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这份“最后通牒”,有机会成为深圳城市更新的里程碑

朱罗纪
朱罗纪

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主楼
2017-09-04 07:27:47
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这份“最后通牒”,有机会成为深圳城市更新的里程碑


对于跟踪城市更新的人来说,罗湖区的一则通告(上图),具有重要的分析价值。

 

懂的人都知道,这是针对木头龙旧改的。据媒体公开报道,这个项目已经拖了10来年,开发商投入了10个多亿,签约率也已经超过了“双98%”。1340户的业主,开发商签了1320户,只剩下大约20户业主。

 

罗湖区发的这个,可谓是最后通牒。表达了两个意思:一是敦促钉子户赶紧签约,若再久拖不决,政府将“依法规解决拆迁遗留问题”,即是强拆。二是明确提出了法律依据,《城市更新办法实施细则》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》。(注意,根本和纳入棚改是两码事)。

 

我们都知道最近的政策背景:深圳在力推棚改,让城市更新的政策环境变得非常复杂,因此也就更值得剖析。

 

首先,我支持罗湖的做法,木头龙旧改拖到今天这个地步,仅靠双方的谈判已经完全无力推进。如果政府再不干预,这个项目就要沦为巨大的烂尾工程。更会让深圳失去一次很好的推进城市更新政策完善的探索,反而会让棚改这样的政策取而代之。


但同时,这和我一贯坚持的市场化、法治化的思路,并不矛盾。恰恰反映出的是我们的法制配套没有跟上,行政执法没有跟上。我一直在说,深圳的城市更新并不缺市场化,缺的是法治化轨道和有效执行。市场要得以有效运转,必须要有这两者提供良好的环境。

 

木头龙所展示的就是这样一对矛盾,我们不能将之理解为政府完全替代了市场,粗暴执法。也不能理解为,棚改要取代城市更新了。更不能理解为,这事儿可以简单复制到其它项目上,政府都可以去强制征收了。

 

这只是政府在履行自己应尽的职责,它提供的是城市更新最后的解决方案

 

在我看来,罗湖通牒的积极意义在于,让我看到了曙光:深圳的城市更新未来依然将是市场化、法治化主导。但市场化绝不意味着政府无所作为,而是应该在法制化的概念下,高效推进

 

为了讲清楚这些问题,我昨晚特地请教了两位行内专家。一位是台湾都市更新研究发展基金会CEO丁致成,一位是万科前首席法律顾问颜雪明。分别从实操和法律两个角度来谈。

 

先说台湾的情况,丁致成先生重点表达了4点:


1、过去3年,台北都更的政策思潮经历了两轮转向:2014年之后,政府力推“公办更新”,即政府主导。但现在基于务实考虑,又转为以民间为主,开发商没有兴趣的项目政府来主导。


2、台湾出现了第一个政府主导的旧改项目。斯文里项目,楼龄40-50年, 100户左右。品质很差,4-5层楼,无电梯,一户10来坪(30多平米)。目前刚刚完成住户选配,还未开始估价,也有住户闹场,暂时还不知能走多远。这是台湾20多年第一个“公办都更”。


3、丁致成团队对日本做过的调研显示:日本60年累积完成的项目里,以面积计,45%政府主导,55%民间主导。以项目计,民间主导占8成,政府站2成。说明了,比较重要难搞急迫的都更,应由政府来搞。


4、对木头龙旧改,丁致成的看法是:不得不行的举措。如果政府继续无所作为,会造成更坏的影响。无论是政府公办还是民间自办,都要并重。


 

再来看法律方面,颜雪明律师曾就木头龙困局事件特地发表过观点。


1、钉子户已属“滥用权利”


新的民法总则规定:“民事主体不得滥用权利,损害国家利益、社会公共利益和他人权益”。作为区分所有权的小区业主,在绝大多数业主已经作出重建决定的情况下,个别业主坚持拒绝,没有合法性。


2、政府既已确认旧住宅区由政府主导,那么便应在需要的时候出面


今天木头龙的困局,与政府出手不及时关系极大。开发商被拖了10余年,业主基本签完。宁愿承担巨额损失,也只能继续一户一户做工作。


3、政府出面,并不需要城市更新立法,有现成法律


包括两个。一是,物权法76条:区分所有建筑物的重建与改建,由2/3以上的业主决定。二是,《国有土地上房屋征收与补偿条例》,木头龙小区符合征收条例。现在1300多户业主长期不能回迁,损害了公共利益。


