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绿景白石洲大咖论坛|高滨：深圳房子人均挂牌仅0.27%，处于低水平

经济变量下，个人资产该如何安全配置？

9月7日15：00，由绿景白石洲主办的“对话金融大咖洞悉未来风向”在营销中心举行，此次活动特邀金融大咖高滨&宋丁巅峰论道，深度分析宏观政策及未来投资方向。

本文进行全程图文直播，敬请下拉查看。

----现场直播---

高滨：

第二十届三中全会解读及未来投资方向分析

五道口金融学院教授、五道口金融学院最受欢迎讲师

目前市场整体比较悲观，主要有货币、财政、科技、经济、贸易、政治等多个点；但其实很多经济问题并不是非黑即白的。

我们通常说货币超发，会说M2，M2大约300万亿。M2是不是唯一的货币目标？大家知道，最近M1一直在萎缩，M1除以GDP在全球处于什么水平？央行的货币处于什么水平？最终货币超发，最核心的货币应该是央行的基础货币，央行总资产就是靠印发的货币购买来的。

财政方面，大家担心宏观杠杆率，宏观杠杆率以时间、空间对标在哪里？如果看全球，过去20年，全球宏观杠杆率都在提升，不光中国的宏观杠杆率变得越来越高，负债越来越高，全球其他国家也一样。如果横向对比，比如跟日本、美国、法国对比，是不是我们很担忧？还是说虽然我们没有以前好，别人也没有以前好，别人是不是更差？如果别人更差，那我们相对来说就好一点。这不是说我们不应该去杠杆，而是如果别人走得更远，我们还是有空间的。

科技，10年前我们啥都担忧，比如10年前我们汽车做得不好，现在汽车已经做得很好，发动机我们以前不行，现在军用发动机做得好，民用还在开发。目前大家的担忧集中在芯片，AI更有代表性，我们到底处于什么水平？

经济，尤其是疫情放开之后，本来我们预期疫情放开之后经济会有反弹，但这几年一直不太好。重要的是问题在哪里？如果一个宏观体系还是有空间、有能力解决问题，但是现在选择不做，就不那么值得担忧，我们肯定是不舒服，但未来还是有可能变好的，这个差异大家注意一下。

贸易，人民币贬值，货币超发，经济不好，这里有一个特别大的矛盾，我们可以问一个问题，现在出口遇到的最大障碍是因为我们的产品太贵，还是太便宜？

答案非常有意思，我们出口遇到的最大障碍是因为我们的产品太便宜，而不是太贵，因为我们足够便宜，性价比足够高，导致其他国家觉得全球的产品都是中国生产的，你让我生产什么？按照中国的产品性能来讲，价格应该更高，单个企业提价是不可能的，如果人民币甚至的话，反倒无所谓，我贵了，我隔壁也贵了，这样的话中国的贸易摩擦跟别人比就小一点。从这个角度来看，人民币其实应该是低估了，而不是高估，但这不改变很多人悲观，这里有一个被，人民币的价值是低估了，但短期资金购买美元，导致人民币短期有压力，中期有可能升值。

关于货币，300万亿M2是大家说得最多的，第一个矛盾就在于，如果我们的货币真的“毛”了的话，为什么没有通胀？换一个角度来看，M2是社会总存款，有这么多财富，还没有通胀，其实这个经济是不是有好的地方？是不是M2一定是差的？M2除以GDP，大家经常会引用美国，说美国M2除以GDP是1，而中国是2点几，中国的货币显然严重超发了。

其实这个理解非常浅薄，原因在于美国和中国的金融体系完全不一样，美国有很多直接融资，金融运转不太通过银行，银行也重要，但没有中国这么重要。我们更合理的对比是把中国放在东亚经济体来看，中国跟日本、韩国、中国台湾对比，我们的M2除以GDP非常合理，并不是很离谱。

另外一点是看M1，我们的M1除以GDP在东亚体系里面比较低，当时M1还没有现在，现在M1下降之后，M1除以GDP之后就更低了。M1包括企业活期存款，企业活期存款下降，说明企业经营活动比较差，在资产价格有所反映。在座各位如果买了房子，M1就增加了。现在M1是下降的，我们的确经济活动比较差，但M1除以GDP总体来说还是合理的。实际上中国的M1除以GDP比美国还低，并且低不少。

