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这份“最后通牒”,有机会成为深圳城市更新的里程碑

朱罗纪
朱罗纪

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主楼
2017-09-04 07:27:47
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这份“最后通牒”,有机会成为深圳城市更新的里程碑


对于跟踪城市更新的人来说,罗湖区的一则通告(上图),具有重要的分析价值。

 

懂的人都知道,这是针对木头龙旧改的。据媒体公开报道,这个项目已经拖了10来年,开发商投入了10个多亿,签约率也已经超过了“双98%”。1340户的业主,开发商签了1320户,只剩下大约20户业主。

 

罗湖区发的这个,可谓是最后通牒。表达了两个意思:一是敦促钉子户赶紧签约,若再久拖不决,政府将“依法规解决拆迁遗留问题”,即是强拆。二是明确提出了法律依据,《城市更新办法实施细则》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》。(注意,根本和纳入棚改是两码事)。

 

我们都知道最近的政策背景:深圳在力推棚改,让城市更新的政策环境变得非常复杂,因此也就更值得剖析。

 

首先,我支持罗湖的做法,木头龙旧改拖到今天这个地步,仅靠双方的谈判已经完全无力推进。如果政府再不干预,这个项目就要沦为巨大的烂尾工程。更会让深圳失去一次很好的推进城市更新政策完善的探索,反而会让棚改这样的政策取而代之。


但同时,这和我一贯坚持的市场化、法治化的思路,并不矛盾。恰恰反映出的是我们的法制配套没有跟上,行政执法没有跟上。我一直在说,深圳的城市更新并不缺市场化,缺的是法治化轨道和有效执行。市场要得以有效运转,必须要有这两者提供良好的环境。

 

木头龙所展示的就是这样一对矛盾,我们不能将之理解为政府完全替代了市场,粗暴执法。也不能理解为,棚改要取代城市更新了。更不能理解为,这事儿可以简单复制到其它项目上,政府都可以去强制征收了。

 

这只是政府在履行自己应尽的职责,它提供的是城市更新最后的解决方案

 

在我看来,罗湖通牒的积极意义在于,让我看到了曙光:深圳的城市更新未来依然将是市场化、法治化主导。但市场化绝不意味着政府无所作为,而是应该在法制化的概念下,高效推进

 

为了讲清楚这些问题,我昨晚特地请教了两位行内专家。一位是台湾都市更新研究发展基金会CEO丁致成,一位是万科前首席法律顾问颜雪明。分别从实操和法律两个角度来谈。

 

先说台湾的情况,丁致成先生重点表达了4点:


1、过去3年,台北都更的政策思潮经历了两轮转向:2014年之后,政府力推“公办更新”,即政府主导。但现在基于务实考虑,又转为以民间为主,开发商没有兴趣的项目政府来主导。


2、台湾出现了第一个政府主导的旧改项目。斯文里项目,楼龄40-50年, 100户左右。品质很差,4-5层楼,无电梯,一户10来坪(30多平米)。目前刚刚完成住户选配,还未开始估价,也有住户闹场,暂时还不知能走多远。这是台湾20多年第一个“公办都更”。


3、丁致成团队对日本做过的调研显示:日本60年累积完成的项目里,以面积计,45%政府主导,55%民间主导。以项目计,民间主导占8成,政府站2成。说明了,比较重要难搞急迫的都更,应由政府来搞。


4、对木头龙旧改,丁致成的看法是:不得不行的举措。如果政府继续无所作为,会造成更坏的影响。无论是政府公办还是民间自办,都要并重。


 

再来看法律方面,颜雪明律师曾就木头龙困局事件特地发表过观点。


1、钉子户已属“滥用权利”


新的民法总则规定:“民事主体不得滥用权利,损害国家利益、社会公共利益和他人权益”。作为区分所有权的小区业主,在绝大多数业主已经作出重建决定的情况下,个别业主坚持拒绝,没有合法性。


2、政府既已确认旧住宅区由政府主导,那么便应在需要的时候出面


今天木头龙的困局,与政府出手不及时关系极大。开发商被拖了10余年,业主基本签完。宁愿承担巨额损失,也只能继续一户一户做工作。


3、政府出面,并不需要城市更新立法,有现成法律


包括两个。一是,物权法76条:区分所有建筑物的重建与改建,由2/3以上的业主决定。二是,《国有土地上房屋征收与补偿条例》,木头龙小区符合征收条例。现在1300多户业主长期不能回迁,损害了公共利益。


