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【深度38】16号线+50万㎡大社区 中骏云景府可否撑起片区新高度

咚咚牛浩思
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主楼
2018-09-28 16:56:02
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【深度38】16号线+50万㎡大社区 中骏云景府可否撑起片区新高度

龙东片区,在过去的印象中一直是发展换面的边缘区域,随着东进战略的进行高密度的投资升级,基础建设的大幅跟进改善,以及龙岗-坪山东部中心的确立,在16号线的开工的利好环境下,龙东地区也开始成为置业焦点区域。

本次楼评我们一起来了解一下中骏云景府,曾经关注过这个区域楼盘的朋友对其并不陌生,云景府是中骏四季阳光的三期工程,四季阳光前三期产品都已售罄。此次更名原因是因为中骏将其“景”系新产品系带到深圳。作为龙东片区最大体量楼盘,名企开发商新品升级产品是否可以撑起片区新高。
 
关于此楼盘相关问题上,本贴会持续更新,老牛也会陆续推出更多集【深度】。因精力有限,老牛不在微信中做咨询,若想跟老牛线上实时沟通,可点击【加入9.9会员】,在每周四会有针对99会员的答疑日,您可以尽情发挥,还可免费获取咚咖房学院置业讲座门票。当然欢迎您继续粉我(老牛微信DDnewhouse),因为你会第一时间看到老牛朋友圈的最新深度楼评和地产资讯。

按照惯例,正式行文之前,我们先来猜一下项目的入市价格,假设毛坯备案,均价大概多少万/平?




周边二手房价格参考


同价位产品价格参考

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周边二手房

20120813
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52楼
2018-10-14 22:06:07

Jesus198312
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51楼
2018-10-13 07:27:40 来自Android手机客户端
周边环境太差,农村感十足!
金钱8088
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50楼
2018-10-12 19:02:01 来自Android手机客户端
前天去云景府售楼处,现在在做开盘前热身,领了两个小玩具,说四期有规划商场,沃尔玛或乐购。
潜水多发言少
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49楼
2018-10-12 17:45:32 来自iPhone客户端
不熟悉龙岗那片区域的,第一眼看的是车位和容积率,这龙岗的新盘车位比都不能做到1:1,果断不接受
JasonjJ
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48楼
2018-10-12 17:43:04 来自iPhone客户端
四季阳光二手现在单价多少?
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47楼
2018-10-12 15:44:17
同心实验学校旁边的雅池路貌似在修

另外,西叶顶公园不知道猴年马月去了

早点把门口的同富路从菜地里拉通才是正途


谭世阳
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46楼
2018-10-12 15:39:27 来自m.szhome.com
不能忍受的是旁边的菜地每天烧垃圾,乌烟瘴气
王盼亮
王盼亮

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45楼
2018-10-12 15:37:49 来自Android手机客户端
中肯,片区整体交通和居住幻境还是很弱的
金钱8088
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44楼
2018-10-11 08:29:20 来自Android手机客户端
好文,非常中肯的。
咚咚牛浩思
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43楼
2018-10-10 16:49:36
综述

项目自身体量大配套比较完善,教育资源在局部区域内有比较大的优势。 并且学校和公园配套都处于项目步行范围内,对居家需求来说有优秀的实用价值。

片区发展相对偏弱,周边商业配套发展较慢,缺乏大型的商业中心。大型商业中心配套主要由龙岗中心城地区提供。片区有较大面积的工业区和民房,大幅改善比较依赖旧改的进入。但就现状来看,旧改的推进速度进展比较缓慢。

交通配套的发展对于区域的发展起到重要的作用,这也是为什么老牛在文章前段大篇幅关注龙东片区的交通发展。尤其是轨道交通发展将会对区域价值起到明显的提升作用。

户型方面主要以首次置业刚需型需求为主。大体量楼盘和中段居家面积段的配置,自住需求的购房者较多,社区配套进入速度较好。未来社区的居住氛围会比较浓厚。 

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42楼
2018-10-10 16:49:12
周边二手房价格参考


