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罗湖旧住宅改造望统一标准补偿 开发商违规进驻或清理拉黑

2017年8月23日,深圳市罗湖区住建局为稳步推进罗湖区旧住宅区改造工作,明确职责分工,规范工作程序,根据相关文件规定,结合辖区实际,制定了《深圳市罗湖区旧住宅区改造实施办法(试行)(征求意见稿)》,向社会公开征求意见,本办法自发布之日起施行,有效期三年。


一、本办法适用于罗湖区行政区域内国有居住用地及商住混合用地上旧住宅区拆除重建类改造活动,即旧住宅。


二、按照“政府主导+国企实施+保障性住房(人才住房)建设”模式推进。


1.政府主导,全程参与由政府主导完成改造项目筛选、规划、补偿安置等旧住宅改造工作的全程统筹协调

2.国企实施,总包管理完全由国企开发商作为项目实施主体,负责项目拆除、勘察、设计等总包管理。

3.规划先行,统筹实施政府根据相关规划,制定旧住宅区改造总体规划;并制定改造实施计划,先后顺序。

4.统一标准,方式多元政府制定《深圳市罗湖区旧住宅区改造搬迁补偿安置标准》 采取“原址回迁”、“异地安置”和“货币补偿”等多元化补偿方式。统一搬迁补偿安置标准

5.以人为本,公益为先。重建后,除回迁房外,优先配建配套和保障房,人才房


三、旧住宅申报必要条件:


1.集中成片、用地面积不少于10000平方米。用地面积少于10000平方米,但全体权利人同意异地安置的。

2.房屋使用年限在20年以上。

3.全体权利人同意实施改造的书面证明材料。


四、对市场主体违规进驻旧住宅小区开展意愿征集等活动的进行清理。要求期限未搬离的市场主体,街道办可书面报送区城市更新局,经核实情况后,列入区城市更新企业黑名单,5年内不得在罗湖区从事城市更新业务。


五、罗湖区旧住宅改造相关流程及各部门手续详见下列附件原文《实施办法(试行)》。


点评和意见:


深圳市城市更新网  旧改先锋


旧住宅改造一直是深圳“改造升级”推进工作的困局,罗湖率先出台旧住宅改造实施办法(意见稿),不仅看到了相关部门之间很好的协调、配合、衔接,管理更垂直扁平化,政府管控参与力度更大,其中也不乏亮点,包括:


1、执行统一的搬迁补偿标准:这在一定程度上对无序竞争的拆赔环境有积极正面的引导

2、意愿征集有明确的120天的时间限定,权利主体意愿未达到100%项目终止并五年之内不再受理该旧住宅区改造申请:明确征集处理机制又充分尊重权利主体的改造意愿;

3、民事协商补偿签约,最长180天的签约期限,一旦正式启动项目可对未签约房屋启动行政征收或行政处罚,强制拆除;

4、清理违规进驻旧住宅小区展开意愿征集工作的市场主体,引入城市更新黑名单机制,违规企业五年内部的在罗湖区从事城市更新业务;

5、住建部门公开招标选取意向实施主体,全程监管。


另外,展开说一下开发商违规进驻旧住宅小区这一点:最近陆续收到有相关权利业主交流咨询,大多表现了对进驻小区的意愿征集主体的疑虑,比如是否有地产开发资质和实力,意愿征集的目的动机,签署相关表格协议是否存在风险等等,其实这在深圳日趋激烈的存量改造市场普遍存在的,个人觉得相应的监管限制措施能更好的规范旧住宅的改造实施路径,减少类似的恶意拆赔竞争和拆迁概念的炒作。


合一机构董事总经理  罗宇


对于旧居住区改造为保障房建设模式,我们不得不思考三个问题:对于一个成熟的国际化都市区,推进旧居住区改造为保障房(人才住房)建设模式是否符合地区升级发展的市场需求,是否符合全球国际化都市核心区城市更新的成功经验与发展趋势,是否只有保障房才是公共利益最大化的做法? 


