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2017年深圳二手房成交总结报告-龙华篇

一、龙华区成交活跃片区排名（高到低）

在过去的2017中，龙华区共录得二手成交1866套（部分月份未录得观澜成交数据），人称“宇宙中心”的红山片区毫无意外的再次霸榜，就算是各户型的套均总价也基本都是甩了别的片区一条街，真是好货不怕贵吗？不过单就成交数来说其并无绝对优势，老城、上塘、民治等片区成交量也占据了半壁江山，民治片区不仅地理位置上靠近龙华核心，价位上也和全区平均水平保持一致；

值得注意的是考虑到部分片区数据收集不全的影响，龙华区总成交数量与2016年相近，增量并不明显，而全区各户型套均总价都有了15%左右的上涨，任你政策调控风吹雨打，置业门槛我只溯流而上？

二、龙华区成交情况介绍

（一）红山篇

1、红山各类户型成交占比情况

红山的地段、配套、规划前景等等在全市也是能排入前列的，一直深受追捧，各类户型中，单是3房就占近半份额，加上大户型已经占据七成份额了，投资者偏爱的小户型在这里并不是市场主流，显然红山主要还是依靠良好的人居环境和发展前景吸引了刚需为主的置业者；

2、红山各价位段下，户型成交情况

1、别看红山号称“宇宙中心”，这里的价位差距可是不小，200以下照样有的挑，像世纪春城678号地块的就有不少选择，其中有些还能改成两房；

2、1房成交主要集中在300万以内，除了华业玫瑰四季，位置距离地铁红山站一公里以内的盘已经够不到了，梅陇路边的世纪春城和金地梅陇镇是主要的供应来源；

3、2房成交主要集中在300万左右，入门的选离地铁有点距离的世纪春城、金地梅陇镇、绿景香颂，近些的如七里香榭、华业玫瑰四季的大致在440万左右，水榭春天等地段绝佳，有深高学区的就要上500万了;

4、3房是红山成交的主力户型了，按量来看，其中当以金地梅陇镇和水榭春天的89平三房最受欢迎，而因为有金地梅陇镇等盘的2加1和深高学区的存在，价位上跨度较大，从不到400万的2加1一直到近千万的深高学区大三房都有;

5、4房及以上，虽然在红山也有均价较低的楼盘，例如日出印象、世纪春城等，但是大户型成交还是主要集中在800万以上价位，且主要是水榭春天、1866这两个盘，其中还不乏价位高昂的深高学区；

3、红山成交量前三楼盘

1、就在几年前，金地梅陇镇还是红山乃至龙华的二手成交量的老大，现在水榭各期加起来的成交量已经占红山片区的三成，完全碾压其他个盘了。

2、价位很重要，但品质看来更得人心，从片区来说，均价在龙华第一的红山成交量就是最高的，水榭春天为何能在大盘林立的红山独占鳌头也就不难理解了。

（二）龙华老城篇

1、龙华老城各类户型成交占比情况

龙华老城是龙华过去的核心居住区，城建配套是非常完善的，但是在以红山为首的新城核心区域的崛起后就相型见拙了，不过价位差距带来的好处就是在这里上车更轻松的同时能有相对完善的生活配套，所以两房三房在老城的成交占比更高，改善型的四房就少得多了，毕竟四房价位已然不低了，但改善需求的人群要在交通、社区新旧、档次等方面就要考虑更多，这方面老城的选择并不多。

2、龙华老城各价位段下，户型成交情况

1、200万以下难逃“老破小”，小也就罢了，毕竟置业还是要量力而行的，但是买金侨花园这样的老破旧搏拆迁就不太理智了，还是丹枫雅苑、五米阳光这类地段优良、配套完善的小户型更有前景，最起码租售两旺，进退自如一些。

2、龙华老城的均价较低，300内就能找到居住品质不错的两房，丹枫雅苑、桦润馨居、城市明珠、大信花园都是好选择。

3、300到500万的价位对于老城来说是个不小的价格范围，虽然能买到4房但是能选择的楼盘就只有花半里等少数几个盘，多层社区虽然便宜舒服但不是市场主流，还是花半里这样紧凑的户型更实用，至于市场主流的三房，大多数人的选择就是美丽365、花半里和城市明珠了。