这里面有几个问题，一是统计问题，二是金融体系的问题，简单来讲M2是300万亿就是货币超发，有点过于简单了。

中间这幅图非常重要，简单看货币量也没用，你不能把新加坡的货币量跟中国的货币量比，毕竟经济规模完全不一样。货币量首先要看国家的GDP，也有人批评，说货币是存量，GDP是流量，但不管存量还是流量，存量和流量的比值总体看单独一个要好。

中国资产价格什么时候特别便宜？股票、房子都好，其实就是2007年，2007年是中国央行基础货币扩张非常快，2007年美国央行总资产除以GDP只有8%，而中国是72%，在那个时间点谈论货币超发是非常有道理的，而且当时通胀的确高。

有趣的是08年发生了金融危机，其他国家都搞量化宽松，我们没有，主要还是正常的、稳定的货币发行，加上金融体系加点杠杆放出去，所以M2除以GDP一直没变，但是基础货币除以GDP从07年以后是持续下滑的，而其他国家是持续上升的，首先是美国，因为美国在危机之后立刻做了量化宽松，所以美国的M2除以GDP从8%一下就干到18%，后面还有量化宽松2、量化宽松3，最高的时候高过40%，而中国当时已经从72%下降到39%，也就是2021年那个时间点，中国的央行总资产除以GDP已经低于美国。

09年以后，美国股票、日本股票都很好，很好的原因很容易解释，2011年希腊危机之后，欧洲开始扩张，央行母资产除以GDP是20%，最高干到72%，近两年有一些收缩，因为通胀太高。日本非常慢，日本01年就做过一轮量化宽松，06年推出了量化宽松，资产负债表又下来一些。

金融危机之后，别人做了量化宽松，主要是中国经济没有那么差，虽然刺激了，但是没有极端，没有通过央行大幅印钱的方式。中国有没有能力、有没有空间做刺激？有，中国的央行总资产除以GDP曾经到过72%，现在只有38%多，我们能不能回到72%？日本给你证明了，你不光能到72%，到140%也可以。

很多人忽略了这一点，这个空间非常大，中国的GDP是130万亿人民币左右，每10个点是13万亿。我们经常会谈救市需要多少钱，算来算去，4、5万，我们只要扩10个点就有13万亿。如果按照日本的标准，我们扩100个点，也就是扩130万亿，如果这样的话，可能中国的股票、房子都飞上天了。人民银行短期之内大概率不会做这件事情，但是不要这个空间存在，大家认为“中国经济已经没有救”就过度悲观了，中央层面觉得没到那个点，如果我们真要做的话，资产价格就会起来。

2008年以后或2012年以后，有一个非常明显的变化，即财政存款的增速持续放缓，藏富于民和藏汇于民过去10年在中国真的发生了，我们08年以前一直在喊，2012年以后，存款增长真的发生了，真正增长快的就是居民存款，其他存款增长都慢。

但是大家没有这种体感，还是觉得政府把钱拿走了。我把这个数字放在这儿，解读可以不一样，因为逻辑不一样，但数字就是数字，我们看到的事实是2012年以后实际居民存款非常高，这个增速很稳定，前面稍微低一点，2016年以后稳定地往上涨，每一格翻一倍，现在居民存款是146万亿人民币，按人均的话，146万亿除以14亿，人均10万左右。

大家还关心中国的杠杆问题，地方政府现在肯定是没钱，这一点不用讨论，但地方政府没有能力加杠杆不代表整个国家没有能力加杠杆，中央政府杠杆率并不高，中央政府还是有钱的。我们来看一个数值，左图代表时间对标和空间对标，跟20年前比起来，我经常讲一句话，“全球都很烂，中国还不错”。

中国如果想把经济搞起来的话，既有货币空间，也有财政空间。当然，杠杆率本身就很高，中国政府现在不想做这件事情，中国现在是没有通胀、缺通胀，在这个时间点如果中央某一天想着经济实在是太差了，我真的要救经济了，通过央行增发货币，然后去买财政部发的债，财政部就有钱了，可以给大家刺激消费、刺激投资。

其实上一轮最好的时候是2014、2015年，当时经济非常差，2013年“钱荒”，2014年下半年到2015年上半年股票非常好，2015年6月份之后股票崩了，然后就是房子好，2015、2016年有一波房价的巨大上涨，怎么来的？中国央行以前货币怎么给大家？我们都知道中国有外汇储备，以前是我们出口很多，赚美元。

2014、2015年中国有一轮棚改，央行直接发贷款，发给国开行，国开行拿着这个钱进行货币化棚改，直接把这个钱给到老百姓。所以2015年的货币扩张是通过PSL，简单理解就是为了棚改，央行必须出钱，那一轮带来股票和房产的大规模上涨。

