龙华新盘众生相：当下地王如何突破困局？

被大家称为“宇宙中心”的龙华有着得天独厚的地理优势——位于深圳的几何中心，随着深圳城市化和一体化进程的不断推进，龙华也凭借着自身的位置优势迅速崛起。区域内的深圳北站是深圳市规模最大的综合铁路枢纽，由此出发，不但能便捷的去到深圳各个板块的核心区域，更能快速高效的抵达全国核心城市。而深圳北站的商务中心规划更是让龙华的整体面貌得到有效的改善与长足的发展。

近年来随着越来越多的房企进驻北站及红山等周边地区，片区内房地产得到大规模开发。由此，龙华也吸引着越来越多深圳人的目光。当年华业玫瑰四季以低于周边市场价入市，不仅让楼盘本身曝光度大增，更是让原本凉凉的市场迅速升温，龙华后面的故事就如我们知道的那样，四年三地王，以至于之后龙华一有新项目入市就能引来较高的关注度。

本期，老牛就带大家去看看目前龙华一些关注度高的新项目进展如何，在调控政策只紧不松的高压态势下，它们未来又将有着怎样的发展前景？

路线：梅林关旧改--鸿荣源民治第三工业区旧改--宝泰雅苑--安宏基天曜--金茂府

*站：深国际万科和风轩（万科代建）

梅林关旧改，即深国际万科和风轩项目位于民治街道东南部，东侧是民治大道，西侧是梅观高速，南侧是民乐立交与梅坂大道相连，北侧为民康路。共拆除用地面积13.1万㎡，开发建设用地面积9.6万㎡，容积率总建筑面积48.64万㎡。

该项目建设单位为深圳市深国际联合置地有限公司，代建单位是万科企业股份有限公司。

项目共分三期开发，其中一期用地面积约3.12万㎡，总建筑面积18.79万㎡，住宅建筑面积11.67万㎡，地上*34层，地下2层；住宅总户数1743户，容积率4.18。

有消息显示，该项目商品房采用两种楼型共3种户型，分别为A/79㎡，B1/95㎡，B2/95㎡；保障房采用两种楼型共5种户型，其中包括A/35 ㎡ 、B/35㎡ 、C/50㎡ 、D/65㎡ 、E/65㎡ 。

从现场来看，项目整片工地被围了起来，目前已经动工，但还处于土地整备阶段。

该项目是一个集住宅、商业、办公为一体的大型综合体，自带3.5万㎡的商业，规划建设一所占地0.48万㎡的18班幼儿园和占地0.54万㎡的小学，自身配套强大，不仅可以满足该小区居民的居住需求，也将为周边片区提供服务，建成后有望成为区域内的又一标杆项目。

项目紧靠星河盛世，周边还有鑫茂花园和碧水龙庭，未来的居住氛围不错。最近的地铁站是4号线的白石龙站，大约1.1公里，走路需要15*左右。

第二站：鸿荣源民治第三工业区旧改

鸿荣源民治第三工业区旧改位于龙华民塘路与白松一路交汇处，拟拆除用地面积5.3万㎡，开发建设用地面积3.1万㎡，拟规定建筑面积总量约为43万㎡。

据了解，民治第三工业区最早被划入《2011年深圳市城市更新单元计划第四批计划》，拟规划更新方向为商业、住宅、办公等功能；2015年因调整旧改范围又重新列入城市更新单元，并将更新方向变更为商业等用途。

项目规划建设5栋180-250米的超高层建筑，其中包括 2栋37-43层（180-200米）的公寓和3栋44-54层（200-250米）的地标性写字楼。

从现场来看，目前项目尚处于基坑建设阶段。有消息显示，预计今年底会开放展示中心，2019年上半年入市，具体时间待定。

项目位于深圳北站商务中心区范围内，北站商务中心是深圳的重点布局之一和未来的一个发展重心，围绕北站周边打造高端住宅、超高层地标写字楼和大型商业的聚集地，在北站1公里范围内引入大量的高端要素项目，可以看到各种优质的资源在迅速向北站片区聚拢，未来将会形成一个新的城市中心。

