光明城中村、旧住宅签约95%，钉子户这样处理！城市更新办法公布

近日，光明区人民政府印发《深圳市光明区城市更新实施办法》（以下简称《实施办法》）。《实施办法》自2024年3月25日起正式施行，有效期为3年。

值得注意的是，《实施办法》规定了城市更新项目签约过95%后，接下来城市更新如何实施：

1、城中村、旧住宅区签约达95%时：

解读：旧住宅区、城中村合法住宅、住宅类历史违建部分，签约达95%后调解未一致时，可提请区政府决定，区政府决定启动房屋征收程序的，将由街道办参照相关条例对未签约部分房屋实施征收。

征收取得物业权利，由街道办与实施主体协商签订拆迁补偿协议，产权登记在主管部门名下。

文件：旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于百分之九十五，且经行政调解未能达成一致的，主管部门审查确认符合规定征收条件的，且确有必要进行房屋征收的，提请区政府决定。

区政府决定启动房屋征收程序的，由区土地整备工作主管部门委托辖区街道办事处作为房屋征收实施单位，参照《条例》《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》以及市政府相关征收政策的规定对未签约部分房屋实施征收。征收取得的物业权利，由辖区街道办事处按照有关规定与市场主体协商签订搬迁补偿协议，产权登记在区政府指定主管部门名下。

城中村合法住宅、住宅类历史违建部分，已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于百分之九十五的，可以参照前款规定对未签约住宅类房屋依法实施征收。

2、其他城市更新项目签约达95%时：

解读：签约达95%后，将由街道办召集未签约权利人、实施主体等有关当事人进行行政调解。

文件：已签订搬迁补偿协议的专有部分建筑面积占比或者物业权利人人数占比不低于百分之九十五时，市场主体与未签约物业权利人协商不成的，可以向光明区人民政府申请行政调解；光明区人民政府也可以指定辖区街道办事处召集有关当事人进行行政调解。

《实施办法》总共5章80条，包括总则、拆除重建类城市更新、综合整治类城市更新、法律责任、附则。

光明区拆除重建类及综合整治类城市更新工作适用于本实施办法。

光明区城市更新工作应当遵循政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作、公众参与原则，因地制宜、科学决策，强化空间规划、片区统筹，着力提升城市基础设施，完善公共服务配套，有机延续历史传承，保护历史文化、古树名木，防止大拆大建，实施绿色化改造，促进城市高质量可持续发展。

《实施办法》重要举措包括：强化城市更新全链条监管、建立信息通报机制、明确行政调解和房屋征收实施部门、加强物业权利人核实监管、规范提前贡献及无偿捐建流程、明确公共连廊和公共通道审批程序等。

拆除重建类城市更新

计划审批：

旧住宅区城市更新单元计划由辖区街道办事处负责申报。与其他各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等）混杂的零散旧住宅区，由辖区街道办事处与拆除范围内其他各类旧区部分委托的单一市场主体作为该城市更新单元的联合申报主体。

市场主体未经确定为城市更新单元计划申报主体的，不得擅自在旧住宅区开展现状调研、意愿征集等城市更新单元计划申报前期工作，辖区街道办事处一经发现相关行为，应及时制止，并告知主管部门，由主管部门依法查处。

重点城市更新单元计划由主管部门负责申报。

城市更新单元计划经批准公告后，禁止在城市更新单元范围内擅自加建、改建、扩建，禁止改变房屋和土地用途。违反规定的，由区、街道规划土地监察部门负责依法处理。

土地信息核查及历史用地处置：

地信息核查完成后，对符合历史用地处置条件的用地，原农村集体经济组织继受单位可在城市更新单元规划申报前或申报时按照《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》等有关规定，向主管部门申请历史用地处置。

经审查符合条件的，主管部门应按规定向原农村集体经济组织继受单位核发历史用地处置意见书。

规划审批：

对已列入城市更新单元计划并完成土地信息核查的城市更新单元，计划申报主体按照《深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批规定》等有关规定编制城市更新单元规划并向主管部门申报规划审批。

涉及拆除范围外已批未建设用地（以下简称被腾挪用地）通过腾挪方式纳入城市更新单元开发建设用地范围的，计划申报主体应与被腾挪用地土地使用权人共同拟定腾挪方案，与城市更新单元规划一并报审。

经市政府批准纳入“工业上楼”类城市更新项目按照《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》执行。

实施主体确认：

城市更新单元规划经批准后，项目拆除范围内物业权利人可以通过签订搬迁补偿协议、房地产作价入股或者房地产收购等方式将房地产相关权益转移到同一主体，形成单一权利主体后，向主管部门申请实施主体确认。

市场主体应当与经核实的物业权利人签订搬迁补偿协议，搬迁补偿协议原则上应采用市城市更新工作主管部门印制的示范文本。除历史违建以外其他未办理权属登记的物业权利人核实工作，由街道办事处组织土地使用权人或实际控制人，参照历史违建物业权利人核实有关工作流程，与历史违建物业权利人核实工作同时进行。

属于城中村拆除重建类城市更新项目的，除按照前款规定形成单一权利主体外，原农村集体经济组织继受单位可与公开选择的单一市场主体合作实施城市更新，也可自行实施。涉及需履行集体资产交易程序的城市更新项目，应按《光明区社区集体经济资金资产资源交易管理办法》有关规定，完成集体资产交易程序后，方可申请实施主体确认。