现在到没到那个时间点？没到，现在还没看到这个迹象，但是这件事情中国想做是可以做的，既有空间，也有能力。

科技方面，刚才讲到芯片，汽车、高铁大家都不谈了，我经常开玩笑说中国高铁多牛，全球350公里的高铁，除了中国，还是中国，因为中国之外只有一条350公里的高铁，在印尼，还是中国造的。

也就是说在科技方面，我们已经向前走得很远了。AI出来之后，大家又开始悲观了，其实是习惯性悲哀。3D打印出来的时候，大家说中国完蛋了，中国制造业要被美国取代了。10年之后，3D打印最优秀的是我们。波士顿动力机器狗出来的时候，大家又说中国完蛋了，美国造机器狗，以后打仗都用机器狗，可是现在机器狗最厉害的还是中国。10年前无人机出现时，美国有一个公司叫3D机器人，是全球最优秀的无人机公司，10年之后，最优秀的无人机公司在中国……

这是世界产权知识组织最新发布的报告，中国有落后的地方、有先进的地方，专利申请数目，腾讯遥遥领先，第二是平安，第三是百度，然后是中国科学院、IBM的、阿里巴巴、三星。

文章发表数量方面，第一是中国科学院，第二是清华大学，第三是斯坦福大学，然后是谷歌、上海交大、MIT、浙江大学、哈佛大学。总体评价下来，中国并不是落后，至少跟上了全球AI发展的脚步。

还有经济，大家担心如果中国经济从10%、8%，然后是6%，现在看来6%也搞不动，今年预期5%还不一定能达到，如果中国经济掉到4%或者3%，是不是整个资本市场都没戏了？经济增速下来了，是不是房价也不行了，股票也不行了？参考一下我们的东亚邻居，经济3%是不是很可怕？

对标日韩，现在大家对中国的评论经常是说我们就像90年代的日本，未富先老，说我们的人口结构像80、90年代的日本，90年以后，日本房价、股价一路下滑，一直到2013年日本决定印钱，又把股票和房价印上来了，日本的股票已经回到89年的高点。无论怎样，日本从90年到一几年，有二十几年的资产负债表衰退，悲观经济学家把这个故事满世界讲，对于这一点，我是嗤之以鼻的，因为这个对比过于简单，因为中国除了人口结构以外，什么都不像90年的日本。

89年日本人均GDP是全球大经济体里面第一名，人均5万美元以上，这说明什么？说明日本很富，日本是先富了，之后又不行了。问题在哪？问题在于如果你已经是全球第一的话，未来就很难很难增长，你要纯粹靠创新增长的话，就没有增长空间。而中国人均GDP是12500美元，中国潜在增长空间还很大，这样的话，把日本和中国简单地对比，没有意义。

再有，中国到底像日本哪个年代？从人口结构来说，像日本的90年代，但近两年是中国的汽车走向全球的阶段，日本的汽车是70年代走向全球，现在中国制造业从大到强，很像日本的70年代。

日本也被美国打压过，但不同的是，中国的体系是相对独立、受影响不那么大的体系，其次是中国的市场足够大，如果自己的市场足够大，就能慢慢长起来，这也是中国跟日本很不一样的地方。

贸易方面，过去几年中国的贸易欧没有特别大幅的变化，中国每个月都有5000亿左右的贸易，顺差很超预期，中国每个月是300亿美元，2021年到了500-600亿，6、7月非常超预期，一个月差不多1000亿美元的顺差。中国的出口能力非常强，总的贸易规模没有特别大的变化。

美国对我们影响有多大呢？假设中国对美国一分钱都不出口了（这是不可能的事情），还从美国继续进口东西，对中国GDP影响多少？1.5个点，也即中国卖给美国全部的东西占中国GDP的1.5个点，中国全部的贸易顺差也就是2个点左右。还有一点更重要，叫贸易依存度，为什么提“国内国际双循环”？一个经济体变大之后，特别是大经济体，最终增长主要是内需起来。

出口+进口占国家GDP的比例，中国最高是05、06年，达到近60%，现在中国的贸易依存度已经降到30%左右，比日本低，比美国高一点。所以中国的经济体也慢慢走向内需驱动为主，而不是以外贸驱动为主，这一点很多人完全没有转换过来，还是认为中国以后要靠外贸，其实我们不可能靠外贸增长，因为别人天天跟我们打贸易战，中国占全球贸易份额已经是很高的比例，所以以后是内需驱动为主。

