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楼市持续放水,哪些群体在买房?有没有捡漏的机会?

A赣州杨帆
A赣州杨帆

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主楼
2018-12-26 16:59:26
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楼市持续放水,哪些群体在买房?有没有捡漏的机会?

当前市场并未回暖,但也是相当不错的一个低位。


据统计:11月份,70个城市中有17个城市二手房价格环比下降,比上月增加3个。北京、上海、广州、深圳四个一线城市二手房全线下跌,分别下降约0.59%、0.12%、0.31%和0.21%。


在售新盘多达几十个,特别总价450万左右的地铁口刚需盘关外扎堆,选择上可以随意挑选、方可一一比对,特别是当前环境下,折扣优惠亦是常见;二手房方面,市场笋盘持续加速流出,低于50万、100万、200万笋盘较为常见,长线投资型需求,抓准机会,择时入场。


特别是科技园楼市正在逐步分化,刚性需求呈现的非常明显,在近期市场中表现的淋漓尽致。像500万以内为代表的松坪村三期和凯丽花园成交非常的火热。然而600-800万左右的刚需改善需求似乎较为尴尬,近期此价位去化均为一般,比如帝景园、朗景园、深南花园等都是需要挂盘周期很长才能成交,除非降价非常多。既然刚需盘消化的多,我给大家介绍下南山带学校的刚需盘。


更多楼盘一线真实情报:

点击前往>>【珍房档案馆】(持续更新中)


本帖介绍的是南山科技园中区与北区的所有楼盘及房源汇总。


学校有南山外国语教育集团(文华学校)、南山外国语教育集团(大冲学校)、松坪学校、南山外国语教育集团科华学校(2018年开学的新学校)。


四校都是九年一贯制公立学校


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主要按四大板块总价为170万-330万、330万-599万介绍房源。


是170万—329区间的房源这种价位选择性较少,买这种小户型的多半是投资型的,特别是科苑西小区这个楼,被全球采购中心开发商折腾的涨了不少。


科技园小区(别名:科苑西小区)


28平方一房东西向197万满两年有点欠款(今年最低成交价188万)。


34平方一房南北向243万满两年有点欠款(今年最低成交价221万)。


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39平方一房东北向280万满8年欠款业主赎楼(今年最低成交价233万)。


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优点:带南外大冲中小学学位,近深大地铁口,老破旧有拆迁概念。

市场租金均3200元


缺点:室外环境差。


科苑居(维用综合楼)


25平方一房南向170万满两年有点欠款业主可以赎楼(今年最低成交价152万)。


37平方一房东向170万满两年有点欠款(今年最低成交价222万)。


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42平方一房西向237万满两年有点欠款(历年最高成交价223.7万)。


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优点:南外大冲中小学学位,近深大地铁站,总价低,电梯,市场租金均3600元。


缺点:独栋,使用率低,酒店管理一样,但不能明火,也没有管道天然气,楼老。


泰阳硅谷公寓


29平方一房南向196万满五年有点欠款。


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优点:南外大冲中小学学位,近学校,管道天然气,使用率高,带电梯,市场租金均3600元。


缺点:典型公寓,老破旧楼盘翻新的。


科技园30区


35平方一房南向200万满两年有点欠款(今年最低成交价176万)。


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优点:南外大冲中小学学位,近学校和大冲商圈,使用率高。

市场租金均3200元


缺点:职工宿舍楼,外面老破旧。


缘来居(你地公寓)


42平方一房西向288万满两年有点欠款(今年最低成交价288万)。


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优点:带南外大冲中小学学位,近豪方现代豪园公交站,楼盘科技园最新(2007)。

市场租金均4800元


缺点:独栋楼,客厅比较小。


晶品居


45平方一房北向318万红本在手满4年。(今年最低成交价317.8万)。


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优点:带南外大冲中小学学位,近豪方现代豪园公交站,市场租金均5000元。


缺点:靠南海大道(吵)只有两栋楼。


松坪山生活区公寓(稀有)


