南山首例，南苑新村旧改将行政征收！补偿方案来了，正征求意见

历经十多年，南苑新村终于步入了关键的一步。

继去年12月15日，南山政府发布南苑新村城市更新单元房屋征收提示后，3月1日，南苑新村城市更新单元房屋征收补偿方案正式对外征求意见，征求意见自2024年3月1日至2024年3月30日。

此次征求意见稿明确，南山区南头街道南苑新村城市更新单元范围内的未签约部分房屋纳入本次征收范围。

补偿方式为，征收被征收人合法所有的住宅房屋，被征收人可以选择货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合的方式 进行补偿。

补偿标准，住宅类房屋的被征收人选择产权调换的，按被征收房屋的建筑面积1∶1.2予以产权调换，或按被征收房屋的套内建筑面积1:1予以产权调换。

以非商品性质住宅房屋进行房屋产权调换的，其所调换房屋的产权仍受相应限制。符合相关规定的，被征收人可以补 交规定差价后转为商品性质。

据消息称，小区补偿比例为1:1.33，启动行政征收后现在补偿方案比开发商的方案更低“钉子户真是得不偿失”。

房屋征收部门和实施单位：深圳市南山区城市更新和土地整备局是本项目的房屋征收部门。深圳市南山区南头街道办事处是本项目的房屋征收实施单位，受深圳市南山区城市更新和土地整备局委托负责征收补偿工作具体事宜。

产权调换的安置房概况：

安置房位于南山区南头街道南苑新村城市更新单元范围内。 

对符合本方案规定可以选择产权调换方式的被征收人，按照产权调换的标准提供相应数量安置房。

【套型面积】 安置房套型面积与按本方案换算后应补偿给被征收人的产权调换房屋套型面积相近。 选择产权调换的按照本方案第十四条结算差价。

【产权调换方式面积结差】 产权调换房屋建筑面积（包括套内建筑面积）超过应补 偿建筑面积的，超出面积部分以产权调换后房屋市场评估价格结算差价；产权调换房屋建筑面积（包括套内建筑面积）小于应补偿建筑面积的，差异面积部分以产权调换后房屋市 场评估价格结算差价；被征收房屋市场评估价高于产权调换房屋市场评估价的，以市场评估价的差额结算差价。

签约期限： 本项目签约期限为房屋征收决定公告之日起70个自然日内（含70日）。房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成征收补偿协议的，或者被征收房屋所有人不明确的，由房屋征收部门报请南山区人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

奖励：

在本方案确定的签约期限内被征收人与房屋征收部门签订征收补偿协议并按约定腾空、移交房屋及交付产权注销相关资料的，分不同情况给予不同的奖励。具体参照下列奖励方法：

在房屋征收决定公告之日起 30 个自然日内（含 30 日）完成签约并在补偿协议约定时限内腾空、移交房屋及交付产权注销相关资料的，每套房屋奖励10万元。

在房屋征收决定公告之日起 31个自然日至 60 个自然日内（含 60 日）完成签约并在补偿协议约定时限内腾空、移交房屋及交付产权注销相关资料的，每套房屋奖励5万元。

在房屋征收决定公告之日起60个自然日后完成签约的，不给予奖励。

室内自行装修装饰费补偿：

室内自行装修装饰按被征收房屋建筑面积计算，以1000 元/平方米的标准进行补偿，被征收人有异议的，被征收人提出评估申请后，按照评估确定的重置成新价给予补偿，无论评估结果高于或低于1000元/平方米，均以评估结果为标准进行补偿。

搬迁费补偿， 按被征收房屋建筑面积计算，住宅房屋搬迁费标准为40元/平方米。

总建面达50万平以上，由万科开发

2022年11月14日，南苑新村城市更新单元规划公布。

项目用地面积共47178平米，总建面达50万平以上。其中：商业用地面积约2.3万平，规划容积面积约27.3万平，规划容积率11.8；二类居住用地共有约3.3万平，规划容积面积约23.5万平；建育设施用地11306平米。此外还有一小块公园绿地面积748.4平米。

南山区万科南苑新村旧改项目整体推进了10多个年头。

此项目位置非常优越，位于南头街道，桃园路与南山大道交汇处东南侧，规划区紧临深圳大学，是南山区行政文体中心、高新技术人才创业基地的配套服务区，邻近地铁1号线桃园站（地铁12号线也即将开通）。