出口依存度只有18%，中国全部的出口只占中国GDP的17%，从以前的高点40%下降到17%，中国的进口占GDP15%左右，顺差是2%左右。从这个角度来讲，我们现在有稳定高企的贸易额，但依存度越来越低，未来的增长肯定主要是从国内来，现在国内经济不好，国内消费不好，导致经济受影响更大。

2017年以后，中国对美国的出口开始萎缩，然后增长、萎缩，又小幅增长。而中国对东盟的出口持续增长，黄色部分是中国对东盟的出口除以中国对美国的出口，现在中国对东盟的出口已经是中国对美国出口的1.4倍，美国市场这个市场对中国来说依然重要，但远不如以前重要。不管怎么说，中国跟东盟的关系稳固，过去10年中国外交进步最大的是跟东盟的关系。

我们国内市场对别人有没有影响力？比如美国对我们进行制裁，限制我们对美国出口。那么我们国内市场够不够大呢？中国的全部贸易比美国大，大概是1.15%-1.16%左右，更重要的是中国的进口额和美国的进口额，因为你只有进口别的国家产品，才能用你的市场制裁或威胁别的国家，跟别的国家讨价还价，你是买方。如果中国和美国把第三方都刨掉的话，中国的进口量大约是美国进口量的90%，就是中国对全球第三方产品的需求有美国的90%左右，影响力没有美国那么大，但已经很大了。

未来中国经济增长一定是来自国内，国内有很强的市场，中国的省际贸易跟中国的国际贸易比起来，大家可能会很意外，中国的省际贸易比中国的国际贸易高。如果把市场壁垒打掉，其实中国经济还是有增长空间的，就像是欧洲各国成立欧盟之后，欧洲经济有一个跳升，其实中国的省际贸易壁垒非常大，我们现在也要打破这些壁垒。

最后再讲讲什么是可期待、什么是不可期待。

不可期待的是房地产未来作为主要增长极是不可期待的，人民银行每个季度调查的，黄线是情绪指数、消费者信心指数，我们的收入和消费增速其实已经比疫情前水平差，情绪指数比疫情前还低很多很多，过去一两年一直没起来过。

右图蓝线是12个月累计的房屋销售，红线是12个月累计的新开工，新开工最后也是要建完销售掉，销售多一点，房子就涨了，新开工不够，房价上涨，新开工多了，房价就跌一跌，一直到2021年，这一轮房地产高点，12个月累计新开工和12个月累计房屋销售，大概15亿平米左右。但是2021年高点之后，新开工持续滞后销售，这意味着我们销售了很多房屋，没有新开工，意味着未来房子会缺。

现在新开工掉到5.3亿，中国城镇房地产存量有300多万亿，中国房屋自然折旧率是每年2%，这样乘下来，中国大概每年7亿平米的房子要消失，如果每年建7亿平米，只能补充市场自然消失的房子，实际中国每年合理的新开工应该在8-10亿平米，去年万科郁亮总说是8-12亿平米，12亿有一点太乐观了，8-10亿平米比较合理。现在新开工是5.3亿平米，房地产企业没钱，这个数字还会继续往下走，但不会一直往下走，它会反弹回来。

这是链家的二手房挂牌量，深圳一共挂了48600套，深圳人口是1756万，人均挂牌量0.27%。

北京这一比例是0.48，重庆跟深圳差不多；广州是0.65，珠海是2.09，全国人都觉得珠海是养老的好地方，建了很多房子，外地人买了很多，当地人不够，从这个数字来看，珠海的房子比较麻烦。

惠州是1.52，本来看到惠州的挂牌量比珠海高，觉得惠州不好，后来一算，发现还是比珠海好一点。

从这个角度来讲，深圳是真缺房子。

资产选择，先看一下债券和股票的对比，中国的目标通胀一直是3%，过去20年平均CPI是2.2%，黑线是3%，但30年国债只有2.3%左右，如果你买30年国债，未来30年每年挣2.3%，你会不会满意这个回报？相信在座绝大多数都不满意。为什么这么低？因为一个故事讲得很深入人心，中国日本式，中国利率会趋0。如果中国的利率真的趋0，30年国债还可以涨50%，但我相信这个故事已经讲过头了，看3-5年，利率肯定还是要反弹的。

再看股票，通常是股债盈利率跟国债利率比，沪深300盈利率除以股价，隐含的收益率是7%-8%，而中国10年国债的利率只有2点几。

如果长期看的话，股票显然比债券有吸引力，一个月买一百，慢慢往里买，平均下来比较好。股票和债券相比，我肯定比较倾向于股票。如果跟房子一起比的话，房子主要是租金收益率，指望着房价大幅上涨也比较难，如果有足够的租金收益率，政府在低位收房也是要算租金收益率的，如果租金收益率有3%的话，政府也愿意收，对个人投资也是有吸引力的。