4、到了500至800万的价位，绝大多数都是以改善居住为主了，价格便宜房间多点当然好，但是品质档次更重要，所以上个价格段中常见的美丽365、城市明珠在这里就少见了，更新、档次更高的锦绣御园、幸福城就是这个区间的主流选择了，偶尔东华明珠园、南国丽园、优品建筑出来套大户型如果价格合适，那居住品质档次也是绝对够的。

5、800万以上在龙华老城那基本上是随便挑了，区别只是要多少房间而已，不过仅4套的成交显示高端置业人群对于老城的认可度还是低了点，城建环境升级势在必行了；

3、龙华老城成交量前三楼盘

1、之前写过一篇对比几个楼盘的文章，其中就有老城成交量排名靠前的这几个盘，想要了解的可以看看龙华清湖老三样居家投资各不同（案例分析）（http://toutiao.szhome.com/detail/263661.html）。

2、排名靠前的楼盘都是新华中学学区的，这并不是巧合，像新华中学这样的老牌学区在整个龙华区都是少见的，相比之下，好点的小学学区就更紧张了，例如龙华二小招生就只能接收周边前三类学生。

（三）上塘篇

1、上塘各类户型成交占比情况

因为地理位置的关系，上塘更像是红山的后花园，同等档次下在红山买两房三房的预算在这往往可以多个房间，所差就是核心地段位置、现有配套、在规划中的地位等等了，所以上塘的各类户型的成交情况跟红山比较相似，不同在于两房占比相对低些，这也很容易理解，毕竟两个片区中两房的价位门槛基本一致，那预算差不多的话自然不如去买红山的，或者再稍微添点上三房得了。

2、上塘各价位段下，户型成交情况

1、上塘的价位跟红山相距不远，200万以下在上塘还能买到一房，不过基本都是和平里的不限购不限贷的公寓，这价格完全可以在附近片区找品质不错的住宅了，所以少有人问津也是正常；

2、200万到300万之间在上塘最具性价比的选择应该就是金地上塘道的小两房了，产证面积虽小但赠送多，改成两房妥妥的，以上塘道的品质、楼龄、地段来看，投资自住皆宜，就是放盘比较少；

3、300到500万的价位，在上塘买房主要就是金地上塘道和特发和平里两种选择了，要高峰学区还得低价格那就是福东龙华府，当然没什么社区了，不强求高峰学区的话就能选上塘道方正的三房了，选曼海宁的基本都是小家庭不在意两房空间了，不过这价格可以说学区加持的成分不小；

4、500至800万是上塘的主力价位，这个区间中卓越皇后道和星河传奇比起和平里更受欢迎，前者是因为超高的使用率，后者则是因为600万左右能有次新四房；

5、800万以上价位在上塘有点尴尬，同等价位下在旁边红山都有差不多的选择，例如要好学区隔壁有深高，要品味档次那有1866、水榭春天，所以这个价位段在上塘就是选空间了，成交基本都是130平以上的超大户型；

3、上塘成交量前三楼盘

1、如果纯以楼盘本身的素质比较，个人觉得上塘的楼盘可以分三个档次，最好的当是中央原著、卓越皇后道，不过前者社区分为两半有点嫌小，后者位置实在有点尴尬；

次之则是曼海宁、和平里、金地上塘道，这几位各方面相对均衡一些了，曼海宁因为价格稍高，户型又不如其他两位丰富，成交就要少一些了；

再下来就是星河传奇、中海锦城，福东龙华府，前两位毛病都一样，就是高容积率的问题，说起来和平里的二期也有这个缺点，福东龙华府则是因为社区狭小，位置尴尬了，这几个盘虽说有这些硬伤，但是前两者的户型设计非常紧凑，600万左右4房妥妥的，地段位置又不错，成交量还可以，福东龙华府的户型同样紧凑价格还更低；

2、以建设路为界，和平里、曼海宁、福东龙华府、港铁天颂和新盘尚郡其实都是属于大浪街道管辖的，所以学区是高峰学校，只是因为曼海宁隔壁新建了和平小学，所以小学就近上和平，中学还是在龙华的中考一哥高峰学校；

（四）民治篇

1、民治各类户型成交占比情况

由于靠近北站核心的缘故，投资客窘于预算不足的话通常都会把目光投向这里，而在福田南山上班的刚需向北看的时候，关口和红山的价格都较高难以接受，民治的性价比就突出了，不过这里品质相对较好的几个盘的三房价位也要去到近500万，所以两房就是北上置业的刚需们的首选了；

