南山这个小区叫板华润城？户型、学区等相近，总价却少约300万...

南山这个小区可以叫板华润城，为什么呢？

这个小区近南山科技园，相比华润城11万单价，户型相近，新建实验学校也很强势，学区相近， 环境相近，但价格真的8.3万单价，算下来相同户型面积每套少付300来万，小区即前海东岸花园。

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前海东岸花园介绍

深圳市前海东岸花园位于北环大道11084号。项目规划总占地面积约30378.77㎡，总建筑面积约18万㎡,共约8栋高层物业,包含住宅约131431㎡,商业约5000㎡,项目目前尾盘在售，房源建面约170㎡，产权70年（开发商自建自管）。

总户数：约1574户，项目容积率为4.5，绿化率为30%，车位数：991（车位比1:0.7）

物业管理费为4.9元/m²/月，是南山生态资源充沛、教育资源优质的纯居项目,项目座落于中山公园对面,可俯瞰整个公园美景。

建筑类型：高层，规划有楼体高度达120米的4栋超高层住宅和1栋公寓

前海东岸花园的户型主要有15种形式，其中，包含了2室户型8种，3室户型6种，4室户型1种。户型建筑面积77㎡-170 ㎡，房子均价约83000元/㎡。

学区是新建南山实验学校 9年一贯制，就在300米处豪方天际小区内。幼儿园也在豪方天际内。如下小区随拍，是绿景小池，是垂柳庭阁，是碧草青树玩乐场。

二、前海东岸花园优势、劣势分析

1、优势

（1）自然环境：该楼盘具有得天独厚的自然景观环境，与中山公园相对，在楼上就可以观看到公园内的美丽景色，并且，人们在日常休息生活之余，可以到公园内放松休息，贴近自然生活。

（2）开发商品牌：项目开发商为深圳市前海股份有限公司，公司一直保持着良好的经营业绩，每年为国家创税1000多万元，近五年合计纳税达8000多万元。

随着业务的发展壮大，公司的综合实力逐渐提高，2008年在深圳600多家房地产企业排名第50位，被深圳市企业评价机构评为“深圳市300家最具成长性企业”，并一直被深圳市政府及金融部门评定为深圳市重合同、守信用企业和AAA信用等级。前海地产已成为地产业的知名品牌。

（3）专业服务：深圳市前海股份有限公司致力于多元化、综合性发展，先后在园林绿化、建筑装饰、物业代理、物业管理等诸多行业领域中取得了快速的发展，建立了一批较为知名的控股企业，企业实力和综合竞争力得到了快速提升，真正形成了企业可持续性发展的坚实基础。

其中，深圳市帝庭园林绿化有限公司、深圳市帝庭装饰设计工程有限公司、深圳市前海物业发展有限公司、深圳市前海置业经纪有限公司等，这些下属企业之间的协调作用，为企业开发的建筑物提供了良好的辅助作用，为购房者提供专业化、高效化的生活服务，促使购房者能够住的舒心。

