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买不到华润城四期?与它同南外科华学区楼盘还有这些可以选!

自从2015年南山教育集团化后,南山就开始办出两所以国际化、现代化、高水平的九年一贯制公办学校,一个是咱们湾区2017年9月开学的深圳湾学校,再就是近三年热度极高2018年9月开学的南外科华学校。


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重点可能大家也都清楚这两个学区房均价都近16万,楼龄和品质也占有很大的一些因素,去年双十一政策之后给深圳楼市带来了翻天覆地的变化,人人都想疫情会影响楼市,但殊不知确实影响到了楼市,一天成交上百套房源。连“铁树”般的楼盘也跟着开花了。


9月1号网上传出华润城润玺最新一期要入市后,又有千号网友开始兴奋起来。那么本篇再回顾下华润打造的大冲村片区—南山外国语科华学校的学区房该怎么选择?


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南山外国语科华学校是深圳判定为第一所三星级绿色建筑九年一贯制学校,也是一所精心打造的国际化创新型九年一贯制公办学校。愿景是“争创全国一流外国语学校,打造国际创新教育标杆的高水平成员校。”


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虽然是一所2018年才开学的新学校,但师资力量这块还是拿捏的比较厉害。科华学校处于的位置就在高薪的科技园大本营里,这里有着受过上等的教育的家长,孩子的教育这块拿捏的肯定也是很严的。所有即使学校还没有公布出中考成绩,也一样会被广大网友关注、看好。


加上片区新楼盘少且是大品牌项目,也就导致这个区域想低调都难。


提到深圳湾学校,很多人都会联想到深圳出了名的深圳湾一号或恒裕滨城,不过也确实是一些重于品质及享受的土豪们关注的,加持深圳湾总部基地的前景,地段和居住环境等等还是明显优胜一些华润城。


说实在的,华润置地也是不知当时怎么想的,拿那么一块地,建楼盘建的这么密集,加上科技园本来就是办公写字楼比较多,所有居住体验这块还是不是那么的完美的(不过华润置地应该也知道这块,所有这几年也是在一步步完善,比如连接沙河公园长廊)。


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我们再从学区楼盘分布开始讲起。


科华学校所在的区域重点还是次新房较集中。像大冲学区的楼盘均2003年建、科华学区的楼盘均1995年建。区域到目前还在施工旧改中。


比如上面提到的华润城四期(润玺一期)、华润城五期(润玺二期),还有去年2019年初立项的莱茵花园,虽然截至2020年9月开发商还是没有动工,就算这个开发商是实力不行还是咋滴,这个楼盘旧改项目迟早还是得动工的,就不知如果莱茵花园现开发商旧改不成下一个开发商会不会是万科、鸿荣源、恒大、绿景、还是百年大佬华润置地。


学区内的很多楼盘都是成系列开发,如下:城市山谷花园一、二、三期(二期新世界豪园(联排)、一期则是硅谷别墅(独栋)),英伦名苑一、二、三、四、五期(四期则是红树别院、“五期莱茵花园”),华润城一、二、三、四、五期(四期即是火热的润玺一期(还未开盘)、五期是润玺二期(还没开盘)),大冲回迁物业大冲城市花园,加壕寓万象府(目前一手销售中)所圈成。


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从上图可见,南外科华的学区房均价都11万往上了,那么总价低的楼盘有哪些呢?我们这就从上车门槛楼盘着手往下看吧!


南外科华学区的最低门槛小户型住宅还就藏匿在别墅里的城市山谷三期之中和红树别院里。


城市山谷三期:


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三期主要由小区里的米兰道西侧8栋组成,小户型分布于9号楼,这栋是总高9楼,全部户型朝西向,44平一房为主,64平两房位于两端头处;有很多传言是这么说的“这个9号楼又不通燃气只有水电,就是开发商设计出来给别墅群遮挡噪音和西晒的”。


目前44平一房放盘价格在700—800万不等,64平两房放盘价格在1000—1200万不等,平摊下来单价是高了点,但是总价低。


今年初44平单间已经有多套一房成交675万左右,截止目前还有近5名(小编得知)等着学位空出的688万可以签约。


红树别院(英伦名苑四期):


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小区是2014年交楼的,与南外科华学校为邻居,一共有四栋主要豪宅大面积复式为主,只有一号楼回迁房物业是小户型,高拓展;31平方米是正规一室一厨一卫一阳台的单间格局;小户型放卖也比较少,去年放出一套,还没有过24小时就成交了,最终价500万。如果现在有房东放出来,报价肯定都要730万+了。


小区里1号楼还有63平两房户型,73平三房户型,83平三房户型,106平3+1房户型。2-4号楼更加厉害,173平至245平大复式,为两梯两户,入户就有近18平方米。