4、讲清楚了为何深圳无法就强拆立法


深圳之前曾设计了双95%的“强制售卖”制度,但地方立法无权涉及所有权。


颜律师最后提出的建议是:旧改必须纳入法治轨道,就是物权法、征收条例,而不是政府另搞一套文件。离开法治轨道,只会造成更大的困局。


看完台湾现在的选择和法律方面的界定,我想上面那对矛盾大概能够明了了,这也是为什么我在文章开头就肯定罗湖政府的选择的原因。


首先,我们当然要尊重私权,再少数的私权也是不可侵犯的权利


但同时,多数人的权利也是权利,同样也需要尊重。这两者没有孰重孰轻,都是一般重要。但在问题处于胶着无法推进的时候,需要寻找到一个成本最小、损失最低的解决方案。这个方案总是不尽完美,但它要成为最不错的一个方案。


其次,木头龙这个案子并不意味着政府要全面取代市场,更不意味着棚改要兴起


因为这个案子有前提:签约率已经逼近100%。事情到此胶着无法推进,原因已经不在市场有没有效率的问题,而在于缺乏法治和有效执法的问题。无论是从理论还是从日本、台湾的实际操作中,我们都能看到,政府最终主导的城市更新,是少数,而市场才是主流。这个问题一定要认识清楚。唯有如此,我们才能对棚改有更加正确的判断。

 

最后,罗湖区的最后通牒如果能够实现,将是推动深圳城市更新往前迈一大步的里程碑事件


最好的希望是形成定例,为今后签约率到了同样阶段的旧改小区提供样本。并且,进而推动深圳的城市更新步入良性的法治化轨道。这是最好的一种设想,如若能够促成,也将是木头龙困局最大的积极意义。但它能否顺利实现,还要看政府决心。

 