40平方一房南北向245万红本在手满5年。(历年最高成交价210万)。


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优点:带松坪山中小学学位,旁边就是松坪山公园和地铁13号线松坪山站,市场租金均3000元。


缺点:老破旧,就是难拆迁,附近全是职工宿舍。


330—599区间的房源这是首次置业首选的价位,楼盘也是有些选择的,主要得根据自身的资金状况而定。


松坪村三期


50平方两房北向330万满6年唯一。(今年最低成交价317万)。


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60平方两房南向365万满5年唯一。(今年最低成交价347万)。


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优点:带松坪山中小学学位,楼盘新(2012年),人车分流,总价低,近学校,市场租金均6000元。


缺点:管理一般

     

阳光海景豪苑


57平方两房西向345万满两年有欠款。(今年最低成交价318.8万)。


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78平方两房北向435万满两年红本在手。(今年最低成交价396万)。


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优点:南外大冲中小学学位,单价低,总价低,电梯,每年都有一小涨,市场租金5800元。


缺点:典型港式建筑风格,楼老,没花园。


缘来居(你地公寓)


57平方两房东北向393万满五年不唯一红本在手。(今年最低成交价375.6万)(稀有户型)。


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75平方两房南北向445万满两年有点欠款。(今年最低成交价447万)。


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优点:南外大冲中小学学位,户型通透性强,阳台大,市场租金6800元。


缺点:没花园,独栋。


汇园雅居(豪方花园二期)


62平方两房北向430万满两年有点欠款。(稀有)(今年最低成交价418万)。


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69平方两房南向510万满两年有点欠款。(今年最低成交价497万)。


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76平方三房南向530万满五年唯一红本在手。(今年最低成交价518万)。


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优点:南外大冲中小学学位,使用率高,看花园安静,两房市场租金均6800元。,三房均8500元。


缺点:小区露天车辆太多了。


豪方花园


48平方两房北向343万满3年有点欠款。(今年最低成交价323万)。


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85平方两房南北向535万满五年红本在手。(今年最低成交价521.8万)。


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102平方三房南北向583万满五年红本在手。(今年最低成交价580万)。


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优点:南外大冲中小学学位,社区带幼儿园,使用率高,住家安静,通风性能强。两房市场租金均5500元 ,三房均8200元。


缺点:爬楼梯,小区露天车辆太多。


凯丽花园


52平方隔出来的两房南向339万满两年有点欠款。(今年最低成交价317万)。


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78平方三房南向490万满5年红本在手(今年最低成交价478万)。


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优点:南外大冲中小学学位,户型使用率高,近深大地铁两房市场租金4500元, 三房7600元。


缺点:老破旧,楼梯房,整拆迁好几年都没有动静。


汇景豪苑


65平方两房北向425万满五年有欠款。(今年最低成交价408万)。


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98平方三房南北向575万满五年有欠款。(今年最低成交价566万)。


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优点:南外大冲中小学学位,视野很好,车位充足,人车分流,带泳池,地铁口,两房市场租金均6800元,三房8400元。


缺点:两房朝北,三房次卧采光很差。,典型港式风格。


科苑居


71平方两房南向410万满两年有欠款。(历年最高成交价396万)。


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优点:南外大冲中小学学位,地段好,近地铁口,市场租金6500元。


缺点:户型很不好,使用率也低,楼老(电梯)。


深南花园


87平方两房南向430万满五年红本在手。(今年最低成交价413万)。


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101平方三房南向500万满两年有点欠款。(今年最低成交价476万)。


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126平方四房南向540万满两年有点欠款。(今年最低成交价523万)。


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优点:南外大冲中小学学位,单价低,地铁口通风性好,两房市场租金6500元,三房市场租金8500元,四房9500元。


缺点:位置是深南大道与科苑大道交汇处(吵),没花园,四房户型不方正。


朗景园


45平方一房北向348万满两年有点欠款。(今年最低成交价328万)。


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75平方两房南向488万满五年有点欠款(今年最低成交价503万)。