接下来我们再介绍下网红华润旧改楼盘【华润城】


小区品质虽然很高端,物业管理也很优,但是小区密度是真的被很多成功人士当话题喷。五个五期都是由超高层设计,从润府一期最高59层,润府二期54层,润府三期54层,再润玺一期最高62层,也是一次次被突破,在科技园住宅群里,算华润城这个项目最高,视野最广了。


华润城润府系列目前交房入伙了三期,这个润府三期一直开发但是使用率是一直在递减的,一期88平方是做的三室两厅两卫布局,二期88平方是做的两室两厅两卫设计,三期就奢侈了,88平是两室两厅一卫。


那么先华润城一期:


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从小区平面图来看,这个地段呈长条形“还有点耐克标志的感觉”,还是说“开发商就是想表示一期我选的位置是√的”哈哈,开玩笑归开玩笑;一期的每一栋的东南西北方向的楼间距还确实相对无敌,南面的英伦名苑一期和北面的城市山谷都比较矮,相对通风效果及采光还是比较好的。


喷完楼再吹下地段,一二栋相对近沙河大道会比较吵,其他的还好,步行至地铁口约15分钟,目前接送小孩到科华学校上学放学约10分钟,但是小区这个整体还是可以的,如果满分100分,我会评90分。


主力房型介绍


82平方米两房两厅一厨一卫两阳


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优点:

1、户型整体方正实用,双阳台设计,户型通透性好;

2、景观阳台达5.4平米;

3、功能分区明显,动静分离;

4、生活阳台与厨房打通,让厨房更有储物空间;

5、“L型”入户设计,保证客厅生活的私密性。


缺点:

入户通道达3.2米,空间较难利用。


88平方米三房两厅一厨两卫两阳


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优点:

1、空间方正,干湿分区明显,居家适宜;

2、功能分区明显,动静分离;

3、生活阳台与厨房打通,让厨房更有储物空间;

4、主卧带主卫,保证主卧的私密性;

5、客、餐厅一体化,节约空间,双阳台设计,便于通风;

6、东南向看高尔夫场景,西北东北向看别墅景观。


缺点:

1、客厅餐厅进深达8.25米,或将影响餐厅采光;

2、次卧开间仅5个平米左右。

 

131平方米四房两厅一厨两卫两阳


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优点:

1、户型整体方正实用,双阳台设计,户型通透性好;

2、景观阳台达6.8平米,高楼层的视野真做到了无敌,把大半个西丽揽在眼前;

3、功能分区明显,动静分离;

4、生活阳台可改造成书房、保姆房、储物间或儿童游乐室,户型灵动。


缺点:

1、入户通道达3.2米,空间较难利用;

2、朝北向离北环与沙河西车辆交汇处较近,噪音肯定就是避免不了的。

 

165平方米四房两厅一厨三卫两阳


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优点:

1、户型整体方正实用,双阳台设计,户型通透性好;

2、景观阳台达6.8平米,高楼层的视野真做到了无敌,把大半个西丽揽在眼前;

3、功能分区明显,动静分离;

4、生活阳台可改造成书房、保姆房、储物间或儿童游乐室,户型灵动。


缺点:

1、入户通道达2.2米,和进房间的过道浪费空间较多;

2、朝北向离北环与沙河西车辆交汇处较近,噪音肯定就是避免不了的。


来,再评一下华润城二期:


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小区一共6栋,由ABCDEF栋组成,楼间距比较密,楼栋南北竖向排列布局,前后左右四面遮挡,可以这么形容“您在自家阳台上可以看到对面家在做甚”。


这也就会让各位准业主们对居住舒适度有了印象。我记得我2018年带一位腾讯客户看咱们二期一手项目的时候,那位姐姐还说“不实用、次卧小、楼太密等等”,从房本上标示的使用率还是有80%多,这估计就得怪到设计和格局的影响了。


项目整体位置可以说是大冲旧改项目华润城五期中地段是最好的,比如安静、近商圈、学校、地铁等等。如果满分100分,我会评83分。


主力房型介绍:


88平方米两房两厅一厨两卫两阳


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优点:

1、户型方正,功能完整,全明通透,动静分区合理;

2、入户玄关设计,人性化收纳空间,提升出入私密性;

3、客餐厅,主卧均朝南,采光通风俱佳;

4、双阳台设计,景观与实用互不干扰,增加居住的舒适性;

5、样板房装修,让客人进来会显得大气。


缺点:

次卧较小,只能放1.2米的床会比较舒适,放1.5米了就显得拥挤。


150平方米三房两厅一厨两卫两阳


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优点:

