南山这个片区的新房 为何很难突围？在售+将售超3000套住宅

蛇口的赤湾，一直是一个颇具争议的区域，无论是整体环境面貌，还是配套，异或是价值和整体的价格，在当下的市场环境下都让购房者犹豫不决。

它确实是地处南山前海，但却无缘像南山、前海一样，新盘出来就受关注。

豪无夸张的说，这个片区已经成为南山新房卖得最差的区域。

这几年，片区内多个项目的建设，相比以前已有所提升，但赤湾在地理面貌及环境、道路划分下，与蛇口主城区乃至南山主城区的割裂感仍旧没有改变。

虽然拥山面海，但在买房的关注度方面，一直是一个比较冷门的区域，新房还能靠炒作获得一定的关注度，但二手房基本上是难有热度。

片区之前的实况

据不完全统计，片区待入市+在售的住宅量超3000套。

从近几年片区入市的新盘来看，基本已处于小众关注的区域，这个片区能否卖得好，完全看市场和价格。

前海宸湾2022年6月开盘，备案246套房，目前官网显示成交170套房，算是片区近几年入市楼盘中卖的好的项目。

开云府2023年10月开盘，备案413套，目前官网显示成交仅4套房。

今年刚入市不久的金众云山海公馆，价格最低打到了6.5万/平，成为蛇口目前卖得最便宜的新房项目，备案334套房，目前销售38套房（可能存在备案延后，但这个数据基本上就是开盘的真实成交了。）

金众云山海公馆共810套房源，这次首推的是西区住宅，建面约111-173㎡4-5房；在价格上，确实也接近了片区人才房（深铁熙府）的价格。

已开盘的项目显然已无法获得很好的去化，但接下来这一片区内，还有3个新房待入市。

深铁熙府：约1300多套住宅，商品房预计9-10月份入市

此项目之前一直推的是人才房，预计商品房要下半年中段才推出。

深铁熙府是地铁12号线左炮台东的地铁上盖物业，是深铁于2021年11月拿下的南山赤湾K103-0016宅地，商品住宅毛坯限价9.61万/㎡。

从规划来看，深铁熙府总用地建面约12.2万㎡，总建面约61.9万㎡，规划住宅、办公、商业、学校、文体中心等多元业态于一体，其中住宅的总建面达33.2万㎡，包括普通商品16.6万㎡，可售人才住房约16.6万㎡。

查了下项目的规划，商品房住宅共约1322套（具体以开发商公示为准）。

深铁熙府率先推出的人才房最高限价6.05万/㎡，也是目前在售单价最贵的人才房。

从位置上来看，此项目自成一体，整体的布局是长条状，商品房位于小区的中间段，更加近学校和地铁。

配套方面，周边目前还有待完善，邻近太子湾片区较近，配套可共享，自身有超60万㎡的体量，配建1所18班幼儿园、1所75班九年一贯制学校，还有3400㎡的商业街，基本能满足日常所需。

 深铁熙府整体效果图

赤湾琅玥湾佳园：380套房，2栋住宅楼

琅玥湾佳园，项目紧邻赤湾总部大厦，距离赤湾地铁站约640米（百度地图测距）。

预计供应418套房源，网传户型建面110-160㎡。据悉，1/2栋楼已完工，或准现房推出。

效果图，以实际为准

山海丹华府：983套房今年可入市

山海丹华府位于南山区少帝路与赤湾七路交汇处西南角02-01地块，宗地号K102-0055。

占地面积53734平方米，规划总建筑面积约为21万平方米。项目分为二期建设，一期为前海丹华，占地面积 22353.32㎡，总建筑面积 102027.38㎡，已于2016年12月建成交付使用；

二期即正在施工的山海丹华府。根据规划，山海丹华府总建面约14.3万平，配套商业4589平米，幼儿园2665平米。共有983套住宅。

6栋楼组成，其中5栋住宅楼，楼层29-32层。

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综合来看片区，距离最近的地铁为 2/5号线的终点站 “赤湾站”，未来轨道方面还有 12号线、28号线，其中 “左炮台东站” 会在赤湾山的东南侧。

教育方面有南山第二外国语赤湾学校，私立学校有 蛇口国际学校SIS等等。

商业这块，山海丹华府和开云府项目都配有商业，往东面有太子湾的整体配套。

此外，项目周边的休闲去处比较丰富，有天后博物馆（赤湾天后宫）、文天祥纪念公园、左炮台 等千年文脉地标，海上世界文化艺术中心、V&A国际美术展馆深圳分馆 等文化艺术殿堂，高密度历史人文资源，代言深圳精神文化的高地。

周边的二手住宅有 前海丹华、海鹏阁、山海津、山语海等等。次新小区山语海参考价在 10.1万/㎡，目前业主报价在 12.5万/㎡左右；前海丹华成交价在为 7.7万/㎡（2023年11月价格）。

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