南山小高层[观山海]首发取证，四房折后单价6字头起

观山海已取得预售许可证，首批发售产品位于1栋1/2/3单元，共计258套住宅。

本批次产品备案均价约8.5万/㎡，户型为建面约110/115㎡四房，备案总价约789万起，至1106万。

项目已在"i深圳"APP启动了诚意登记，12月25日截止，计划12月28日选房。

开盘当日可享优惠，按揭的综合折扣约94折（诚意登记并冻资99折*开盘98折*认购98折*准签99折）；一次性付款再额外97折，最低约91折起。

按揭优惠后，观山海均价约8万/㎡，最低约6.7万/㎡起，折后总价约742万起。

后续还将推出建面约95㎡三房和138㎡四房户型，新盘动态可与牛浩思微信咨询了解。

--项目介绍--

01区位交通

观山海位于南山区前海拓展区范围内，沿山路的南面，与泛海拉菲、大南山紫园、月亮湾花园等片区代表社区相邻。

项目临靠前海妈湾片区，在交通改善，整体提升发展的背景下，片区之间的融合度将会进一步提升。

从项目社区大门步行至地铁5号线荔湾站约750米（地图测量仅供参考），轨交出行可高效串联前海核心区及蛇口太子湾、海上世界片区板块。

周边地铁15号线在建，预计2027年建成通车运营。届时可在铁路公园一站换乘，方便出入蛇口成熟片区、后海总部基地、南山科技园等核心板块。

观山海毗邻兴海大道、月亮湾大道两条快速路，连接了广深沿江高速和北环大道、南坪快速路，快速交通节点便利。

示意图

02项目规划

观山海占地面积约4.2万㎡，总建筑面积约16.2万㎡，在独立住宅社区中，占地规模算比较大的。

项目容积率约2.75，在近期入市新盘中，观山海是南山区，也是前海范围内容积率最低的一个。

观山海住宅楼宇涵盖2栋板楼+8栋塔楼，层高17-25层，限高80米。

项目南北朝向，顺应山体走势，高低错落布局。

效果图

观山海自带约6000㎡商业，规划公交首末站约3200㎡，社康中心约1400㎡，老年人日间照料中心约1500㎡。

社区内规划了轻奢水院+风雨连廊、近10米水庭院瀑布、观山泳池，并设计了儿童乐园，五大森系活力花园（归家台地花园、堂前休闲花园、山野风情花园、康体花园、颐养林荫花园）。

这类细节规划大家暂且以欣赏的角度来看，实际或有变更。

03房源信息

观山海规划总房源约870套，纯粹商品住房。规划车位约987个，车位配比1：1.13。

首批推售的1栋3个单元，建面约110㎡和115㎡的四房，共计258套房源。预计2026年底简装交付。

1栋3个单元位于观山海整个地块的最西侧，南北纵向排开，看向月亮湾花园、兴海大道及社区花园为主。

效果图

户型方正实用，布局科学合理，综合使用率大概96%左右。

通风采光性能在当前同类产品中属上乘。大阳台、全尺寸飘窗、270°转角飘窗，充分发挥采光通风和视野。体现自然、宜居、放松的产品理念。

细节设计到位，入户预留收纳式玄关，主卧预留衣帽空间。多方向小开窗，满足不同需求的个性化功能打造。

其中：

建面约110㎡四房两卫，对称式布局户型。东南或西南朝向，三面朝阳四面开窗，室内通风和自然通风采光性能优秀。餐客厨一体化空间，宽敞大气。配有通廊式大型景观阳台，主次卧配置均衡合理，视野开阔。

建面约115㎡四房两卫，通透结构横厅布局户型。大开间短进深，室内自然采光充分明亮。餐客厨一体化空间，连接超大景观阳台，明亮大气。北向大开窗，双向视野。主卧自然通透，功能全面。次要居住空间分布均衡，可满足不同家庭的空间需求。

04配套资源

观山海这类背靠山体的社区，主打的是在繁杂城市中寻觅一方静谧。配套什么的比重看得太重，也不现实，因为这不符合城市规划的客观情况。

项目一边是生态森林，一边是妈湾的“城建森林”，距离比较适当。妈湾及前海核心区的主要配套资源，观山海都能比较容易获取得到。

这就是大家想要的“出则繁华尽揽，入则静谧独享”吧。其实日常居家的配套资源，譬如常规商业和学区，观山海的舒适步行范围内，都能够较好地满足到。

前海妈湾片区概念效果图，仅供参考：

商业配套：观山海自身规划了约6000㎡商业，家门口布局了约2.6万㎡泛海城市广场购物中心，步行约 750m可达兴海湾农贸批发市场。

周边约1公里范围内还有前海印里、世茂组团商圈；约5公里范围内，业态丰富度彻底打开，布局了山姆会员店、万象前海为首的桂湾商圈、海上世界商圈、K11（建设中）、太子湾花园城villa（即将开业）等。

教育学区：观山海目前所在的学区为南山实验荔湾小学+深大附中。深大附中是一所老资格学校了，学校含初中和高中，师资生源都比较稳定，大概在南山区T2-T3梯队之间。

紧挨着观山海的北面地块规划为36班小学，学校品牌尚未明确，未来可多个小学学区选择。

当然了，蛇口包括前海核心板块最不缺的是国际学校。区域内布局了荟同国际学校，前海哈罗港人子弟学校、国王学校、南山中英文学校、SIS 太子湾校区、深圳贝赛思国际学校等多个国际学校。

（p.s.此图也可看出，观山海的东侧，还规划有至少两宗住宅用地。）

示意图

--老牛点评--

1.相比同期新盘，观山海在一些要素上更加亮点突出，个性极致：

纯粹住宅。纯粹商品房870套，无保障房，无回迁房。车位967个，预计26年底简装交付。

低密限高。容积率仅约2.75，10栋17-25层高层，限高80米。

高使用率。新规户型设计，综合使用率大概能达到95%左右。

生态山景。背靠大南山，270°环山布局，一线山景资源，城市中的天然生态氧吧。

2.观山海有自己独特的背山资源和产品魅力。近几年深圳市区范围内，伴山住宅社区比观海住宅社区还要罕见一些，有一定的归属人群。喜欢的，钟情于它的幽静氛围；不喜欢的，虫蚊树影就已劝退。

3.观山海是南山区，前海范围内比较不多见的低密住宅社区，自身虽规划了约6000㎡商业，但整体的居住属性纯粹。并且，限高80米，楼层17层起，最高也就25层，这与动辄40、50层的超高层住宅相比，在居家舒适性和宜居属性上，显然有优势。

4.首批推出的1栋三个单元单层四户配置，呈蝶形分布，建面约110/115㎡四房，实用率不错，主打改善型居住需求。户型设计采用居住舒适度较高的对称式和通透式结结构，保证了各单位向阳面，又尽可能避免临近单位的互相干扰。但要注意停车场的规划布局情况。

5.观山海主打宁静宜居，山景资源。相对来说，首期产品相对常规，没有发挥出山景优势。西南向视野开阔，但容易受到兴海大道影响；东南方向的主要以花园景观为主，尤其是建面约110㎡的优势较为明显。 

注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。

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