1、南北通透,全明房设计,通风采光俱佳;

2、约8米阳光入户花园,增加户内收纳及休闲空间;

3、坐拥约6.8米宽厅,匹配超大景观阳台,宽绰豪宅尺度;

4、主卧大套房配观景浴缸,南北开窗,增添阅读休憩空间;

5、卧室全凸窗设计,充分强化空间延展性。


195平方米四房两厅一厨三卫两阳


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优点:

1、三面采光,全明房设计,城市景观尽拥眼底;

2、约14米宽绰南向景观面,搭配大阳台,宽景凸窗,体验完美舒适生活;

3、双套房设计,满足家人对空间独立性的需求,尊贵感十足;

4、主卧套房匹配独立衣帽间,双台盆操作面,打造高尚生活空间。


三期于去年2019年底刚交楼部分,楼盘以半围合式布局,沿华润城外围而建,三期位于算黄金C位,东近南山外国语科华学校,西面视野很好目前是大冲水库这块空地,南侧紧邻二期;项目3号楼是单身公寓,这楼栋的户数非常多,以小户型为主。


户型都一致的情况下,单论配套便利性而言,三期的位置比一期有优势但不如二期;由于深圳7月15日发布的房地产购房新政及税收问题,如果这三年买此楼盘产生的费用成本还是非常高的。如果满分100分,我会评70分。


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主力户型介绍:


89平方米两房两厅一厨一卫一阳台


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点评:


西南向,双面采光,临路,客厅开间3.7米带1.4米宽阳台,足够满足日常需求。主卧开间3.6米宽敞舒适,次卧开间2.7米3.6米宽空间比例也比较不错。


厨房空间较佳带生活阳台可纳入室内或单独使用。自成玄关对客厅私密度保护较好。户型紧凑空间功能分布科学合理,中高层具有良好的视野开阔度,低层单位较容易受到道路噪音影响。


150平方米三房两厅一厨两卫两阳


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优点:

1、南北通透,全明房设计,通风采光俱佳;

2、约8米阳光入户花园,增加户内收纳及休闲空间;

3、坐拥约6.8米宽厅,匹配超大景观阳台,宽绰豪宅尺度;

4、主卧大套房配观景浴缸,南北开窗,增添阅读休憩空间;

5、卧室全凸窗设计,充分强化空间延展性。


190平方米四房两厅一厨三卫两阳


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点评:

1、三面采光,全明房设计,城市景观尽拥眼底;

2、约14米宽绰南向景观面,搭配大阳台,宽景凸窗,体验完美舒适生活;

3、双套房设计,满足家人对空间独立性的需求,尊贵感十足;

4、主卧套房匹配独立衣帽间,双台盆操作面,打造高尚生活空间。


总结华润城是三批二手房呢,我目前比较推荐购买一期,至于二期三期相信各位都懂,除非真的低于市场100-200万的房源才建议入手,不然这个增值税可高的了。


回顾过来再看看真正的科华学区房C位【大冲城市花园】


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从最上图可看出,这个楼盘走去学校呢?还是逛商场等等都几乎做到了0距离啊,然后您可以看看上面的楼栋示意分布图,这个楼间距是真的合理,户型朝向也是非常的好;最掉层次的也就外立面了吧。


主力户型介绍:


80平方米两房两厅一厨一卫两阳


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优点:

1、户型方正,功能完整,全明通透,动静分离合理;

2、双阳台设计,景观与实用互不干扰,增加居住的舒适性;

3、卧室飘窗设计,使用率增大。


缺点:

1、次卧较小,只能放1.2米的床会比较舒适,放1.5米了就显得拥挤;

2、密度大,采光受限;

3、玄关较窄,难以利用。


100平方米三房两厅一厨两卫两阳


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优点:

1、空间方正,干湿分区明显,居家适宜;

2、功能分区明显,动静分离;

3、生活阳台与厨房打通,让厨房更有储物空间;

4、主卧带主卫,保证主卧的私密性;

5、客、餐厅一体化,节约空间,双阳台设计,便于通风。


缺点:

客厅餐厅进深达8.6米,或将影响餐厅采光。


125平方米三房两厅一厨两卫两阳


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优点:

1、南北双阳台设计,通风效果极佳;

2、格局方正实用,使用率俱高;

3、主卧带卫生间,动静分区明确合理。


缺点:

1、3栋受万象天地商圈影响,南向低楼层景观受限,且对着车库出口,5楼以下都有夜间车灯困扰。


175平方米四房两厅一厨三卫三阳


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点评:

1、南北双阳台设计,通风效果极佳;

2、格局方正实用,使用率俱高;

