老牛踩盘：大盘扎堆龙中、坪山 学校套路深

龙岗中心城近两年新盘供应主要集中在大运和爱联片区，大运片区的配套资源相对集中，加上两个片区紧邻，配套资源属于共享，周边开发建设热度较高，置业热情高涨。相对坪山仍以中心区为资源重心，但入市体量较小，整体入市项目较为分散，近两年多以低价盘为主。

目前大运片区如京基御景中央、颐安都会中央项目约在5-5.2万左右单价，爱联片区的中粮祥云、名居广场4.5-4.7万左右单价。预期两个片区未来的供应主力，将来自爱联的仁恒世纪公园以及佳兆业未来城2期、颐安5期等项目，而最先入市的预计为仁恒世纪公园，其将于本周末开放样板。

坪山区域，近两年以双限房“碧桂园凤凰公馆”和“奥园翡翠东湾二期”为供应主力，价格约在3万左右。近两年坪山中心区入市体量较小，主要以深城投的中心公馆和中城两个项目为主，价格约在4万左右。目前中心区最受关注的为恒大城项目，已于上周末开放样板。

目前坪山和龙中大盘扎堆，首批产品近两年相继面世，配建学校纷纷套路学区卖点，同片区竞品压力大，某些项目抢先急入市。

跟随老牛，看看都有哪些新盘值得关注！

*站，仁恒公园世纪

项目位于大运与爱联片区交界处，临近大运场馆、大运公园、国际大学城、产业园、cocopack购物中心等多项利好，地段优势明显。

项目同时也是最心急的开发商，咨询中心还没建好，已于上周末要开放样板间（样板间设置在二期幼儿园位置，非实景样板）。目前只是临时售楼处，一期楼体约建至15层左右，推出83-106㎡三至四房。

项目共占地17万㎡，占地64万㎡，分四期开发，一期待售商品房为1、3、4栋共6个单元。户型为83㎡三房一卫、90-95㎡三房两卫、103-106㎡的四房两卫。

项目规划为30/32层的高层住宅，全部2梯4户，车位1:0.8。带装修交楼。

教育方面，项目共两所幼儿园，并引入了上海外国语大学龙岗附属学校，目前该学校目前已经封顶，预计今年9月份招生。

为了保证教育资源的公平配置，一般学区划为大学区制度，竞争生源较多，对于积分的要求升高，即使最近的距离，也不能保证就近入学，学龄儿童还需提前做好准备。对于本项目而言，最大的优势在于学校距离近，接送方便。

19年学校划分范围（小学）

19年学校划分范围（初中）

项目整体来看，位于大运与爱联片区交界处，周边公园、教育、医疗、产业、商业等资源较为集中，生活便利程度较高。从地段价值来看，具有一定的关注度。

交通方面，到达大运枢纽站需要穿过立交桥，相对通过3号线的爱联站通勤更为便利。周边商业体量较大，一路之隔即是cocopack、中粮9万平商业（入驻天虹商场）。而学区的竞争机制弱化了就近入学优势。相对来说，周边商业环境优势更为突出。

项目自身在看，一期紧邻龙岗大道和3号地铁线，4栋和3栋临路户型受到车辆、轨道噪音影响较大，1栋不临主路，且南向针对学校用地，视野较为开阔，相对性价比较高。

第二站，碧湖春天花园

该项目是进入坪山的*个盘，紧邻卓越汤坑旧改（在拆迁）。该项目为原汤坑*工业区旧改，分三期建设开发。其中一期共5栋45层超高层住宅，目前已经开建地面部分，目测3层左右，按照目前的建设速度，明年才有开能开始宣传。

第三站，恒大城

项目位于坪山中心区，是坪山的政治、文化中心，周边市政资源较为集中，加上项目自带的13万㎡商业体量，生活便利程度较高。

项目隶属恒大开发，规模达百万体量，分两大期开发。一期是位于龙坪路与松坪路交汇处，紧邻规划中的半月环公园（据称已经动工），南边紧邻在建的九年制学校，预计19年10月竣工，据说将引入深中，但目前无官方消息证实，仅供参考。

进度：楼体约建设至20多层，展示中心已开放，已于上周末开放样板房。项目带智能装修，预计价格4万左右。

商业体量：项目大一期分01地块和03地块。03地块总建面30.6万㎡，其中底商3万㎡（1-3层）。01地块，总建面共25.2万㎡，2.4万底商（1-3层）。

会所功能完善：03地块配建有18班的幼儿园和2500㎡会所，会所1楼，泳池、更衣室、儿童游乐室；会所2楼，西餐厅、棋牌室、乒乓球室等。

车位充足：03地块，规划车位2210个，其中地下2170个，车位1比1.2。

首批推售：最先推出的为03地块的6栋和7栋共4个单元，均为40/44层的超高层住宅，主推73-148㎡二至五房，除6栋1单元是3梯5户外，其他均为2梯4户。

项目整体来看，地段价值较优，加上品牌价值和百万体量的加持，项目关注度相对较高。从一期首推产品来看，03地块位于整个项目的东北部，紧邻半月环公园，临路朝北户型后期景观较好。但同时因位于十字交叉路口，可能会受到车辆噪音影响较大。另，一期距离地铁站点相对步行有一段距离。

从产品角度来看，03地块园林大部分被会所和幼儿园所占据，整体绿化空间较小，活动空间主要以架空层为主，而01地块在园林和北向公园景观方面会更有优势，对于相对注重生活品质的置业者而言，01地块的吸引力会更大一些。

第四站，益田科技大厦

益田科技大厦位于燕子岭公园东侧，是拥有百万规模的益田共和城邦*产品，预计2019年上半年入市。

项目占地面积12524㎡，计容总建筑面积78634㎡，配建有2.1万㎡体验式集中商业，一楼为5000平米公交首末站，距离坪山目前最大购物中心——益田假日世界约3.5公里。

进度：为家在网友@刘俊翔于4月底拍摄

（内容完）

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