第三站：宝泰雅苑

宝泰雅苑位于梅龙大道与中梅路交汇处，项目建设用地面积0.8万㎡，总建筑面积约6.7万㎡，计容建筑面积4.8万㎡，容积率6.2，绿化覆盖率40.1%。

项目共建设两栋住宅，其中1栋为34层的安居型商品房，约491户；3栋为30层的普通商品房，约135户。主要户型是建面60-120㎡的2-4房，毛坯，预计2019下半年交房。

从现场来看，目前项目主体还在建设中，楼体已经建的很高，目测快要封顶，但展示中心暂未开放。据了解，项目预计会在本月开盘，具体时间尚未确定。

项目周边配套资源较为丰富。商业方面，除了自带的2000㎡的住宅底商外，周边还有大型的购物中心——中航九方，距离项目900米左右。教育方面，项目处于民顺小学和民治中学的学区范围内，值得一提的是，这两所学校都在距离项目300米左右的范围内，走路大约5*就可到达，相当便利。

另外，项目所处区域居住氛围浓厚，周边被几个大型的居住社区包围，包括莱蒙水榭春天、绿景公馆、世纪春城以及城投七里香榭花园，居住环境不错。

第四站：安宏基天曜

安宏基天曜位于新区大道与中梅路交汇处，占地面积1.8万㎡，建筑面积15.8万㎡，容积率5.56，绿化率30%。

该项目为红山威华工业区旧改，于2011年被列入城市更新单元，属于“工改住”项目。

项目共规划建设5栋35-38层的高层，其中A栋为写字楼，B、C、D栋是三栋住宅，E栋为保障房。主推建面约106-183㎡的大户型住宅。

目前来看，项目楼座均已建至20层左右，营销中心预计将于近期开放，具体开盘时间待定。

项目规划建设800㎡的商铺，周边距离400米左右是九方购物中心，可以满足小区居民的购物和娱乐需求。

值得一提的是，项目区位有优势，位于红山深圳北站商业区，西侧紧邻新区大道，约4公里直达深圳北站；东侧为4号线和6号线双轨道地铁站-红山站，距离大约有550米。

但项目地块处于华业玫瑰四季1期和2期之间，被人戏称为“红山夹心饼干”，周边高层住宅林立，密度较高，因此居住舒适度可能会受到一定影响。

根据链家的数据显示，目前周边的华业玫瑰四季1期的均价在6.8万/平左右，2期的均价约为7.3万/平。

第五站：龙华金茂府

两年前，中国电建和中国金茂联合体以82.9亿元的总价和约5.68万/㎡的楼面价拿下当年深圳首宗现房销售宗地，这也就是如今我们看见的龙华金茂府。

金茂府位于龙华区民治街道上塘片区，腾龙路、建设路和民塘路围合的地块。总占地面积3.6万㎡，建筑面积14.6万㎡，容积率4.24，绿化率40%。

项目规划有7栋高层住宅，其中2栋44层，5栋47层，项目涵盖有住宅及商业等物业类型。主推户型为155m²3+1房、180m²4房、240m²4+1房。

从现场来看，目前部分楼栋已建至30层左右，预计2018年底封顶。

项目区域轨道交通要素较佳，与深圳北站距离约为3.5公里，既是地铁4号线上塘站地铁口物业，也是在建地铁6号线上塘北站临近物业，离规划地铁口最近距离约360米。

道路交通方面，金茂府临近和平路，从和平路转福龙路到福田十分快捷。再通过福龙路转入其它快速通道如南坪路等亦是方便，对外路网整体不错。

金茂府所在上塘片区内品牌开发商集中，预期社区氛围浓厚，商业配套齐聚。

在一项由老牛发起的投票选择中，有60%的网友认为金茂府毛坯开盘价将达8万元/㎡以上。14年，中海地王（中海锦城）让龙华房价破三万；15年，龙光地王（龙光玖龙玺）带龙华龙华破五万，如今，呼之欲出的金茂府也让人们对龙华房价充满了期待和好奇。

本期老牛重点考察的是龙华几个处于在建状态或即将入市的项目，这些项目的区位优势和价值都比较突出，未来对于片区整体环境的改善都将有着重要的作用。尤其是万科梅林关旧改，未来或将成为龙华的一个地标性的综合体，辐射周边区域，值得重点关注。

当然，从近期到未来一段时间内，龙华可选择的项目不少，想要在龙华买房的置业者可以结合自身需求精挑细选。

（内容完）