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【深度23】熬成最后的保留地——海境界2期商住综合体

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主楼
2018-06-08 17:24:17
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【深度23】熬成最后的保留地——海境界2期商住综合体

楼市逐渐分化的几年里,后海成为了深圳高档片区的代名词。随着优势资源进一步集中及新楼盘档次再次提升,区域内的新产品开始向奢享户型倾斜。同时,经过多年的大规模开发建设,区域内的白地开发已接近尾声。新项目已显得弥足珍贵。
 
本期【深度】楼评将聚焦后海,跟大家聊聊海境界二期。该盘不仅是后海罕有的新盘,同时也是后海首个集地铁口、购物中心、商业办公、住宅等于一体的综合体物业。未来,跟恒裕滨城二期商业联动起来,有望成为后海新的地标型商业中心。

关于此楼盘相关问题上,本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限,老牛不在微信中做咨询,若想跟老牛线上实时沟通,可点击【加入9.9会员】,在每周四会有针对99会员的答疑日,您可以尽情发挥,还可免费获取咚咖房学院置业讲座门票。当然欢迎您继续粉我(老牛微信DDnewhouse),因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯。


目前海境界2期正在建设中,具体推售时间待开发商公布。在开盘前我们一起猜猜这个地段、这个楼盘在当下的政策下会以什么样的价格入市?





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周边二手房

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沙发
2018-06-08 17:31:01
目录
一、豪宅地段,强势规划
①项目区位(4楼) 
②交通环境(6楼)
二、剖析项目规划,简析不利因素
①关于开发商(23楼) 
②项目规划及参数剖析 (25楼) 
③不利因素分析(30楼) 
三、详解项目周边的各类配套及旧改规划
①周边配套(31楼)
②周边旧改情况(40楼)
四、户型分析
户型分析(46楼)
五、项目的价格预测及竞品分析
周边新房参考(47楼)
周边二手房参考(48楼)
六、综述
综述(49楼)
七、网友点评/爆料精选

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往期回顾:
【深度22】走向宜居的沙井老中心——博林君瑞先声夺人
【深度21】旧改围城,深城投二度花开——中城AIO
【深度20】老区旧改新纪元——宜居景田天健天骄
【深度19】进击的旧改——佳兆业决战平湖中心
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【深度16】沙井旧改“妙笔生花”——京基御景珑庭 五年破土之路
【深度15】逆袭中的光明——昔日地王龙光玖龙台 再出江湖
【深度14】扎铁了老心——万科香蜜府将以纯大户入市
【深度13】老夫见你骨骼惊奇,想必价格一定喜人——华润城3期
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【深度11】演绎“豪宅”or“刚需”——宝中30万㎡都市茗荟花园
【深度⑩】坂田南老鲜肉——诺德中央道2期
【深度⑨】七年了,曾经爱你的人早已名花有主—盐田佳兆业
【深度⑧】旧改大佬重拳出手——光明新星宏发万悦山
【深度⑦】光环笼罩or灯下黑?龙华超体旁的综合体-华盛珑悦
【深度⑥】再不开盘我们都老了——81万㎡华强城待价而沽
【深度⑤】地王效应or神话破灭——龙华困局之下金茂府
【深度④】乌云遮不住长年——87万㎡正大城光明再现
【深度③】走进沙井腹地——看万科星城种下两生花(4000+户)
【深度②】来一份壕村鲜肉——126万㎡中洲湾闪亮登场
【深度①】沉浮3年金尊府——看坪山地王如何突围

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板凳
2018-06-08 17:32:28
项目效果图


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地板
2018-06-08 17:33:22
实景图

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4楼
2018-06-08 17:34:01
一、豪宅地段,强势规划

①项目区位

海境界家园二期位于南山区招商东路与后海滨路的交汇处,地铁2号线湾厦站D出口。

南山是全市重要的经济中心、科技中心、文化中心和国际交往中心。重点区域分布密集,设立了前海-蛇口自贸区,以及深圳湾、后海、留仙洞等多个总部基地,由密集的道路网络和轨道交通网络联系,覆盖。