2、劣势

（1） 商业配套：目前，房源周围没有多样化的商业配套设施，相同种类形式的配套设施较少。

三、机会点

（1）政府规划开发利好因素：是南山生态资源充沛、教育资源优质的纯居项目。并且中山公园地铁12号线在建，于2021年后通车。

（2）2019港澳CEPA优惠政策的实施为深圳豪宅市场人群创造增添了人气。另外本身科技园居住房少，办公人多，必然流向科技园外围高端小区。

（3）深圳市前海股份有限公司下属企业公司知名度的提高，为本项目提供了专业化、高质量、高水平的服务。

（4）小区后面有个大型农批市场，已规划搬迁，加上南头直升机场已经确定外迁龙岗，以后的商业配套会非常完善。

四、户型价格分析

1同 晖 阁

· 1A户型3室2厅1卫0厨89.92㎡

· 1C户型3室2厅1卫0厨89.70㎡

· 1E户型2室2厅1卫0厨78㎡

· 1B户型3室2厅1卫0厨88.48㎡

· 1D户型2室2厅1卫0厨78.25㎡

2同 方 阁

· 1A户型3室2厅1卫0厨89.92㎡

· 1C户型3室2厅1卫0厨89.70㎡

· 1E户型2室2厅1卫0厨78㎡

· 1B户型2室2厅1卫0厨78.48㎡

· 1D户型2室2厅1卫0厨78.25㎡

3同  富 阁

· 3/4B户型2室2厅1卫0厨88.49㎡

· 3/4A户型2室2厅1卫0厨89.97㎡

· 3/4C户型3室2厅2卫0厨132.05㎡

4同 锦 阁

· 3/4B户型2室2厅1卫0厨88.49㎡

· 3/4A户型2室2厅1卫0厨89.97㎡

· 3/4C户型3室2厅2卫0厨132.05㎡

5同 泰 阁

· 5A户型4室2厅2卫0厨169.99㎡

7同 达 阁

· 7/8A户型3室2厅2卫0厨127.44㎡

· 7/8B户型2室2厅1卫0厨88.62㎡

8 同 胜 阁

· 7/8A户型3室2厅2卫0厨127.44㎡

·  7/8B户型2室2厅1卫0厨88.62㎡

如下为月利率4.9%基础上浮5%的参考每种户型月供：

5A户型， 4室2厅2卫0厨， 建筑面积约169.99平米  参考总价: 1227万元/套  一手新房 免佣代理。

参考首付: 368万               参考月供: 46877元（商贷7成，供30年）

居室:   4室2厅2卫1厨   建筑面积: 约169.99㎡

朝向:   朝南               层高:   3.00m

户型分布:3#

户型描述:客厅：客厅为大开间设计，空间开阔，采光及观景效果俱佳。

卧室：主卧为套间设计，自带卫生间，功能性强，独立舒适

3/4C户型， 3室2厅2卫0厨， 建筑面积约132.05平米

参考总价: 1200万元/套   参考首付: 360万   参考月供: 45840元（商贷7成，供30年）

居 室:   3室2厅2卫1厨          建筑面积: 约132.05㎡

朝向:   朝南                    层 高:   3.00m

户型分布:2-2#, 2-1#

户型描述:客厅：客厅为大开间设计，空间开阔，采光及观景效果俱佳。

卧室：主卧为套间设计，自带卫生间，功能性强，独立舒适。

7/8A户型， 3室2厅2卫0厨， 建筑面积约127.44平米

参考总价: 1060万元/套    参考首付: 318万   参考月供: 40500元（商贷7成，供30年）

居室:  居3室2厅2卫1厨                建筑面积: 约127.44㎡

朝向:  朝南                            层高:   3.00m

户型分布:5-1#, 5-2#

户型描述:客厅：客厅方正，采光效果好，通风性较好。

卧室：主卧为套间设计，自带卫生间，功能性强，独立舒适。

1A户型， 3室2厅1卫1厨， 建筑面积约89.92平米

参考总价: 720万元/套 参考首付: 216万    参考月供: 27504元（商贷7成，供30年）

居室:  3室2厅1卫1厨                 建筑面积: 约89.92㎡

朝 向:  朝南                             层高:   3.00m

户型分布:1-1#, 1-2#

户型描述:客厅：客厅紧邻阳台，通风采光俱佳，景观视野好。

卧室：卧室空间方正，采光效果较好，居住舒适。

1C户型， 3室2厅1卫1厨， 建筑面积约89.70平米

参考总价: 730万元/套 参考首付: 219万   参考月供: 27886元（商贷7成，供30年）

居室:   3室2厅1卫1厨                建筑面积: 约89.70㎡

朝向:   朝南                          层 高:   3.00m

户型分布:1-1#, 1-2#

户型描述:客厅：客厅紧邻阳台，通风采光俱佳，景观视野好。

餐厅：餐厅靠近厨房，便于上下菜。

厨房：厨房位于入户处，减少油烟对室内的影响。

2C户型， 3室2厅1卫1厨， 建筑面积约88.63平米

参考总价: 725万元/套 参考首付: 218万  参考月供: 27700元（商贷7成，供30年）

居室:   3室2厅1卫1厨               建筑面积: 约88.63㎡

朝向:   朝南                         层 高:   3.00m

户型描述:客厅：客厅紧邻阳台，通风采光俱佳，景观视野好。

卧室：卧室空间方正，采光效果较好，居住舒适

2A户型， 3室2厅1卫1厨， 建筑面积约88.15平米

参考总价: 732万元/套  参考首付: 220万    参考月供: 2800元（商贷7成，供30年）

居室:   3室2厅1卫1厨                  建筑面积: 约88.15㎡