4、讲清楚了为何深圳无法就强拆立法


深圳之前曾设计了双95%的“强制售卖”制度,但地方立法无权涉及所有权。


颜律师最后提出的建议是:旧改必须纳入法治轨道,就是物权法、征收条例,而不是政府另搞一套文件。离开法治轨道,只会造成更大的困局。


看完台湾现在的选择和法律方面的界定,我想上面那对矛盾大概能够明了了,这也是为什么我在文章开头就肯定罗湖政府的选择的原因。


首先,我们当然要尊重私权,再少数的私权也是不可侵犯的权利


但同时,多数人的权利也是权利,同样也需要尊重。这两者没有孰重孰轻,都是一般重要。但在问题处于胶着无法推进的时候,需要寻找到一个成本最小、损失最低的解决方案。这个方案总是不尽完美,但它要成为最不错的一个方案。


其次,木头龙这个案子并不意味着政府要全面取代市场,更不意味着棚改要兴起


因为这个案子有前提:签约率已经逼近100%。事情到此胶着无法推进,原因已经不在市场有没有效率的问题,而在于缺乏法治和有效执法的问题。无论是从理论还是从日本、台湾的实际操作中,我们都能看到,政府最终主导的城市更新,是少数,而市场才是主流。这个问题一定要认识清楚。唯有如此,我们才能对棚改有更加正确的判断。

 

最后,罗湖区的最后通牒如果能够实现,将是推动深圳城市更新往前迈一大步的里程碑事件


最好的希望是形成定例,为今后签约率到了同样阶段的旧改小区提供样本。并且,进而推动深圳的城市更新步入良性的法治化轨道。这是最好的一种设想,如若能够促成,也将是木头龙困局最大的积极意义。但它能否顺利实现,还要看政府决心。

 

棚改重压之下,深圳的城市更新,往前走还是往后走,罗湖的这一举动,意义甚大。


写这个,还是会被骂,做好准备。

newJurassic


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hedyguo
hedyguo

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沙发
2017-09-04 10:24:41
政府出手拨丁子了,
狼图腾2015
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板凳
2017-09-04 10:33:28
支持拆迁,不过一纸文件的效力,还得看与现行《物权法》和《征收与补偿条例》等上位法有没有冲突。
p9AR
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地板
2017-09-04 10:39:11
支持
引用狼图腾2015的发言:
支持拆迁,不过一纸文件的效力,还得看与现行《物权法》和《征收与补偿条例》等上位法有没有冲突。
rabbitwhite
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4楼
2017-09-04 10:45:57
政府这是流氓,人家不愿意,你凭什么拆?为此叫好的人更是无脑。今天可以强拆别人的,明天就可以强拆你家的。今天可以拆20年以上老房子,你能保证明天不拆10年以上老房子?
vltfz
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5楼
2017-09-04 10:52:30
钉子户就是将无限放大的贪婪合法的诉求出去,是人类社会活动中的毒瘤。
引用rabbitwhite的发言:
政府这是流氓,人家不愿意,你凭什么拆?为此叫好的人更是无脑。今天可以强拆别人的,明天就可以强拆你家的。今天可以拆20年以上老房子,你能保证明天不拆10年以上老房子?
rabbitwhite
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6楼
2017-09-04 11:14:30
我不这么认为,要看到积极一面。钉子户推动了社会文明进步,约束力政府行为,钉子户越多,政府越有所忌惮。如果都轻易搞定,政府就越来越无所顾忌,越来越贪婪,最终老百姓受害。
引用vltfz的发言:
钉子户就是将无限放大的贪婪合法的诉求出去,是人类社会活动中的毒瘤。
yangguo0006
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7楼
2017-09-04 11:20:34
严重同意
引用rabbitwhite的发言:
政府这是流氓,人家不愿意,你凭什么拆?为此叫好的人更是无脑。今天可以强拆别人的,明天就可以强拆你家的。今天可以拆20年以上老房子,你能保证明天不拆10年以上老房子?
laowu62
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8楼
2017-09-04 11:21:31
欢迎拆我们家的房子
引用rabbitwhite的发言:
政府这是流氓,人家不愿意,你凭什么拆?为此叫好的人更是无脑。今天可以强拆别人的,明天就可以强拆你家的。今天可以拆20年以上老房子,你能保证明天不拆10年以上老房子?
zzz10328
zzz10328