人民币汇率，汇率短期有升值的可能，多短？到春节前。过去五年，11月、12月美元对人民币都是贬值，1月份大部分也是贬值，平均下来，11月份到1月份，美元对人民币平均贬值5%左右，也就是人民币升值5%左右。

最近有文章讨论人民币升值10%，史蒂芬是一个很有名的外汇分析师，他最近在讨论中国企业可能有一万多亿美元在春节前要回流，中国企业之前出口赚了很多钱，没结汇，年前要开工资、发奖金、供应商结账，我挣的外汇到年底之前拿回来，这笔钱预计有一万多亿美元，如果回来的话，可能有10%的空间。至于会不会发生，取决于美联储会否降息、降息多少，中国经济能否稳一稳，还是持续很差。

通常大家习惯上老是觉得我们有很多外汇储备，如果没有外汇储备的话，人民币就没有锚了。其实这是不对的，中国的锚比大部分国家的锚都坚定，中国人民币的价值不来自于中国的美元外汇储备，而是来自于中国的制造能力，这是人民币最核心的价值，而不是中国有多少外汇储备。如果有一天中国的贸易全用人民币计价的话，中国一分钱外汇储备都不需要，你来买我东西，我要人民币。

长期来看，人民币风险资产的价值比较高，因为人民币长期是升值，不是贬值。经济上的人口结构问题，作为长期因素其实影响比较有限，每年的影响是很确定的，特别长期肯定有负面影响，但长期向好的基本面依赖于低基数、人口智力红利释放、制造业由大到强。

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宋丁：深圳物业资产价值的多维拆解与分析

国家高端智库CDI研究员、著名城市经济专家

今天一共来和大家探讨8个问题，先从这三年的切身感受讲起，这三年中，我们听到太多太多关于房地产的信息，我不说大家都知道，比如说房企爆雷，恒大2.5万亿的债务到现在都没有办法解决，房价大幅下跌，很多人首付都跌没了，负资产了，深圳也跌了很多。

土地出让金锐减，最高是8.7万亿，现在连3、4万亿都保不住了，地方政府去年是悬崖式下跌，地卖不出去，房子卖不动，谁要地？除了国企，其他都不拿地了。

物业空置率，前海这么好的地方，空置率也高，前两天有人说空置70%，我还写了篇文章，没那么高吧？但的确空置率不低，工商物业的空置率30%以上，老破小空置率更高。

总的来讲，房地产作为国民经济第一支柱产业的地位变了，原来房地产是核心支柱产业，现在退化生民生性的支柱产业，还是支柱产业，特别是经济低潮期，我们要有信心。

过去三年深圳平均房价下跌30%+，房地产市场上悲观情绪持续蔓延。在座各位，如果你有房，或者甚至你没房，你其实都很焦虑，特别是有房的。怎么办？烂在手里吗？我无论在什么场合见到人，大家都在问我这个问题，手里的房子怎么处理？现在还能不能买房？三年前，楼市亢奋，房价上涨是政治正确，如果你在那个时候说房价下跌，人家恨不得抽你嘴巴子。但是现在情况不一样了，这几年来是低潮，一路下跌，现在房价下跌是政治正确。

在这样一个低潮期，看到房价在下跌，我们千万不要说房价永远下跌下去，关键问题是信心。如果我们用更多主观意向来判断房地产波动的话，可能会对我们的资产造成非常大的误判和影响，对于这一点，我们要有充分的心理准备。

说到这里，大家会问，宋老师，房价已经跌了30%，是不是要反弹了？其实我说的只是一种境界，看看一个人、看一个国家、看一个城市、看房地产这样一个产业，何尝不是如此。当房地产经过三年这么低潮、这么低迷，大大影响到大家的资产估值，影响到大家手中资产的规模时，大家不要失去信心。

现在讲房地产反弹，是指有反弹的概念，绝不是重回泡沫之路，而是让房地产回归常态，回归理性，回归民生，回归其应该有的价值链，应该这样来判断我们所面对的房地产，这可能对我们未来调节资产和合理配置是一个好的引导。