市场主体何为违规进驻旧住宅小区开展意愿征集呢?深圳市政府在2012年1月21日发布《深圳市城市更新办法实施细则》,其中提到以旧居住区为主的城市更新单元应当由区政府组织意愿征集。其后政府对开发企业进驻旧居住区开展意愿征集一直是态度模糊,直到2016年才开始严加管束。那么在2012年1月的《深圳市城市更新办法实施细则》就已经进入旧居住区征集意愿的项目,政府将如何处置?


政府应该正视市场现状,给予各类开发企业一条合法合规参与推进旧居住区城市更新的道路,发挥市场效率,同时实现公共利益,这才是改革的最大公约数。 在这一新政策下,现有市场主体推动旧居住区城市更新项目只剩下城市更新暂行措施里的零散旧居住区一条路了,只能走统筹规划、混合改造之路,与周边旧区混合改造,才能有一定的突破机会。


某知名开发商  投资拓展负责人


征求意见稿中提到的意愿征集不成躺5年,签约不成瘫5年,这个5年没有时间起点,怎么界定?


附件原文:

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点评和意见:


深圳市城市更新网  旧改先锋


旧住宅改造一直是深圳“改造升级”推进工作的困局,罗湖率先出台旧住宅改造实施办法(意见稿),不仅看到了相关部门之间很好的协调、配合、衔接,管理更垂直扁平化,政府管控参与力度更大,其中也不乏亮点,包括:


1、执行统一的搬迁补偿标准:这在一定程度上对无序竞争的拆赔环境有积极正面的引导

2、意愿征集有明确的120天的时间限定,权利主体意愿未达到100%项目终止并五年之内不再受理该旧住宅区改造申请:明确征集处理机制又充分尊重权利主体的改造意愿;

3、民事协商补偿签约,最长180天的签约期限,一旦正式启动项目可对未签约房屋启动行政征收或行政处罚,强制拆除;

4、清理违规进驻旧住宅小区展开意愿征集工作的市场主体,引入城市更新黑名单机制,违规企业五年内部的在罗湖区从事城市更新业务;

5、住建部门公开招标选取意向实施主体,全程监管。


另外,展开说一下开发商违规进驻旧住宅小区这一点:最近陆续收到有相关权利业主交流咨询,大多表现了对进驻小区的意愿征集主体的疑虑,比如是否有地产开发资质和实力,意愿征集的目的动机,签署相关表格协议是否存在风险等等,其实这在深圳日趋激烈的存量改造市场普遍存在的,个人觉得相应的监管限制措施能更好的规范旧住宅的改造实施路径,减少类似的恶意拆赔竞争和拆迁概念的炒作。


合一机构董事总经理  罗宇


对于旧居住区改造为保障房建设模式,我们不得不思考三个问题:对于一个成熟的国际化都市区,推进旧居住区改造为保障房(人才住房)建设模式是否符合地区升级发展的市场需求,是否符合全球国际化都市核心区城市更新的成功经验与发展趋势,是否只有保障房才是公共利益最大化的做法? 


市场主体何为违规进驻旧住宅小区开展意愿征集呢?深圳市政府在2012年1月21日发布《深圳市城市更新办法实施细则》,其中提到以旧居住区为主的城市更新单元应当由区政府组织意愿征集。其后政府对开发企业进驻旧居住区开展意愿征集一直是态度模糊,直到2016年才开始严加管束。那么在2012年1月的《深圳市城市更新办法实施细则》就已经进入旧居住区征集意愿的项目,政府将如何处置?


政府应该正视市场现状,给予各类开发企业一条合法合规参与推进旧居住区城市更新的道路,发挥市场效率,同时实现公共利益,这才是改革的最大公约数。 在这一新政策下,现有市场主体推动旧居住区城市更新项目只剩下城市更新暂行措施里的零散旧居住区一条路了,只能走统筹规划、混合改造之路,与周边旧区混合改造,才能有一定的突破机会。


某知名开发商  投资拓展负责人


征求意见稿中提到的意愿征集不成躺5年,签约不成瘫5年,这个5年没有时间起点,怎么界定?


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