该小区始建于1983年，共49栋楼，1310户居民，总面积13万㎡。

周边配套有南山医院、南山文体中心、南山图书馆、荔香公园、欢乐颂商圈等，配套十分完善，交通便利。

按照此前的规划，该项目由1栋60F写字楼公寓、2栋30F-40F公寓、9栋33F-48F超高层住宅以及1所18班小学、1所9班幼儿园组成。

效果图（具体以最新的为准）

据网友爆料信息，项目少部分已拆除。

但据了解，这部分拆除的楼栋是业主自发拆除的。项目历经多年旧改，不少业主希望尽早改造建新，所以才有此举。

1个旧改 10多个年头

2010年4月，南苑新村与木头龙、金钻豪园、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区，共同被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划，也就是作为深圳城市更新首批8个旧住宅小区改造项目。

早期由深圳市金晖房地产有限公司（以下简称金晖地产）向南山区政府申报，并取得了项目立项批示，纳入2010年第一批更新计划。金晖地产正是万科集团与金晖集团合资成立公司，其中万科拥有80%权益。后来，万科从金晖集团手中收购剩余20%股份，就此全资拥有金晖地产。

2010年8月份，金晖地产位于南山区的南苑新村启动整体改造拆迁补偿签约仪式。当时多位业主多次提出对自己的“签名”真实性的质疑，金晖公司在实施南苑新村旧改的合法性打上了一个巨大的问号，并向南山旧改办申请有关小区成为深圳市城市更新单元规划制定计划”项目之一的相关信息。

2012年1月，金晖集团选择脱身，万科全面介入南苑新村城市更新项目旧改工作。

2013年1月25日，市规划国土委第二直属管理局对外公示编制完成的《深圳市南山区南苑新村城市更新单元专项规划》（草案）。仅公示一天时间，部分业主以“涉嫌虚假申报”为由，前往原规土委进行信访。

2013年1月26日，因涉及原南苑新村小区部分业主信访问题，后续审批工作自公告之日起暂缓，待业主反映的问题核查结束后继续开展。

同年1月28日，南山区政府和市规土委就南苑新村旧改信访事宜答复，表示暂缓该项目专项规划（草案）公示，并成立核查小组开展核查工作。

2013年1月，万科发布说明，针对2010年底少部分业主提出的“虚假申报”质疑，政府部门进行了多次核查，该项目申报主体是市政府批准的合法主体，符合相关规定和程序。对于南苑新村个别业主提起的 “涉嫌侵犯姓名权”的诉讼，南山区人民法院也作出判决：对原告认为被告在旧改申报过程中侵犯其姓名权，并要求被告赔偿损失等全部诉讼请求予以驳回，即对于所谓“虚假申报”的质疑，法院已有定论。

此后，南苑新村更新项目一直沉寂至今，在无进一步消息，整个小区犹如空城，杂草丛生。

2019年5月30日，南山区政府来函，认为相关工作已完成，应继续开展公示工作。

2019年7月31日，深圳市规划和自然资源局南山管理局重启南苑新村城市更新单元专规草案，并予以公示。作为深圳早期公示立项的八个旧住宅改造项目之一，此次专规草案公示标志着停滞9年之久的南苑新村更新项目涅槃重生。

2020年3月，终于迎来曙光，项目正式动迁。

2021年9月1日，南苑之声公众号发布南山南苑新村已签指标不能转名的郑重提醒。

提醒文表示，“有房地产中介挂牌出售南苑新村指标房，声称垫付少量诚意金即可当天与开发商签约。对此我司郑重提醒，南苑新村签约率已达到98%，即将启动征收程序，为推进有关工作，对于已签订拆补协议的房屋，将不提供更转名服务。请各位街坊擦亮眼睛，以免上当受骗，造成不必要的财产损失。

目前，南苑新村旧改拆除工作还未有新的进展，仅此前拆除的部分，一个旧改经历了十余年，可见旧改项目的推动之难。

2022年11月，南苑新村城市更新单元规划公布。

2023年12月15日，南山政府发布南苑新村城市更新单元房屋征收提示。

2024年3月1日，南苑新村城市更新单元房屋征收补偿方案正式对外征求意见。

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