八大视角观察深圳物业资产，它到底是什么定位、什么属性、什么底色、什么特征、什么趋势、什么价值？

1、国家“3化+1化”长期逆向托底深圳物业资产

这是我的基本判断，是哪“3化”呢？

一是后期城市化，国家刚刚颁布了一个新的文件，要加大城市化的力度，我们在未来五年要完成到70%，我觉得五年以内完全够了，把城市人口由现在的67%-68%，再用三五年时间达到70%时间，到70%，后期城市化时代就结束了。当城市化到70%时，还有30%还要继续转吗？不转，因为中国是一个大国，14亿人口要吃饭，我们必须留30%人口做农业，种庄稼、种草、种粮、种瓜果蔬菜，养活这14亿人口。我们不是小国家，中国必须拿出18亿亩耕地红线来做农业。城市化率达到70%时，我们还指望每年1200万新增人口来买房子吗？当后期城市化时，新房供应急速下滑，这是一个趋势。

二是人口缩量化，2022年人口净减少84万，去年进一步下滑，拉开了一个序幕，从2023年开始，至少10-20年时间人口下滑，下滑多少？可能下滑2-3亿人口，这是挡不住的趋势。

三是人口老龄化，老龄化速度很快，现在已经是10%几，2030年人口老龄化达到30%，100个人中有30个老年人，老年人是最不需要房子的人口，很多老房都不止一套房，当人口老龄化来临时，房子很多，现在是爷爷奶奶姥姥姥爷父母养一个孩子，祖辈、父辈的房子直接继承了，这就意味着后续不需要大量建设住房，住房缩量。

住房缩量并不是全国一盘棋，全国700多个城市全部缩量，城市价值大分化，“3化+1化”，其中的“1化”就是城市价值大分化。有些城市真的就鹤岗化了，住房白菜价，往低走，而且继续下滑，但是核心城市、重点城市还有相当的支撑力，因为人口迁移还在发展，比如深圳，户籍人口600万、常住人口1800万、实际居住人口和实际公安局管控人口2200万，深圳这样的小面积城市还有潜力继续增加人口吗？我告诉你，深圳的人口还会继续增加。

深圳作为一线城市，经济要素的集聚力极强，人口、资金、技术、产业继续集聚。最近中非论坛在北京召开，去年到现在不断有外国元首到深圳来，不是到比亚迪，就是到华为。在深圳这种城市，物业资产一定具备长期价值，大家注意观察，当这个城市这样定位时，跟其他城市完全不一样。

2、四核价值论强力支撑深圳优质物业资产定位

一是核心地区，全国不是一盘棋，如果放在10年前、20年前，房价要涨，全国一片红，一二三四五线全部涨，越往后，涨价的变动越来越大，分化越来越强，现在已经分得很清楚了，核心地区、首都经济圈、长三角、粤港澳大湾区、成渝地区，这些地方仍然有相当大的经济增长和人口增长潜力，全国人口在缩量，人口还在往这些地区流。如果你一定要考虑到未来的生活和未来的就业，包括孩子的就学，包括物业资产的收益，你可能要往这些地方跑。

二是核心城市，如果一定要在核心地区里面进一步选的话，当然我们要盯着北上广深及强二线城市，因为它给你带来物业资产的增值空间相对更大。

三是核心地段，深圳这么大，难道龙岗、宝安、南山、福田都一样吗？不一样。比如城央、重点规划区，如深圳湾、香蜜湖、华侨城、前海宝中，这些地方相对来讲增值空间和物业价值的保值增值空间更大一点。

四是核心资产，这里面的资产也是不一样的，有各种类型的资产，在前面三个“核”的前提下，最后是卷核心资产，环境、品质、配套、品牌、服务俱优之资产才是我们心中的首选资产。

3、全球经济逆转验证深圳物业资产高品质属性

深圳的物业资产价值有一个回归验证过程，到底行不行？

按照刚才高教授的说法，深圳比较好，我同意他的判断，如果中国的经济、中国的房地产一定有回稳、回暖的话，这些城市当中一定跑不了深圳，因为深圳在中国的发展中具有代表性，能在这一轮下跌超过30%，证明它作为年轻的城市、活力的城市、经济领军性的城市本身具有的新型城市弱项，经济的不稳定性已经显示出来。

而美国纽约不是这样，深圳类比美国纽约，次贷危机时，美国全国的房地产下跌了40%，纽约的房价只跌了10%，因为这样的城市抵抗力很强。纽约核心地段曼哈顿下跌为0%，只是从涨幅比较大到不涨了而已。