而后海住区是南山区域内重点打造的较为纯粹的居住集中区,受多个总部区域的直接辐射,加之自身良好的居住环境,近几年不断承接着这些总部基地高净值人群的置业需求。

我们笼统说的后海片区,原是填海造地而成,以东滨路为界,东滨路以北区域规划为后海总部基地,东滨路以南则规划为近海高端住宅区域。

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5楼
2018-06-08 17:41:37
②交通环境

由于南山地理位置的特殊性,南北纵向道路相对要比横向道路更重要。承载区域交通的三条纵线主要是后海大道、后海滨路以及科苑南路。

但尽管承接了多个主要区域,后海内的交通跟南海大道经常性的缓行情况不同,原因在于:
1、道路密度高,路网分布清晰;
2、居住楼盘多为近年产品,在车位配比上相对较高,车辆在路边滞留的情况较少。

轨道交通方面,项目所处的地铁2号线湾厦站,距离和11号线、13号线交汇换乘的枢纽大站后海站仅3个站,重点区域里城轨道全覆盖,长短线轨道交通都相当便利。

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6楼
2018-06-11 09:32:18
估计是快了,暂时还没有确切的开盘时间。
引用8楼南山南32的发言:
我这记得这盘弄了很久了,还修了几次图纸!这是准备要入市了吗?
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7楼
2018-06-11 09:33:00
恒裕的价格高高的
引用9楼打不死小强的发言:
我感觉跟恒裕滨城二期比不了,后海目前恒裕滨城二卖的很火的盘了!价格上也会差很多,投个了9-10
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8楼
2018-06-11 09:53:14
花园小,户型大,就看价格方面会如何了,也许非住宅类产品更受欢迎。
引用11楼kuang726的发言:
投了一个10-11万这个房子没有什么关注过 有住宅有商住的 价格必然在10万以上除非  国土局限价,对比了下周边离深圳湾一号仅2.5公里左右开车离翡翠海岸也很近 重点要开楼下的商业是谁去运营  后海作为高端住宅区 普遍好一点的房子都在15万一平了 离口岸也近  重点目前市面上稀缺的住宅项目(公寓)福田南山各大开发商现已都不开盘开卖住宅 目的就是大湾区的规划出台以及这么实施等等,鲜明对比的就是佳兆业前海广场二期公寓了 前面了解了一点预计开盘价格8~9万 (也不能百分之百保证是这个价格只是听说现场了解到的)看了介绍海镜界可能没有什么园林,这种应该比较合适投资一点,本地开发商可能确实建的不像品牌开发商项目那么好,但是某些方面还是有优势的。以上仅是个人意见仅供参考
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9楼
2018-06-11 09:55:49
如果能做成小户就好了。
引用17楼曦瓜的西的发言:

之前规划里面是有很多90以下的户型,除非卖双拼,现在这种情况下双拼应该不好卖。

位置还是很强的,后海南现在商业只有太古城,能有几万平的商业应该聚集不少人气,但如果是开发商自己运营,估计开始招商比较辛苦。

海境界一期的价格还是低于其他楼盘的,反应物业管理不佳,户型不理想。

看进度今年只怕是开不了。

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10楼
2018-06-11 09:57:08
定位上确实有些说豪不豪说刚不刚。
引用14楼贾匆匆的发言:
从数据上看,只有两栋住宅,虽然小户型套数比率过半,但大户型面积过大,楼盘定位模糊。小户型应该很畅销,但大户型估计不好卖,毕竟跟后海滨路东边还是有差距,除非价格特别吸引人。
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11楼
2018-06-11 09:58:57
二、剖析项目规划

项目规划及参数剖析 

海境界分两期开发,一期为纯住宅,于2012年率先入市。

海境界一期效果图:

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12楼
2018-06-11 09:59:45
二期是由高端住宅、公寓、甲级写字楼、主题型商业等多重高端业态组成,且为地铁上盖物业。