3、主卧带卫生间,动静分区明确合理;

4、可把北面阳台A隔断做个保姆房。


275平方米双层七房两厅一厨六卫四阳


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点评:

1、南北双阳台设计,超大,非常有气派;

2、格局方正实用,使用率俱高;

3、主卧带卫生间,动静分区明确合理;

4、二楼也有正门,也有部分出租业主做成两套平层(非复试)四房出租。

5、这么多房间,可以住上三代人了,且还可以拥有保姆房。


总结:小区地段绝顶,绿化率高,车位充足,生活健康设施齐全;小区业主与租户比率大,但是文化素质方面还是很高,715新政前80平方米的两室户型成交量较大。其次125平方南北通的户型适合改善型买家购入。


最后聊聊【英伦名苑】这个小区采用的英式建筑和英伦风情为主格调,外立面设计美观,并且在社区布局上也是做的精心,居住环境很好。虽然小区被华润城一圈包围,但是这也隔除了大部分噪音的污染。


英伦名苑分为三期,一共有12栋,一期有4栋,二期4栋,三期4栋,三期的楼栋号都是连接一起的,其中只有一期2、3、4号楼是步梯房,其他都在电梯。


综合楼盘的容积率是非常低的,在这人口居住密度低的同时,小区也有个不足之处,那就是车位欠缺,在2000年代时真就没有考虑过每家都能拥有一台甚至两台车子。所以停车紧张是这个小区一大难题。


【英伦名苑一期】


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主力户型介绍:


120平方米三房两厅一厨两卫两阳


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优点:

1、南北双阳台设计,通风效果极佳;

2、格局方正实用,使用率俱高;

3、主卧带卫生间,动静分区明确合理;

4、如果房间不够,可把北面阳台B隔断做个保姆房;

5、每个房间都有飘窗,主卧还有约3个平方米的赠送。


缺点:

过道浪费空间比较大,几乎没有功能性利用


【英伦名苑二期】主要是大户型为主,成交相对冷门,去年2019年只成交三套151平方四房。小区为一梯两户电梯房,板楼结构,通风效果都是非常好的。属于改善型用学位的家庭购买。


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主力户型介绍:


150平方米四房两厅一厨两卫两阳


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点评:

1、南北双阳台设计,通风效果极佳;

2、格局方正实用,使用率俱高;

3、主卧带卫生间,动静分区明确合理;

4、如果房间不够,可把北面阳台A隔断做个保姆房;


【英伦名苑三期】也叫英伦春天,在2005年入伙的社区,所以在外观设计方面也加以改进了;电梯是做了全透明玻璃观光梯,小区的楼间距也计较开,没栋的一楼都是架空的,与南外科华学校为邻居,小户型也在三期了。


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主力户型介绍:


83平方米三房两厅一厨一卫两阳


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优点:

1、功能分区明显,动静分离;

2、生活阳台与厨房打通,就可以做个U字型厨房;

3、餐厅、客厅区分开,让人有种阔气派。


缺点:

1、客厅餐厅进深达9.5米,或将影响餐厅采光;

2、次卧开间仅5个平米左右,或只能做书房或琴房。


114平方米三房两厅一厨两卫一阳


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优点:

1、每个格局都比较大,可称无可挑剔。

2、格局方正实用,使用率俱高;

3、主卧带卫生间,动静分区明确合理;


缺点:


跃式风格时还是要注意下台阶


134平方米四房两厅一厨两卫两阳


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这个户型也是很好,每个房间都足够宽敞,相比上面华润城户型,南北通透;再加持主卧的两面落地窗采光及衣帽间和独有的卫生间,更是一个加分项,让主人住起来更加舒适。


大盘总结!


通过上文的介绍,我们基本完成了南外科华学区楼盘的一个梳理,刚需要求品质高还是看华润城润府一期、大冲城市花园。


纯为小孩读书用学位重点城市山谷三期一房,至于红树别院的一房还是不要抱太大希望,


另外英伦名苑是老了点,但是相比其总价还是挺大优势,毕竟使用率相对也会高一些,只是物业品质较差很大一截,且车位问题。


当然,最终的选择还是得综合家庭的多方面因素去思考,这条帖子只是说个大概。


用心写完每一遍,再给看完帖子的您介绍下自己;本人专注南山楼盘,对片区熟悉,同时在房地产工作多年,时刻关注房地产的行情及趋势,一直保持客户至上真诚的服务态度,用我的专业全心全意为您置业安家,期待您向我咨询更有深度的难题疑问,我一定会为您带来不一样的服务体验。(深度了解片区,可以通过微信联系)


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(本文作者:淘房会会员杨帆15889454254)

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