纽约和深圳作为金融和科技很发达的城市，为什么深圳出现了30%下跌，而纽约在次贷危机中没有那么多下跌呢？因为纽约是非常成熟的国际化金融城市，深圳是一个非常年轻的、充满活力的、奔放的、更多人在这里第一次玩炒作的金融城市，某种程度上，我们得承担这个责任，但是不要怕，我们有后劲。它有这样的跌幅，将来就要回到那个高度。

4、城市经济韧性向上彰显深圳资产坚稳底色

实力要用数据说话，深圳市域面积1997平方公里，是北京的1/8、上海的1/3、广州的1/4，目前户籍人口近600万，常住人口1800万，实际管控人口2200万。1980年GDP2亿，2023年GDP3.46万亿，增长1.73万倍，世界无双。1980年人均GDP300美元，2023年3万美元，增长100倍。面对那么稳定的纽约的房价下跌，你根本不要担心，我们跌30%没有什么了不起，不用担心，要相信深圳这个城市有它的根基。

今年上半年深圳GDP是17302.22亿元，同比增长5.9%，高于全国的5.0%，占到全广东的43.1%，在四大一线城市中继续名列榜首。广州是2.6%，广州跟深圳拉得太远了，如果按照经济增长，是深圳=广州+珠海，就这么简单，40年前，珠海比深圳还牛，现在珠海+广州的经济总量等于深圳，由此米就知道深圳的分量、深圳的底色。

5、最优产业结构造就深圳资产价值长期向好

40多年来从“三来一补”到贴牌制造、到自主创新、到国际品牌。全国创业积极性和活跃度最高的城市，创业密度全国第一，中国科创第一城。

截至2023年底，全市境内外上市公司总数达到561家，高新技术企业超2.4万家，专精特新企业超8600家，其中国家级小巨人企业752家，数量在全国大中城市名列前茅。

研发经费投入强度（占GDP比重）5.49%，全国第二位，技术创新全球策源力排名全球第五位、中国第一，年国际专利申请量最高时约50%，目前30%多，连续18年列全国第一，科技成果转化率95%以上，全国最高，全国五大综合性国家科学中心之一。北京、上海、广州、武汉、成都、南京科技成果转化率通通在60%以下，最低30%，只有深圳是95%。

深圳是全球十大金融中心之一，拥有证交所能各类大量金融机构，为科创产业提供充足的资金保障。一是科技，一是金融，这两张王牌在手。刚才我说了，人口是否增长？资金是否增长？再加上科技和金融的支持，这在全世界都是非常少见的，既是金融中心，又是科创中心，最优产业结构造就深圳资产价值长期向好。

6、房地产去泡沫化加速深圳物业资产软着陆

深圳当前住房平均单价在5.7万元左右，比最高点的7万+大约下跌了30%+，其中跌幅最高的达到60%上下。

这是深圳楼市加速去泡沫化的过程，整体是合理的，目前平均价位已经形成战略支撑。这大大有利于深圳房地产和楼市回归理性，回归民生，实现物业资产的软着陆，让广大市民放心回归楼市。

降不到底，他就不敢进，我说的“降到战略支撑点”不是平均的，即便是深圳，也是分化的，比如南山、福田跟坪山、大鹏还是没法比，有些地段的房价还要降，但有些地方撑住了，现在也有少数楼盘“日光”。

7、保障为主双轨制定调商品类住房辅助性供应特征

以前一直是货币化商品住房供应体制，没有福利房可分，大家都上商品市场买房。深圳2018年推出双轨制，保障为主、商品住房为辅是一个大方向。

未来深圳住房市场将提供更多的配租式或配售式保障性住房，而商品类住房占比将下降，其价值将在未来稳健持续显现。其中在政策影响下正在快速退出市场的公寓，由于其功能住宅化和日益缩量化的趋势以及价格优势，具有独特的市场地位。

最近建筑设计方案的改革已经放宽了，核心地段未来的房子大户型供应会增加，而公寓都是小户型，意味着这种地方找新盘小户型，特别是公寓产品，越来越难找，这种地方的公寓具有独特的市场地位。

总的来讲，商品住房将来不能用“稀缺”这个概念，但它是缩量的，保障性住房是增量的，在市场类型的商品住房里，公寓这种产品有独特的市场地位，抓住每个片区、每个阶段的走势，我们就能够找到自己物业资产的增值空间。

8、新房供应阶段性补缺特征不影响其长期缩量定位

深圳宅地供应计划：2019年150公顷，2020年227.53公顷，2021年363.3公顷，2022年365公顷。2019年以前，每年按照地块来算，住宅供应只是1-3块，为什么2020年开始写字楼急速收缩？因为卖不动，所以从2020年开始，连续三年急速拉升。结果就是2024年大量新盘上市，产生了压力，今年以来二手房已经回归到荣枯线以上，一手房上不去，因为供应量突然加大，是新房供应阶段性补缺特征，但不影响长期缩量定位。