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41楼
2018-10-10 16:48:28
同价位竞品


同价位产品从片区和产品类型方面主要面向刚需用户,项目三期尾盘清盘均价在3.8万左右。 据销售现场人员透漏,此次产品为中骏新推出的“景”系产品系列,在品质上较前期的“四季”系产品有一定程度的提升,所以在其售价上也可能有所体现。

从项目特点进行对比符合现有或者在建地铁线路或中大型楼盘定位的同价位竞品参考。


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40楼
2018-10-10 16:47:28
中珠新时代广场占地近3万㎡,容积率4.0,规划总建面近14万㎡。现状刚挖好地基。
 
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39楼
2018-10-10 16:46:52
同片区竞品


从未来供应方面来看,同片区项目也主要以旧改项目为主,但进展相对比较缓慢。可见在未来短期内本项目将在龙东地区仍然为体量最大楼盘。

在售楼盘只有一个距离项目500-600米的怡瑞达·乐郡在售建面85-89平3-4房住宅,均价约38000元/㎡。此项目在户型设计上可圈可点,但建面只有3.5万㎡的小型楼盘。 

咚咚牛浩思
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38楼
2018-10-10 16:46:16
四、产品分析


项目地块方正共有6座楼体围合而成,中间为1500㎡运动题材公园。北侧为1栋分3座38层超高层建筑,14和27设有避难层。南侧为2栋分3座31-32层高层建筑。南北楼栋高度差有利于通风和采光的提升。

建筑排列科学合理具有良好的均好布局,1栋单位南向花园安静舒适,超高层部分具有良好的高层视野,2栋单位南向视野宽阔。

户型分布密度方面,1A、C座为单层5户,1B座为单层4户。2A座为单层6户,2B、C座为单层4户。 

 底层为底商连接,低楼层单位应注意底商屋顶设备带来的噪音或排风影响。 2A距离车库出入口较近局部车流量相对较高,低楼层单位可能更容易受到影响。

房价开始降了
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37楼
2018-10-09 17:31:36
龙东其实还是比较好开发的,区域整体平坦,厂房为主,不过位置有点尴尬
咚咚牛浩思
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36楼
2018-10-09 16:14:16
②周边旧改情况
从龙东区域以及周边旧改情况来看,旧改主要集中龙东西部区域,距离项目较近的旧改项目也主要集中在地铁站周边。 龙东区位条件和现有配套都相对较弱,关注度也较一般,从现有规划项目来看,旧改进程和速度较缓慢,未来随着16号线建设利好可能会对旧改推进起到促进作用。

已知旧改项目分布情况。

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35楼
2018-10-09 16:13:32
公园配套
主要是项目北边的西叶顶公园和东部文体公园,生态与文化结合,300米范围内步行即可抵达,使用便利。

东部文体公园即龙新社区东部公园,位于龙新社区与同德社区交界处的同乐河边,在规划的西叶顶公园西侧,占地约3万平方米,用地规划性质为林地,已征转为国有土地,该地块现状为杂草绿地,长期荒废无专人管理。已立项并完成设计招标

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34楼
2018-10-09 16:12:24
打造“未来学校”

学校将按照“未来学校”理念来建设,依托课程建设来提升学生的综合素养;坚持立德树人,努力把学生培育成习惯良好、基础扎实、身心健康的祖国栋梁,办一所“家门口的好学校”。
招生地段

小学一年级:龙新社区(爱南路以东居民小组)、中骏蓝湾翠岭花园、中骏四季阳光、恒裕嘉城花园、中信龙盛广场

初中一年级:龙新社区(爱南路以东居民小组)、中骏蓝湾翠岭花园、中骏四季阳光、恒裕嘉城花园、中信龙盛广场

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33楼
2018-10-09 16:11:49
教育配套
项目自带同乐九年制学校,现名为同心实验学校。 办学规模为45个班,其中小学30个班,初中15个班。750个学位。总用地面积29213㎡,总建筑面积40016㎡,该学校已经在2018年9月份开学。

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