2、民治各价位段下，户型成交情况

1、200万以下，在民治这个价位成交的几乎清一色都是潜龙鑫茂，总价低、近地铁、好学区，就这些已经足够投资者和上车刚需一起看中他了；

2、200万到300万，这个价位里潜龙花园就占了大半，照说同样近地铁、多层住宅、大社区的皓月花园凭借更好的品质应该更多人喜欢才对，但是对于刚需价格就是王道，价格稍低的潜龙花园更得人心；

3、300到500万，在民治这个价位大部分楼盘都是可选的，但成交的主要还是碧水龙庭的两房，应该说相对较新，品质不错的花园社区和户户朝南高赠送的户型设计就是主要原因了；

4、500至800万，碧水龙庭还是占据了成交量的头名，论地段配套，潜龙鑫茂是一样的，但外观气势稍逊一筹，户型赠送也要差一点；

5、800万以上价位，民治片区的成交少得可怜，其实龙岸、春华四季园都是很不错的选择，但是一个双拼太多，一个物管差劲，再加上距离地铁稍有距离，有实力购买的更多还是会考虑红山上塘这样的热门片区；

3、民治成交量前三楼盘

深圳北站是龙华的核心，向东第一站就是民治，所以投资客和从福田北上的刚需同时看中这里，特别是靠近地铁站的潜龙鑫茂和碧水龙庭就是很自然的事情；

（五）关口篇

1、关口各类户型成交占比情况

关口的户型分布乍看跟龙华其他几个片区有些类似，但其实同类户型中价位差异极大，像两房中既有250万的滢水山庄，也有近600万一套的金域华府，关口片区各盘之间品质档次的差异可见一斑了；

过渡入门的就选上河坊、万家灯火、滢水山庄，刚需改善就选书香门第名苑、中航阳光新苑，要上档次的话就是溪山、星河盛世和金域华府了；

2、关口各价位段下，户型成交情况

1、200万以下在关口值得考虑的有且仅有书香门第；

2、200万到300万之间，自住选滢水山庄、万家灯火，投资过渡一般都是选书香门第或星河盛世了；

3、300到500万的价位，在关口看似选择不少，其实低端主要选滢水山庄，高端就是星河盛世和金域华府了；

4、500至800万这个价位确实应该是开始更多考虑品质档次了，但是金域华府均价高到七八万还有很多人追捧，可见万科的品牌号召力，个人看来自住为主的可以考虑溪山、丰泽湖山庄，兼顾投资的看看星河盛世就好了；

5、800万以上，关口这个价位成交的少不是楼盘不够好，而是大家觉得既然都有这个预算了，干嘛不买红山呢?

3、关口成交量前三楼盘

1、万家灯火和滢水山庄是同一个开发商和物业，社区也是在一起，如果合起来统计的话就能排到第三名了，刚需入门的需求还是不可小觑的；

2、星河盛世、书香门第的成交量在关口排名靠前很正常，毕竟关口片区的主要特点就是交通极其便利，配套特别是商圈服务非常发达，而这两个盘正是位处商圈核心，一直以来都是租售两旺的；

（六）锦绣篇

1、锦绣各类户型成交占比情况

锦绣片区的地段比较特殊，有关片区和个盘的情况可以看看这个贴《内功一般全靠外援？被“包养”的民治锦绣片区解析》http://bbs.szhome.com/500-500020-detail-174160109.html；

2、锦绣各价位段下，户型成交情况

1、200万以内，锦绣片区的性价比很不错，这要归功于苹果园，像这样小户型为主的楼盘是少有花园社区的，虽然不大但还算舒适，商业配套谈不上高级但还算丰富，关键是户型方正，价格不错；

2、200万到300万之间，在锦绣主要考虑的就是性价比，要解决有没有的问题，那200万出头就能在玉华花园买个两房，代价就是社区确实是老破旧；

小家庭上车不想太贵还要舒服，那就选风和日丽的两房，差不多预算还要三房那就选丰润花园，不想爬楼梯的话，那银泉花园就是唯一选择；

3、300到500万的价位划分对于锦绣片区还是粗糙了一点，400万以内想要新一点好一点的两房就是新华城、锦绣江南，想要三房就是银泉花园，风和日丽；

400万以上选三房的话新华城、锦绣江南都是好选择；

4、500万以上价位在锦绣片区就有点尴尬了，这个价在附近片区都能找到各方面都很好的三房，要更多房间的话，锦绣江南不是不好而是略显旧了，新华城倒是挺新，但是户型有点奢侈，买他的预算完全可以在上塘等更好的地段找到毫不逊色的社区；

