPhone客户端
说的是呢,起码开发商有诚意不怕看到交楼样板房。其他带装修的也应该这样弄让买的人心里有谱。
引用13楼34223的发言:
我去看香港的房子都是只有交楼标准看,其实这样反倒好一点,看豪装交简装心理落差太大
引用12楼fangfang97的发言:
是啊,不看还好一看交房样板房购买欲望立马下降了,都喜欢高大上的产品。
引用8楼lionkk的发言:
下一层落差蛮大的吧
引用7楼fangfang97的发言:
御景峯的公寓是带装修的,且装修交楼样板房都有展示,这点值得点赞👍起码知道交房时的样子而不是看文字去想像。当然交楼样板房和特意设计的样板房差距挺大的,一个豪装一个简装
咚咚牛浩思
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15楼
2018-09-18 17:17:31
一、区位规划与交通


【项目区位】
项目前身为长源村旧改,所在位置辨识度也非常的高,位于福龙路与留仙大道交汇处西南侧的夹角,属于西丽大学城片区,如有走过福龙路的朋友就会看到,那个高高耸立的几栋超高层建筑就是该项目,其实这个位置比较尴尬,属于南山的边角地带,再往东一点点就到龙华了,比较有意思的是老牛每次走福龙路由南往北时刚出隧道口汽车导航就会先播报“您已进入深圳市南山区”,再走了一段导航则会播报“您已进入深圳市宝安区(龙华)”,几分钟时间从福田—南山—龙华,横跨3个区,也唯有这里了。

西丽大学城片区处于羊台山及塘朗山的夹缝地带,建筑规划沿以留仙大道为主的东西干道布局,地形整体狭长,多以市政配套用地上建学院为主,其次是绿地用作高尔夫场所及公园,零散分布居住用地及工业用地,工业用地有老式的塘朗工业区,和新式的如南山智园。区域整体建筑及人口密度都较低,但绿化覆盖率高,较为宜居,不过难以接收南山区高新区域产业辐射发展,具有局限性。




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16楼
2018-09-18 17:18:19
【项目交通】
大学城地理形势呈东西走势的狭长型,交通具有不小的瓶颈,但又因位于福田与南山北边顶端交融处的原因,经几条主要干道——福龙路、塘朗山隧道、沙河西路可以快速俯射于南山及福田中心区,但这几条干道经常都是处于拥堵状态,所以也不知道是优势还是劣势
 
项目是5号线长岭陂站地铁口物业,线路往东1站可以到达深圳北站,可借由北站高铁通达全国各地,并且将在不久后直达香港西九龙站,高铁出行方便,并且可在北站换乘4号线直达市中心,但众所周知4号线早高峰的拥挤程度是出了名的,在早时间段想在北站上4号线难度非常大。

或者也可以向西坐3个站到达西丽站,转乘7号线直达福田,老牛反复研究了很久,这或许是现在最理想的借由轨道交通通勤于市内的方式,南山区目前地铁线路虽然覆盖非常高,但多数是东西走向线路,没有南北走向线路,目前大学城区域要到达南山中心区则必须换乘7号线后再换乘3号线,或者一直乘坐5号线到宝安后再换乘1号线或11号线,这种状况要等到2022年13号线开通后才能有所好转。


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17楼
2018-09-18 17:20:16
【利好规划】
5号线在建南延线将会连接前海片区,未来还将来可通过5号线连在建的13号地铁线和西丽高铁交通枢纽,可连接留仙洞总部基地、科技园和后海总部基地等重点规划片区。

西丽高铁交通枢纽为平南铁路西丽站升级改造工程,届时大学城区域将形成东西双高铁站的格局,成为介于北站商务区与留仙洞高新北产业聚集区之间的人文功能居住区,有如前海旁的宝中,福田中心区旁边的香蜜湖。

根据阶段研究成果,西丽枢纽高铁客运场站规模达到11台22线,略大于深圳北站。初步方案采用半地下敷设方式,高铁站台位于地下一层,站厅位于地面层。

除了现有的地铁5号线和7号线外,未来将与在建13号线,规划15号线、29号线汇集在这个区域。除两条高铁线外,还规划有赣深铁路、深茂铁路、深惠城轨、深珠城轨、平南铁路在此设站。

西丽站将成为深圳市重要铁路主客运站、综合交通枢纽和中心节点。目前西丽站周边以仓储等低附加值用地为主,西丽高铁站的落地,将释放该片区的土地价值。




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18楼
2018-09-18 17:21:28
西丽高铁站的利好还在规划当中,但留仙洞总部基地是确确实实已在热火朝天的施工建设,其作为深圳的重点发展区域,也是西丽最大的利好,其体量之大达到600万平米,定位为城市经济发展的新载体,产业转型升级的新平台,被寄希望于成为新一代产业园,简称南山区乃至深圳未来引领高端发展的新平台的创新“高地”,可容纳15-18万人就业岗位。



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19楼
2018-09-18 17:22:16
其用地多由深圳高科技创新实业竞得,由此可看并不负深圳高端发展的新平台的创高地之名。

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20楼
2018-09-18 17:25:08
万科云层的开发已将近尾声,大疆天空之城与特发创智云城还在建设中,由此可见侧之于留仙洞总部基地的西丽大学城有如宝中侧之于前海,香蜜湖侧之于福田中心区,为生活服务配套居住区。

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