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13楼
2018-06-11 10:00:29
占地面积约3.16万㎡,总建面约30万㎡,其中住宅建面约5.17万㎡,商业建面约5.98万㎡,甲级写字楼建面约3.63万㎡。

1、规划有4栋高层建筑塔楼,和1所幼儿园。

其中,住宅规划有2栋,均为45层约147米的超高层建筑,约300套住宅。

据网友爆料,海境界家园二期均为建面约140㎡以上的大户型,具体的户型图需等开发商公布。

2、商业总建面约5.98万㎡,其中规划地上部分约5.4万㎡,地下部分约0.58万㎡。是后海片区继宝能太古城、恒裕滨城二期之后又一个带购物中心的标杆物业。

3、项目共规划1244个停车位。从户数上看,车位配比相对充足,但由于项目带有办公和商业,未来还是要看管理方面如何分配。

4、除自带的商业配套外,还有3200㎡12班制幼儿园、社区文化活动中心、健康中心等设施。


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14楼
2018-06-11 10:26:00
3月份发个了声明

引用13楼忘不了情123的发言:
今年应该不会卖。估计明年中
引用8楼南山南32的发言:
我这记得这盘弄了很久了,还修了几次图纸!这是准备要入市了吗?
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15楼
2018-06-11 14:50:11
③不利因素分析

1,停车场入口在1栋B座附近,不远处还有公交出入口和货流出入口,对于此栋低层单位可能造成一定的车辆噪音影响。

2,底商和社区配套排风位置需要注意一下也有可能对低层单位造成一定影响。

3,两栋住宅距离主干道较远,安静程度较好。楼体间距达到40米以上视野间距较好,但也是因为处于住宅去中心位置景观资源偏弱,B座南向被后海公馆遮挡较多。超高层30+部分楼层情况会有所好转。

4,社区花园较小,绿化覆盖率小于20%。


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16楼
2018-06-11 14:56:46
三、详解项目周边的各类配套及旧改规划

①商业配套
商业方面除了自身自带的大体量商业,依托便利的轨道交通优势可快速抵达周边大型商业中心。地铁1站(海月站)抵达宝能太古城,3站(后海站)抵达海岸城,3站(海上世界站)抵达海上世界。

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17楼
2018-06-11 14:58:56
②休闲配套
北面一路之隔的招商东路公园,将改建为蛇口街道文体中心,那么这将在一定程度上弥补社区休闲用地不足的短板。

该文体中心总建面约为2万㎡,规划为公共绿地、文化设施用地、体育用地相结合,还将会有羽毛球馆、网球场、游泳池、健身路径等体育场地与设施。


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18楼
2018-06-11 14:59:35

另外,西北方向四海公园步行距离在1公里范围内,向东南方向1公里左右即可抵达深圳湾公园C区。
 
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19楼
2018-06-11 15:00:50
医疗配套
医疗配套方面有蛇口人民医院和南山妇幼保健院,其中南山妇幼保健院地铁一站路程(东角头站)。

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20楼
2018-06-12 09:11:15
2w5左右,算不上大型。

引用29楼忘不了情123的发言:
恒裕二期商业多少???算不上mall吧????
引用25楼楼主的发言:
占地面积约3.16万㎡,总建面约30万㎡,其中住宅建面约5.17万㎡,商业建面约5.98万㎡,甲级写字楼建面约3.63万㎡。

1、规划有4栋高层建筑塔楼,和1所幼儿园。

其中,住宅规划有2栋,均为45层约147米的超高层建筑,约300套住宅。

据网友爆料,海境界家园二期均为建面约140㎡以上的大户型,具体的户型图需等开发商公布。

2、商业总建面约5.98万㎡,其中规划地上部分约5.4万㎡,地下部分约0.58万㎡。是后海片区继宝能太古城、恒裕滨城二期之后又一个带购物中心的标杆物业。

3、项目共规划1244个停车位。从户数上看,车位配比相对充足,但由于项目带有办公和商业,未来还是要看管理方面如何分配。

4、除自带的商业配套外,还有3200㎡12班制幼儿园、社区文化活动中心、健康中心等设施。
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