棚改重压之下,深圳的城市更新,往前走还是往后走,罗湖的这一举动,意义甚大。


写这个,还是会被骂,做好准备。

newJurassic


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rabbitwhite
rabbitwhite

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沙发
2017-09-24 08:18:00
过奖,让你失望,我没有这类房产,即使有,我也不希望什么棚改
引用深圳小产权直购网的发言:
我真保佑你有这样邻居,等你慢慢关怀
平果Lt
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板凳
2017-09-24 01:32:52
这些钉子早该拔了,香港的楼宇改造达到80%即可启动法律起诉
深圳小产权直购网
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地板
2017-09-24 01:24:37
我真保佑你有这样邻居,等你慢慢关怀
引用rabbitwhite的发言:
利益没有大多数人和少数人的区别。大多数人利益不能损害,少数人利益就可以无视、被牺牲掉吗?肯定也不能。例如,有些老人,对旧居非常有感情,完全不是钱的问题。大多数人为了钱难道就可以牺牲掉老人的核心关切,说这个老人是没有好报、不得好死的钉子户吗?
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4楼
2017-09-24 01:23:06
不会的
煮酒英雄
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5楼
2017-09-18 13:42:43
最后通牒会成为打脸通牒,看看福轩大厦就知道了,违章建筑,但不能强拆
rabbitwhite
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6楼
2017-09-17 14:52:38
利益没有大多数人和少数人的区别。大多数人利益不能损害,少数人利益就可以无视、被牺牲掉吗?肯定也不能。例如,有些老人,对旧居非常有感情,完全不是钱的问题。大多数人为了钱难道就可以牺牲掉老人的核心关切,说这个老人是没有好报、不得好死的钉子户吗?
引用深圳小产权直购网的发言:
问题是95%都同意了,就你家不同意。损害大多数人利益了
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7楼
2017-09-17 13:52:30
问题是95%都同意了,就你家不同意。损害大多数人利益了
引用rabbitwhite的发言:
政府这是流氓,人家不愿意,你凭什么拆?为此叫好的人更是无脑。今天可以强拆别人的,明天就可以强拆你家的。今天可以拆20年以上老房子,你能保证明天不拆10年以上老房子?
rabbitwhite
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8楼
2017-09-17 12:06:51
90%就代表合理了?就想我前面所说,如果这90%都是公租房,业主是政府呢?你认为90%的政府能代表其余10%商品房业主利益吗?
引用文华花园盼望旧改业主的发言:
如果大多数人不同意拆迁,那就是赔偿不合理,如果90%都愿意拆迁,还有10%的要做钉子户,那就是少部分人的贪心作怪了
rabbitwhite
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9楼
2017-09-17 12:03:36
你咋知道人家生活的?他是你亲戚、朋友?就看小编一两篇文章,就信了,幼稚。人家日子过得说不准比你好上一千倍。
引用文华花园盼望旧改业主的发言:
我生活在深圳,我看到的钉子户最终都没有好下场,比如蔡屋围的那户,比如北站的那位,比如皇岗村的那位……,因为钉子户为了一己私利阻缓了旧改,延误了城市更新,损害了大部分人的利益,遭人唾弃,被人驱逐,连亲戚朋友,左邻右舍都恨死他们了。
rabbitwhite
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10楼
2017-09-17 11:58:25
你既然有这么多房子,破房子想换新,不就是为了钱吗?我没有说错啊。钉子户也是为了钱,也没有错啊,只许你贪钱,不许钉子户贪钱,哪来的道理?还理直气壮?有本事去直接怼钉子户啊,你不是说骂钉子户的人多嘛,你把他们团结起来,干掉钉子户。不就解决了。光吵吵啥用,吵吵你也不占理,更无须从道德上绑架。
引用文华花园盼望旧改业主的发言:
如果是我一个人讨厌钉子户你可以骂我装B,但大多数人都骂的时候,你看看你自己说的是不是B话。我是只有一套破房子,但我其他的房子不破,我还想把这套破房子变成新房子,好房子,你就不忿了?
文华花园盼望旧改业主
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11楼
2017-09-16 23:21:41
如果大多数人不同意拆迁,那就是赔偿不合理,如果90%都愿意拆迁,还有10%的要做钉子户,那就是少部分人的贪心作怪了
引用在深键盘侠的发言:
钉子户就是这样来的, 胡搅蛮缠,
文华花园盼望旧改业主
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12楼
2017-09-16 23:16:35
引用li2008082的发言:
支持拆
文华花园盼望旧改业主
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13楼
2017-09-16 23:13:58
如果是我一个人讨厌钉子户你可以骂我装B,但大多数人都骂的时候,你看看你自己说的是不是B话。我是只有一套破房子,但我其他的房子不破,我还想把这套破房子变成新房子,好房子,你就不忿了?
引用rabbitwhite的发言:
你生活在外星球?哪个钉子户没好下场,你怎么知道。你不就是有一套破房子等旧改,钉子户影响了你赚钱。都是为了钱,谁也别装B,谁也不比谁高尚。对不对?
文华花园盼望旧改业主
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14楼
2017-09-16 23:10:16
我生活在深圳,我看到的钉子户最终都没有好下场,比如蔡屋围的那户,比如北站的那位,比如皇岗村的那位……,因为钉子户为了一己私利阻缓了旧改,延误了城市更新,损害了大部分人的利益,遭人唾弃,被人驱逐,连亲戚朋友,左邻右舍都恨死他们了。
引用rabbitwhite的发言:
你生活在外星球?哪个钉子户没好下场,你怎么知道。你不就是有一套破房子等旧改,钉子户影响了你赚钱。都是为了钱,谁也别装B,谁也不比谁高尚。对不对?
li2008082
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15楼
2017-09-16 08:26:03
支持拆
rabbitwhite
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16楼
2017-09-16 07:28:45
你生活在外星球?哪个钉子户没好下场,你怎么知道。你不就是有一套破房子等旧改,钉子户影响了你赚钱。都是为了钱,谁也别装B,谁也不比谁高尚。对不对?
引用文华花园盼望旧改业主的发言:
钉子户不得人心,没见哪个钉子户有好下场的。
rabbitwhite
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17楼
2017-09-16 07:23:50
这怎么叫强词夺理?我再举个例子,现在不是有很多小区配建政府公租房嘛,假如一个小区公租房占比51%,商品房49%。30年后,政府要棚户改造,51%的业主是政府,左手倒右手,无所谓,政府业主同意以市场价20%棚改,按照你的逻辑49%的商品房业主也必须同意市场价20%的方案棚改吗?多数人就可以决定少数人的财产?这样合理吗?极端点,小区如果只有10%的商品房呢?90%都是政府的,这10%的人的利益就可以理直气壮的牺牲掉?如果你是在这10%中你同意吗?
引用张祖的发言:
你这比喻。。。强词夺理了。
剩下的20户狮子大开口,要1:3,且不说先签约的那波人造不造反,这先例一开,大家都要做钉子户了,反正拖得越久越得利,如果不采取措施,再拖下去,会出人命的(不是自然死亡的那种)。有这个先例,旧改在深圳就是一笑话
七哥看坪山
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18楼
2017-09-14 00:20:32
居然拖了十年,政府执行力太差了,赶紧拆!咱国家千万别学国外那套,那样啥事都办不成!
bmw369
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19楼
2017-09-13 23:24:36
成了危房再拆不迟。
目前十来年有老旧工业区和城中村拆迁更新,慢慢等吧。
文华花园盼望旧改业主
文华花园盼望旧改业主

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20楼
2017-09-13 23:08:57
钉子户不得人心,没见哪个钉子户有好下场的。
引用rabbitwhite的发言:
钉子户不是贬义词,房子还没到期。人家不愿意拆,你强拆还有理,dang派来的吧。谁胡搅蛮缠一目了然。顺便说下,我不是钉子户,也没有这类房产,就事论事发表意见而已。
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