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81平方两房南向550万满五年有点欠款(今年最低成交价503万)(楼王稀有)。


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优点:南外大冲中小学学位(近学校), 近高新园地铁,市场租金均7600元。


缺点:人车没有分离,ABCD栋南向房子就吵。


科苑花园


34区39平方一房北向370万满两年有点欠款。(今年最低成交价365万)。


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34区(博客公寓)31平方一房北向360万未满两年有点欠款。(今年最低成交价357万)。


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优点:南外文华中小学学位, 总价低,纯学位。历史最高成交39平北向416万市场租金2700元,博客公寓北向410万市场租金3500元。


缺点:1992年的老破旧,周边环境也差。


城市山谷花园


44平方一房西向460万满两年有点欠款。(今年最低成交价433万)。



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优点:南外大冲中小学学位, 人车分流,享受别墅配套。市场租金5400元。


缺点:西向,靠北环大道(吵),典型公寓。


松坪山住宅楼


59平方两房改三房南北向348万满五年红本在手。(今年最低成交价327万)。


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67平方三房南向410万满两年红本在手。(今年最低成交价367万)。


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78平方三房南向430万满两年有欠款。(今年最低成交价393万)。

 

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88平方四房南北通565万满五年唯一。(今年最低成交价476万)。


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优点:户型通透性强,总价低,周边配套齐全,两房市场租金均5300元,三房6000元,四房7500元。


缺点:外墙很破了,整体外立面政府还是有在更新,物业管理一般,路边到处都是车辆。


599万以上的房源这种价位比较尴尬,一般置换类客户才会选择,成交也是非常少的。


晶品居


72平方四房南北向615万红本在手满五年。(今年最低成交价593万)。


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优点:南外大冲中小学学位,户型通透性强,赠送多,市场租金四房均9000元。


缺点:端头位紧靠南海大道(吵)。


豪方现代豪园


86平方三房西向675万满2年有欠款。(今年最低成交价643万)。


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135平方四房改的四房南北向1038万满五年唯一红本在手。(今年最高成交价1030万)。


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优点:南外大冲中小学学位,户型通透性强, 人车分流,看花园安静。三房市场租金均8200元,四房10500元。


缺点:距离地铁站太远,小区车位不足。

 

帝景园


104平方三房南北向680万满两年红本在手。(今年最低成交价630万)。


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135平方四房二期一梯两户南北向1035万满5年红本在手。(去年最高成交价1000万)。


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优点:南外大冲中小学学位,户型通透性强,近地铁和汉京商业,三房市场租金均8000元,四房10000元。


缺点:楼梯房,人车没有分离。


科苑居


93平方三房东向620万满两年有欠款(稀有)(历年最高成交价490万)。


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优点:南外大冲中小学学位,装修不错,市场租金均8300元。


缺点:户型格局不行,没有阳台,使用率低,还不通燃气。


科苑花园


34区75平方三房南北向610万满两年有欠款。(今年最低成交价579万)。


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优点:南外文华中小学学位,户型通透性强,近学位,特别是48区92平的赠送露台超大,市场租金三房均7300元。


缺点:老破旧大花园社区,车位紧张。


科苑学里


83平方两房可改三北向750万红本在手满五。(今年最低成交价646万,85-89平户型相同)。


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优点:南外文华中小学学位,近学校,安静,可以改三房,税费少。两房市场租金均6600元 ,三房7600。


缺点:北向,车位紧张。


大冲城市花园


100平方三房南向1050万红本在手满两年。(今年最低成交价920万)。


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优点:南外科华中小学学位,户型通透性强,户型方正,近高新园地铁站,人车分流,带泳池,楼新,容积率低,适合住家,华润置地物业,三房市场租金均13000元。


缺点:租客比例占有约65%,原始登记价低。


华润城润府一期


89平方三房东南向1000万满两年红本在手(更名)(今年最低成交价860万更名的)。


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83平方两房北向880万满两年有欠款(今年最低成交价860万)。