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9楼
2017-09-04 11:31:54
如果有法律的依据那就不是强拆了。 
引用yangguo0006的发言:
严重同意
rabbitwhite
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10楼
2017-09-04 12:30:32
欢迎啥啊,关键看赔的你满不满意,满意了你当然欢饮,不满意你欢饮吗?你怎么保证政府赔偿一定满意?
引用laowu62的发言:
欢迎拆我们家的房子
rabbitwhite
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11楼
2017-09-04 12:32:20
不是已经有物权法吗?还要什么法律?或者修改物权法,房子都是政府的,可以随便拆,关键政府敢这么改吗?
引用zzz10328的发言:
如果有法律的依据那就不是强拆了。 
szshop2016
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12楼
2017-09-04 20:36:36
你有脑没,政府是有绝大多数民意签约支持,并非强拆。极少数钉子户不能违背多数业主和社会民意
引用rabbitwhite的发言:
政府这是流氓,人家不愿意,你凭什么拆?为此叫好的人更是无脑。今天可以强拆别人的,明天就可以强拆你家的。今天可以拆20年以上老房子,你能保证明天不拆10年以上老房子?
szshop2016
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13楼
2017-09-04 20:38:37
如果更新的地盘全是你的,你不同意,政府强拆,这样才算政府耍流氓
引用rabbitwhite的发言:
政府这是流氓,人家不愿意,你凭什么拆?为此叫好的人更是无脑。今天可以强拆别人的,明天就可以强拆你家的。今天可以拆20年以上老房子,你能保证明天不拆10年以上老房子?
iu3yggg69
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14楼
2017-09-04 21:27:14
现在都是拆村民房为主,老旧小区太难啃了吧
cgt30383
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15楼
2017-09-04 21:39:44
纪检都用上了,谁敢不从!
f323846
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16楼
2017-09-04 21:56:38
那个叫什么兔子的,你嘴里几个钉子户有的是人权,百分之九十九的签了约的都没人权,等着回迁等到过世的几十个啊公阿婆没人权,在外租房的一千多户良民没人权,你你坏了良心还是坏了脑子,你是公知吗。
nuli88
nuli88

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17楼
2017-09-04 22:39:52
制定百分百同意的条款本身就是脑子进水,不切实际的法规,当时也没个解释条款,部分刁民仗着这护身符肆无忌惮,侵害了这么多人的利益,对待这类人支持强拆,并要求赔偿
爱仕玛包包
爱仕玛包包

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18楼
2017-09-05 00:52:39
不要上来就扣帽子,每个人都是独立的个体,都有自己的想法,不动产登记证也是独立的单位,都是私产,怎能乱来?就像大多数人都喜欢吃肉,就要强逼着少数人也吃肉?只要钱能解决的都不是问题,一个说别人贪心,一个是机关算尽,拆迁也算一门生意,不要扯什么公益,大家谈到一个中间价拉到,双赢才是出路。如果基本的个人财产都不能保证,那就什么也不说了,难怪李超人要跑……
引用szshop2016的发言:
你有脑没,政府是有绝大多数民意签约支持,并非强拆。极少数钉子户不能违背多数业主和社会民意
rabbitwhite
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19楼
2017-09-05 08:38:08
如果90%的人投票同意让你去吃屎,那你就心甘情愿的去吃屎了。你脑子里装的是啥?
引用szshop2016的发言:
你有脑没,政府是有绝大多数民意签约支持,并非强拆。极少数钉子户不能违背多数业主和社会民意
rabbitwhite
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20楼
2017-09-05 08:39:56
钉子户的房子,不是他的还是你的啊?
引用szshop2016的发言:
如果更新的地盘全是你的,你不同意,政府强拆,这样才算政府耍流氓
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