【东莞土拍28】东莞突现商住用地流拍！限制条件过多或成主因

石碣作为东莞对接广州的“桥头堡”，穗莞合作的重要镇区，且同时也是东莞主城片区的房价洼地。石碣有着较大的开发潜力，而此次的拍地，是否会有大型开发商进驻？还是会由达鑫夺得，继续成片开发呢？

【竞拍结果】

2018WG023石碣地块最终以无人报价结束，老牛认为此次流拍很大程度受政府限定条件影响。

这些限制条件包括有其一，竞价至最高限价后需自持除约定无偿交政府的商业建筑外余下全部商业建筑（持有年限不低于 5 年）；

其二，竞得者需要在地块上配建商业建筑面积7671m²和商品住房面积7671m²，并无偿移交石碣镇人民政府；

其三，竞得人须配建宗地商品住房面积 10%的比例作为安居房。

其四，竞得方需为石碣镇注册企业，若竞得方为非东莞市石碣镇注册企业，则竞得方必2须在该地块成交后 1 个月内全资成立注册登记。

以上限制条件，也就造成了2018年东莞首宗商住用地流拍的结果。

【1.石碣镇整体概况】

石碣镇位于东莞北部，与莞城、南城、东城等五镇组成了城区片区。片区的整体定位是做大做强中心城区，打造中心城区“三江六岸”水文章，建设现代城市滨水岸线、现代综合服务中心和南城CBD中央商务区。

石碣的发展定位为电子产业名城、滨水魅力都市、乐活创业家园。除了完善和提升中心城区服务功能外，因为北面紧邻增城，所以也被视为穗莞深度合作的桥头堡。

即将出让的石碣WG023地块则位于西部高端产业和科技制造片区。该区域被定位为石碣新时期的商贸、文体中心，重要的高新科技电子产业基地和滨江生态居住区。

目前石碣镇在售或待售的新房项目共有6个，涵盖了洋房、loft公寓和别墅。整体的洋房均价大约在1.7万/m²，户型区间在78-147m²。

【2.地块信息】

2018WG023号建设用地位于石碣镇北王公路与兴龙路交汇处东南侧。地块为商住混合用地用地(R5)，占地面积41586.73平方米。

规划建设要求开发建设期为3年，地块需要在2019年12月26日前动工。

竞拍方式：竞价+竞自持年限+竞自持年限

挂牌截止时间为：2018-9-21 10:00

此次石碣地块采用的是竞价+竞自持面积+竞自持年限的拍卖方式，报价到113316万后，竞买方需自持除约定无偿交政府的商业建筑外余下全部商业建筑（持有年限不低于 5 年）；

当仍有两家或以上企业要求竞拍将转为竞自持商品住房面积，当自持商品住房面积比例报价达到100%时，仍有两家或以上企业要求竞拍将转为竞自持年限，自持最高年限70年。

与此同时政府还规定竞得者需要在地块上配建商业建筑面积和商品住房面积各7671m²，以及住宅面积的10%作为安居房，无偿交给石碣镇政府。

【3.地块及周边概况】

地块位于石碣镇西南片区，南面临近达鑫江滨新城、中熙·君墅湾等多个成熟住宅区，居住氛围浓厚，部分楼层可看江景。

地块北面目前均为民房和工厂，一定程度上对居住舒适性会产生一定影响。但同时因为北面整体建筑高度普遍较低，所以视野较为开阔。

地块紧邻区域主干道北王公路，根据东莞市综合交通“十三五”规划资料显示，莞深快轨的石碣段也将会延北王公路建设。而周边商业主要以沿街商业模式为主，大型商业配套相对较少，整体商业档次较低。

目前地块周边的二手房整体均价约1.4万/m²左右，达鑫江滨新城一期（1.5万）、王洲湾1号（1.27万）、中熙·君墅湾（1.67万）。

从法定图则上，我们不难发现，根据规划沿江一带计划打造成滨江居住区，并规划了一定的生活配套。而在地块北面则主要以商业金融用地和一类工业用地为主。这也符合了片区计划打造高新科技电子产业基地和滨江生态居住区的规划想法。

  10月土拍预告  

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