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113平方三房可拓展四房南向1270万未满两年有欠款(今年最低成交价1120万更名的)。


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87平方两房客拓展成四房南向1075万未满两年红本在手(今年最低成交价850万更名的)。


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优点:南外科华中小学学位,一期赠送多,二期三期就开始使用率递减,两房市场租金均9500元,三房14000元,四房18000元。


缺点:户型没有正南正北,容积率高。


本人在南山科技园和南头从事房地产销售服务行业已有5年多,具有了解片区户型分解、房价谈判等丰富的能力;对南山【科技园深南北片区】、【南头深南片区】等楼盘相当的熟悉,我的服务宗旨为“诚信第一”, 对学位房感兴趣的网友,可加我微信或打15889454254电话与我一起交流分享。


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(本文作者:淘房会会员杨帆15889454254)


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KJY小晨
KJY小晨

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沙发
2018-12-26 18:25:58
南山科技园片区【大冲城市花园】
【学位】南山外国语科华部学位
【建成】2015年
【价格】1080万
【居室】3房2厅1卫
【面积】100平
【栋数】9栋楼王单位
【楼层】高楼层
【朝向】南向
【装修】精装修
【产权】红本满二年
【地铁】1号罗宝线高新园地铁站
【电话】13826591869小晨(微信同步)
推荐理由:高楼层视野无敌,采光通风好,景观房,诚心卖。重点推荐!
另外~南山科技园大冲,文化,科华部笋盘有几套欢迎咨询
华勇
华勇

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板凳
2018-12-26 18:30:06
哪里持续放水了?
大漠金戈
大漠金戈

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地板
2018-12-26 18:35:33
才跌多少啊?  均价3万才算跌到位。
苏离1230
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4楼
2018-12-26 18:43:08
有人专门写这种调研型的文章的吗,分析这么多,有工资吗?
netword
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5楼
2018-12-26 18:57:46
楼主写这种文章工资多少啊。放nm的水啊
求深圳笋盘请推荐
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6楼
2018-12-26 19:03:50
哪里有低于市场价的笋,请推荐
不做评价
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7楼
2018-12-26 19:06:37
放水?? 不存在的
huwailuyou
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8楼
2018-12-26 20:01:16
楼主来找骂的,骂的好
apm
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9楼
2018-12-26 20:37:15
大把机会
张禹箫
张禹箫

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10楼
2018-12-26 20:41:01
放nm的水
大象战蚂蚁
大象战蚂蚁

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11楼
2018-12-26 21:44:50
科技园区域广告贴
Newpan
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12楼
2018-12-26 21:46:13
年底之前入手
大象战蚂蚁
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13楼
2018-12-26 21:51:14
等着年后大跌,情愿到房价50万每平米再去买,也不愿在高位时炒房客出货时当接盘侠
引用Newpan的发言:
年底之前入手
传说中的男人2016
传说中的男人2016

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14楼
2018-12-26 22:09:04
谨慎投资
花农老头
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15楼
2018-12-27 01:05:22
勤劳啊😊
沉默的2018
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16楼
2018-12-27 03:22:58
操,全线下跌,0.21%
深圳舍得舍得
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17楼
2018-12-27 07:28:29
科苑居,这个没这么便宜吧?怎么可能?在坪山这么大也要一百万。
棚改8888
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18楼
2018-12-27 08:36:32
楼主很实在,大家要尊重这么敬业的小杨!

楼主楼市指点迷津,实在是大好人啊。
棚改8888
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19楼
2018-12-27 08:38:15
看了一下,比较靠谱。买买买,不然,水来了,一口都喝不到,只有干瞪眼。
南山杨帆
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20楼
2018-12-27 19:25:12
闭着眼睛买房赚钱的时代已经过去,楼市分析是必然趋势,不同区域、不同楼盘、不同户型,未来涨幅一定是不同的!
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