朝向:   朝南                             层 高:   3.00m

户型描述:客厅：客厅紧邻阳台，通风采光俱佳，景观视野好。

卧室：卧室空间方正，采光效果较好，居住舒适。

7/8B户型， 2室2厅1卫1厨， 建筑面积约88.62平米

参考总价: 736万元/套 参考首付: 221万  参考月供: 28110元（商贷7成，供30年）

居室: 2室2厅1卫1厨    建筑面积: 约88.62㎡

朝向:朝南               层高: 3.00m

户型分布:5-1#, 5-2#

户型描述:客厅：客厅紧邻阳台，通风采光俱佳，景观视野好。

厨房：厨房方正，采光效果较好，外带生活阳台。

卧室：卧室空间方正，采光效果较好，居住舒适。

3/4B户型， 2室2厅1卫1厨， 建筑面积约88.49平米

参考总价: 630万元/套 参考首付: 189万   参考月供: 24066元（商贷7成，供30年）

居室： 2室2厅1卫1厨        建筑面积: 约88.49㎡

朝向:  朝南               层高:   3.00m

户型分布:2-2#, 2-1#

户型描述:客厅：客厅紧邻阳台，通风采光俱佳，景观视野好。

厨房：厨房方正，采光效果较好，外带生活阳台。

卧室：卧室空间方正，采光效果较好，居住舒适

2D户型， 2室2厅1卫0厨， 建筑面积约80.09平米

参考总价: 625万元/套 参考首付: 188万    参考月供: 23880元（商贷7成，供30年）

居室:  2室2厅1卫1厨     建筑面积: 约80.09㎡

朝向:  朝南         层高:  3.00m

户型描述:餐厅：餐厅靠近厨房，方便上下菜，舒适就餐。

卧室：卧室空间方正，采光效果较好，居住舒适

1E户型，同2D户型  2室2厅1卫0厨， 建筑面积约80.04平米

参考总价: 664万元/套  参考首付: 200万   参考月供: 25370元（商贷7成，供30年）

居室:  2室2厅1卫1厨   建筑面积: 约80.04㎡

朝向:   朝南     层高:3.00m

户型分布:1-1#, 1-2#

户型描述:餐厅：餐厅靠近厨房，方便上下菜，舒适就餐。

卧室：卧室空间方正，采光效果较好，居住舒适

1B户型， 2室2厅1卫1厨， 建筑面积约78.48平米

参考总价: 640万元/套 参考首付: 192万   参考月供: 24450元（商贷7成，供30年）

居室:   2室2厅1卫1厨   建筑面积: 约78.48㎡

朝向: 朝南         层高: 3.00m

户型分布:1-1#, 1-2#

户型描述:客厅：客厅紧邻阳台，通风采光俱佳，景观视野好。

餐厅：餐厅靠近厨房，方便上下菜，舒适就餐。

厨房：厨房位于入户处，能够减少对其他居室的油烟污染

1D户型， 2室2厅1卫1厨， 建筑面积约78.25平米

参考总价: 635万元/套 参考首付: 191万   参考月供: 24260元（商贷7成，供30年）

居室:2室2厅1卫1厨       建筑面积: 约78.25㎡

向:  朝 朝南        层高:3.00m

户型分布:1-1#, 1-2#

户型描述:客厅：客厅紧邻阳台，通风采光俱佳，景观视野好。

厨房：厨房位于入户处，能够减少对其他居室的油烟污染

2B户型， 2室2厅1卫1厨， 建筑面积约77.73平米

参考总价: 645万元/套  参考首付: 194万  参考月供: 24640元（商贷7成，供30年）

居室: 2室2厅1卫1厨              建筑面积: 约77.73㎡

朝向: 朝南                        层 高:3.00m

户型描述:客厅：客厅紧邻阳台，通风采光俱佳，景观视野好。

卧室：卧室空间方正，采光效果较好，居住舒适。

阳台：阳台观景效果好，紧邻客厅，采光一流。

3/4A户型， 2室2厅1卫0厨， 建筑面积约89.97平米

参考总价: 780万元/套 参考首付: 234万 参考月供: 29800元（商贷7成，供30年）

居 室:2室2厅1卫1厨 建筑面积: 约89.97㎡

朝向:朝南   层高: 3.00m

户型分布:2-2#, 2-1#

户型描述:客厅：客厅紧邻阳台，通风采光俱佳，景观视野好。

餐厅：餐厅靠近厨房，方便上下菜，舒适就餐。

前海东岸花园位于北环大道11084号，是南山生态资源充沛、教育资源优质的纯居项目,项目位于中山公园对面,可俯瞰整个公园美景。房子已于2018年交房使用，房子户型种类齐全，以及户型面积多样，能够满足不同购房客户的不同需求，并且，小区周围共有25个公交站点，方便人们日常出行。而且，房子的经济价位合适，周围环境舒适，能够利用空闲时间去公园放松。

五、学区对比分析  （咨询咚咚王帮月13266897500 南山百套学区 婚房 投资极品在卖）

华润城润府和前海东岸花园两者房源周围均分布了诸多学校，为购房者的孩子上学，提供了便利。

房源周围学校对比

通过对比分析可知，前海东岸花园周围的学校分布要多于华润城润府周围学校的分布。

其中，在前海东岸花园周围分布的学校距离房源位置较近，并且，前海东岸花园周围医院分布数量多于华润城润府周围的医院分布数量，高达11处就医场所，为周围用户的日常生活提供了便捷，而且，前海东岸花园周围的商业圈范围较大，饮食、娱乐、银行等诸多方面的内容较多，能够为人们提供高水平和高质量的生活。

本人简单介绍：王帮月 湖北宜昌人 市场营销专业大专毕业 奋斗地产7年。为客户创造价值，也希望为家人遮风避雨。

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（本文作者：淘房会会员王帮月13266897500 ）

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