市场主体在签订搬迁补偿协议前，应将项目范围内的土地资料、政策性住房及其权利人信息报市住房保障署核查是否需补缴差价款。政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被搬迁住房产权限制条件相同的住房。

已签订搬迁补偿协议的专有部分建筑面积占比或者物业权利人人数占比不低于百分之九十五时，市场主体与未签约物业权利人协商不成的，可以向光明区人民政府申请行政调解；光明区人民政府也可以指定辖区街道办事处召集有关当事人进行行政调解。

旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于百分之九十五，且经行政调解未能达成一致的，主管部门审查确认符合规定征收条件的，且确有必要进行房屋征收的，提请区政府决定。

区政府决定启动房屋征收程序的，由区土地整备工作主管部门委托辖区街道办事处作为房屋征收实施单位，参照《条例》《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》以及市政府相关征收政策的规定对未签约部分房屋实施征收。征收取得的物业权利，由辖区街道办事处按照有关规定与市场主体协商签订搬迁补偿协议，产权登记在区政府指定主管部门名下。

城中村合法住宅、住宅类历史违建部分，已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于百分之九十五的，可以参照前款规定对未签约住宅类房屋依法实施征收。

项目监管：

区工业和信息化局应当与涉及产业项目的城市更新项目实施主体签订产业发展监管协议，明确监管要求，并将产业发展监管协议作为土地使用权出让合同附件。

主管部门实施城市更新项目监管的方式为资金监管，应纳入实施监管的内容包括：

（一）应由实施主体负责建成并无偿移交的公共配套设施，按照建筑面积每平方米人民币3500元建设成本核算监管资金。

（二）搬迁补偿协议约定用于产权置换的物业、保障性住房，按照建筑面积每平方米人民币5000元建设成本核算监管资金，除已履行集体资产处置手续产生的产权置换物业外，被搬迁人可与实施主体约定不纳入资金监管。

（三）根据搬迁补偿协议约定实施主体尚未向被搬迁人支付的货币补偿款，但被搬迁人与实施主体约定不纳入资金监管的除外。

（四）项目实施监管办法规定的或其他有必要纳入资金监管的。

主管部门可依据建设成本实际情况调整资金监管标准并发布实施。

资金监管方式包括现金监管、银行履约保函监管以及现金保函结合监管等三种方式。银行履约保函应当为商业银行深圳分行开具的以主管部门为受益人，以实施主体为被保证人的不可撤销、见索即付的履约保函。

项目实施监管协议签订后，主管部门应当依职能对项目实施常态化监管，重点监管项目建设进展、搬迁补偿安置情况等。

城市更新单元规划确定的城市基础设施和公共服务设施等政府投资项目，各设施行业主管部门负责及时向区发展改革局申报立项，优先安排建设，与城市更新项目同步实施，优先完成竣工和移交。

用地规划许可及土地使用权出让：

因提前向政府无偿移交公共用地，需在实施主体确认前提前拆除地上建筑物的，由主管部门结合相关部门意见，论证提前拆除范围合理性、必要性和迫切性后，告知街道办事处及城市更新单元计划申报主体提前拆除范围。

实施主体在完成建筑物拆除后，应当先将未转成市场商品房的政策性住房及其权利人信息等报送市住房保障署办理政策性住房搬迁信息备案手续，再向主管部门申请对建筑物拆除情况进行确认。取得建筑物拆除确认文件后，由物业权利人或者其委托的实施主体依法办理不动产权属注销登记手续。

综合整治类城市更新

综合整治类城市更新是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，采取修缮、加建、改建、扩建、局部拆建或者改变功能等一种或者多种措施，对建成区进行重新完善的活动。主要包括下列内容：

（一）修缮建筑物外观；

（二）加建电梯、连廊、楼梯和遮蔽通道等辅助性设施；

（三）完善道路交通、给排水、供电、燃气、消防、安防、垃圾分类、通信等公共服务设施；

（四）增设或改造养老、文化、教育、卫生、托育、体育、快递、停车场、充电设施、社会治安等各类社区服务设施；

（五）保护、活化利用不可移动文物或者历史风貌区、历史建筑；

（六）改变建筑物功能；

（七）其他加建、改建、扩建或者局部拆建行为。

旧工业区综合整治：

为消除安全隐患、完善现状功能、不增加经营性面积、可增加面积不超过现状建筑面积15%的增加辅助性公用设施类综合提升项目或环境综合提升类项目无需列入综合整治类城市更新单元计划。

城中村综合治理：

涉及城中村综合治理的综合整治类城市更新工作以政府为主导，主要采用局部拆除重建、加建或扩建城市基础设施和公共服务设施等方式开展品质提升工作，主要内容包括城中村综合整治和城中村规模化租赁改造。

老旧小区改造：

针对2000年底前建成，使用功能不完善、配套设施不健全、群众改造意愿迫切的城镇老旧小区，在依法依规且保持小区用地现状建设格局基本不变的前提下，可按照局部拆建、加建、改建、翻建等“微改造”和“混合改造”模式进行改造。

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