2023年330公顷，2024年180公顷，今年上半年宅地供应只有一块。以现在的宅地供应状况，再过两年，新盘供应肯定又缩量，这两年消化了过去几年的存量，再过几年，新房就又缩量。

深圳目前存在的新房共赢量大的格局属于多年供应缺失背景下近年来的超量补缺现象，从去年开始，土地供应量已经下滑。

刚才我讲到“四核资产”，核心城市、核心地区、城市地段、核心资产，首先谈到城市大分化带来的影响，接着谈到“四核”价值差异，锁定的四核是我们选择的方向。也谈到经济逆转、美元降息可能给中国房地产带来巨大的影响，之后谈到深圳这个城市的经济支撑、最优产业结构对深圳物业资产的支撑，同时谈到房地产去泡沫化的好处、双轨制助力，双轨制下，保障房在增量，商品住房在缩量，公寓供应量更少，尤其是城市核心区的小户型更少。

最后谈到新房供应的补缺性，千万不要把它看成常态化，这几年就是补缺，就是特殊性，不要把阶段性欧发事件看成常态化，到2026年你就可以看到一手房的量上不去，如果经济在支撑、美元在回流，价格有可能上涨。

最后用一句话来结束我的汇报：深圳核心地段物业资产，卓越投资者的坚定选择。各位，当你们经过这及面的“磨难”之后，当你们的资产缩水时，不要丧失信心。我们现在不敢侈谈发财，但是我们可以谈保值，接着可以谈增值，因为你生活在深圳这个基础最强、最稳固的城市里。

-----现场提问-----

现场提问：高老师您好，我想问一个问题，假如我有1000万的资金，在深圳有车有房，在这种情况下，1000万投资什么样的资产能实现稳健的增长？怎样配置？

高滨：资产配置有标准配置模型，取决于你的风险承受能力，有的人跌20%不是很在意，有的人跌5%就崩了，首先你要问一下自己的风险承受能力有多高。从长期回报的角度来讲，标准的配置是房子之外60、40，60股票、40债券，现在中国债券收益率这么低，我觉得债券的配置价值是很低的。如果房子能提供比较稳定的租金收益率，比如3%以上，租金收益率已经超过了债券，还有向上的潜在空间。

股票取决于你的风险承受能力，除了五道口教学，我也在香港管理一只基金，过去三年我比较倾向于购买低估值、高分红的股票，港股有很多分红5%-6%、估值很低的头部国企龙头，不会违约。但是目前位置这些标的的吸引力已经变低了，三年以前，整个平台的价值非常高，但是近三年，平台跌得非常惨，低估值、高分红龙头国企估值没怎么动，甚至还涨了一点，从相对吸引力来说，我觉得现在值得配置有增长空间的标的，具体配置多少，还要看你的风险承受能力，如果你对15%-20%年化波动不是很在意，那就多配一点股票，标准是“60、40配置”，你可以配到70%、80%。当然，这些股票也不是全部配到高增长，港股还是有很多低估值、高分红的吸引力。

A股和港股比起来，A股的空间不如港股，如果美股开始下跌，港股可能会受负面影响，但港股已经很低了，下跌空间有限。如果美股上涨，港股会涨得比较好，原因就在于港股没有什么套牢盘，而A股有很多套牢盘，套牢盘多，股票比较难以涨起来。

从我的角度来讲，一部分做简单的现金理财，1.8%、2.0%，不去冒债券的风险，债券潜在风险非常大，3年以下的债券基金可以考虑，10年以上的债券基金不要考虑。如果房产能找到3%的租金回报率，放20%、30%，理财放20%、30%，剩下50%买股票。

提问：宋老师，我想请教一个问题，您怎么看我们现在所在的绿景白石洲的配置价值？如果在深圳买房，为什么选择绿景白石洲？

宋丁：讲到绿景白石洲，很具像，我们回到李嘉诚先生的那句话，讲到房地产，就是三个最重要的功能，第一个最重要的是地段，第二个最重要的是地段，第三个最重要的还是地段！其他就不讲了，地段是不可替代的，因为地段是唯一的，不可能这个地方同时发生两件事，它只能发生一件事，地段决定了你未来的资产保值和增值潜力，也体现了你的眼光。

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活动现场，绿景白石洲营销中心