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【活动回顾】深圳行04 迸发活力 “上车”坪山？

牛浩思线下置业交流活动第4期坪山行，于周日（12.3）如期举行。

虽然坪山偏居深圳一禺，距离市区约30余公里，且公共交通还待完善。但这一期活动也吸引了近20组网友参与，其中不少网友是在其它区域工作，平时跟坪山几乎没有交集，对坪山的认识比较初步；也有为换房改善或投资目的而来。总之跟目前坪山的购买群体结构比较类似，外溢需求为主。

坪山成为深圳新的置业焦点，源于几个方面：

1是经历了2015-2016年的楼市暴涨，深圳全市价格门槛迅速提高，坪山作为远郊区域，价格有一定的优势，总价相对低。不过实际上，价格也起来了，并且在规划明朗的利好下，有一定的透支性；

2是地铁14号线和16号线的上马，改善公共交通环境的预期使置业者有所期待，将解决便捷快速对接工作地点的痛点；

3是东进战略的概念以来，坪山的曝光率明显增多，土拍及各类新盘的不断入市，也使得坪山相关的推广持续铺开；

4是随着深圳土地供应结构的不断外拓，坪山近些年确实有不少新房源选择，成为深圳新房的主要供应来源之一。譬如今年以来，坪山已经有9个项目（次）获得预售许可，跟往年置业热点的龙华差不多了。

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本次行程路线：

鉴于目前坪山整体的交通和配套环境还有较大的完善空间，这一期交流活动，老牛选择了坪山两大区域作为交流对象。而这两个区域，也是坪山当下及未来几年的主要置业站场。

上午在俗称的坪山高铁区域，这一带是坪山比较着重规划的新中心区，此次考察的楼盘有深城投中心公馆和财富城一期。中途绕坪山一周，讲解片区规划。

下午在俗称的原中山大道区域，在地铁14号线的辐射下，这块区域，想必会越来越多人以“沙湖”称之，考察的楼盘有天峦湖和龙光玖云著。而原本计划去的悦都会可能要支持“租赁市场”，调整销售战略。

那么，下边将主要针对现场网友比较关注的几个问题，穿插活动回顾。

1，如何看待深城投中心公馆和财富城一期。

*站我们率先来到坪山高铁站区域的深城投中心公馆，从福田车公庙走南坪路-水官高速-横坪路（坪山大道），再穿过坪山主要居民区，大约用时1个*。

深城投中心公馆目前主推3/5栋建面87-147平米的3-5房住宅，非毛坯交房，整体均价约4.2万/平米；以及周六（12.2）才新开的商务公寓产品，建面为25-33-38-45平米，带精装交楼，单价3.3万/平米左右。

由于公寓刚开盘，现场人声鼎沸，简单听讲了介绍后，我们大部队便走向样板间观看。从样板间来看，大家普遍反映格局太小，尤其是建面147平米的大户型，看不出有这么大。

其实这几次看房活动，这种问题基本上老牛都遇到过，大家的感慨是一致的。但事实是无奈的，14年深圳实施建筑新规后，户型跟14年之前审批的户型不可同日而语，大体目前在售的所有的新房户型都是在14年新规后审批，以往的赠面基本绝迹，户型以紧凑为主，不少开发商其实也极力想做大户型实用率，比如设置飘窗，增加实际可利用空间。但新规后的优点是户型格局和采光佳，单元对视问题得到了较好的解决。

看过住宅样板间后，顺带看了公寓的样板间。该批公寓产品总价约70多万起/套，在目前深圳市面上来说，总价是比较具备竞争力的。最小户型为建面24平米，虽然从实景样板间来看，户型内容过于小，但不排除未来这类极小户型会受市场亲睐，深圳的高房价时代，“蜗居”亦是会成为一种奢侈行为，作为超长期投资，可值得关注。但目前基于坪山市场来说，租赁市场的活跃度还需要孕育一段时间。现场有网友感慨，要是这个户型摆在市区，那该多好。