3、锦绣成交量前三楼盘

1、风和日丽和丰润花园看名字没什么关系，但其实是一个开发商，一个物业，社区花园业也是无分你我的，都是多层楼房，只是外观有新旧之分，所以就放在一起介绍了；

2、论居住品质，锦绣江南和新华城最好，风和日丽次之，苹果园、银泉花园都是社区小了点；

（七）观澜篇

1、观澜各类户型成交占比情况

虽然观澜的数据收集的不全，但还是能看出些特点的，由于观澜现有二手市场中一房两房的供应本身就较少，成交也少就是自然的了，相比民治等片区，观澜与市中心的距离更远，但总价、社区品质等都相对有优势，刚需和改善需求的三房四房就占据了主要部分；

2、观澜各价位段下，户型成交情况

1、200万以下在观澜的选择并不多，观澜湖赛维纳虽然是原始一房，面积还挺大，但地段确实偏了点，能有成交更多是因为不到三万的单价；

2、200万到300万之间在观澜选房挺尴尬，买多层老房子不甘心，买次新社区的话多数是双拼大户型拆分出来的一房，虽然有部分可以改成两房，但户型布局不太方正；

3、300到500万的价位，在龙华区的其他片区也不是找不到三房，但在观澜能买到的一定是次新花园社区，品质档次也比较高；

4、500至800万在观澜基本就是随便挑了，这个价位的置业者追求的已经是居住品质的升级换代了，所以堪称准豪宅社区的仁山智水就是主力了；

5、800万以上在观澜就不是选普通住宅了，不嫌远的话可以在观澜湖里找到前庭后院的别墅，要新的则在鹭湖居住片区的几个盘里都能找到楼王位置的大户型；

3、观澜成交量前三楼盘

1、相比以往，2017年观澜二手房的成交排行榜变化在于，鹭湖居住片区的楼盘开始后来居上了，显然随着城建环境的改善，楼盘本身的档次高低开始更多的影响置业者的选择了，以区政府为中心的观澜中心片区的各盘品质倒并不差，不过中航格澜郡相对显老，美佳华首誉则显得稍挤了点；

2、前三名中，招商澜园虽然内有别墅洋房，但还算是标准的刚需盘，金地鹭湖一号就已经显得更精致大气了，不过户型仍是以八九十平的刚需户型为主，至于仁山智水虽然也有高层，但内外都是一副豪宅风范了，不过入住率很高人气较足；

（八）大浪篇

1、大浪各类户型成交占比情况

大浪楼盘较少，一直以来在龙华区的楼市中存在感都较弱，这在普通置业者中也是一样，再者小户型的价位门槛并未与龙华老城等片区拉开差距，一房两房这样的小户型就少人问津了，相比其他片区，大浪三房400万左右的价位、社区品质等等都还是有一定优势的；

2、大浪各价位段下，户型成交情况

1、大浪的楼盘都不算旧，可乐园和桂冠华庭才刚十年，悠山美地更是准新房，但是这周边的城建环境实在让人摇头，配套也确实有待完善，所以二手成交稀少，悠山美地则因为是新盘卖的还算不错；

2、200万以下也就可乐园还能找找，不过无人问起也是有价无市，预算提到300万的选择其实也很少，不是在周边工作的人是很难想起大浪的；

3、300到500万的价位在大浪买三房四房的话，性价比就上来了，不过也就是在桂冠华庭和悠山美地之间挑选了，交通配置上两者差不多，商业方面悠山美地有自带新的商业街，但是成形还得等，桂冠华庭稍微安静点，不过价位跟新盘差不多，很多人可能觉得不合算；

4、500万以上倒是能买到楼王单位了，但是现在选在大浪就没必要了；

3、大浪成交量前三楼盘

除非是在大浪工作，又非要新房，否则哪怕4.5万左右的单价有些竞争力，当前在大浪置业的性价比还是不高；

结语：

整体来说龙华2017年的成交稳中偏上，与往年行情并无本质区别，但政策环境的收紧预期对于行情的影响还是显而易见的，若无特殊事件的刺激，来年开头行情偏淡也是正常，不过就2017年的二手成交情况分析可知，“质优、价廉”始终是市场追逐的主流，而其中“质优”的成分是越来越重，毕竟消费升级的大势所趋，置业者对品质的追求是越来越高了。