看罢深城投中心公馆后，好几位网友的关注点立马移位到财富城，对于大伙来说，财富城约140万平米的超大体量，更为期待。

财富城与中心公馆相邻，在中心公馆的西侧，目前准备入市的是财富城一期。总规划有5期，其中1-4期为住宅，5期为商业，规划有坪山摩天地标建筑。

一期主推建面为74-144平米的3-5房，毛坯交房。我们当天去的时候，刚好开放了示范单位，参观的人也不少。除了建面74平米的没有示范单位参观外，其余面积段的户型基本上都有覆盖到。

整体观感而言，差不多面积段的户型，财富城要比深城投多一个隔间，或者说多一个可利用的小房间。这对于总价比较敏感，但又需要多一个空间的置业者来说，无疑有很大的吸引力。

然而，现场有网友认为，宁愿房间大些，好安排更合理的家居摆放空间。这其实各取所需了，在户型愈来愈紧凑的当前房市，比别人多一个空间，不会是常态。

另一点，财富城的优势主要体现在自身作为大项目这一硬指标上，一般来说，大项目的一期都有较大的让利空间，如果有坪山置业意向，可以提高关注度。后续的产品及未来项目的相关配套，也有利于推动一期产品的价值走势。说不定，在当前市场下，入市价格有惊喜。

2，天峦湖户型“美轮美奂”，作为改善如何？

中午用餐结束后，稍做休息，一行人便来到天峦湖。天峦湖这一项目其实已开盘多时，去年新产品入市后，目前仅少量建面89平及109平的户型，和较多的建面130平户型在售。

天峦湖的户型就是典型的14年建筑新规前的户型，对比过后，可以说那时的户型“美轮美奂”。拿建面109平户型来说，从实际观感来看，和前边看到的建面147平差不多大气。让现场的网友叹为观止。

网友明显提高了兴致，抓着销售提问，不过冷静下来想想，天峦湖适合怎么样的置业者？天峦湖可以说在半山处，相对主要城区有一定的距离，是典型的山水景观楼盘，无论是公共交通还是基础配套都相对弱些，市区甚至坪山区以外就业的置业者，则显得尴尬。比较适合本地生活的置业群体。

该项目用作自住是相当不错的，除山水景观外，还有门前的公园，环境舒适。但值得关注的是，中小户型的南面正在修建南坪快速路三期，噪音影响不能忽略。

3，商业的话，选择玖云著还是深城投中心公馆？

从天峦湖下来，大概2公里车程便来到原中山大道片区内的龙光玖云著。玖云著在售的是建面37-56平米的公寓和办公类产品，整体均价跟深城投差不多，总价门槛稍高些，因为起步户型比较大。

说到这两个项目，其实主要是针对它们所在的两个区域的比较。

目前来说，玖云著的位置相对深城投有优势，主要体现在地铁14号线沙湖地铁站的确立上，使这里成为可以直接对接福田中心区的地铁口区域，短期内的预期价值会高些。产品类型就不多说了，部分产品有政策规避的敏感性，需要提前做好预防针。譬如看展示中心，需要一段大暴走，若非要较大意向的需求者，这段路可以直接抹灭看房的心。

深城投所在的坪山高铁站的定位是新中心区域，包括区政府的行政配套资源，区属市政配套资源都集中于那带，未来的坪山区商务中心，也在高铁站附近，也就是说，这块需要着重的较远期的规划兑现。

而坪山的价值体现目前让人依赖于对外交通的改善上，也就是我们多次提到的地铁14号线的兑现，这是中短期的关注点。如果让老牛个人选择，可能会暂且倾向接近地铁14号线的项目。

未来，其实这两个区域也会由地铁14号线紧密串联起来，并且中间过渡带的城市更新项目，譬如花样年旧改、坪山围旧改、飞东及飞西旧改等完工，会使得片区间的差距状态和割裂状态缩小甚至抹平。所以，不如针对中短期的发展来看。但不管怎么说，依然要持有较长期回报的决心。

大约下午5点结束这一期的交流活动，返程回市区。