地铁开通 房价就涨的铁律，在深圳这个区不灵了？

最近，深圳地铁5期的多条线陆续有动作引起大家的关注，在目前交通已经快要编成网的深圳，地铁对深圳的房价来说，还有多大的助推作用？

作为去年一波地铁开通的典型代表区，娟子今天想来聊聊坪山区。

坪山在这几年的发展中其实是很亮眼的，目前房价仍处于深圳最低的位置，地铁开通后给片区房价带来了怎样的影响？这篇文章给大家揭晓。

一

发展历经“四级跳”，2022年坪山高光时刻

2022年，对于坪山来说又是高光的一年：

1、地铁14号线、16号线双双开通，实现轨道交通从无到有的大跨越；要知道，14号线现在去罗湖、福田中心区比光明出行还要快。

2、2022年坪山的GDP增长速度是全市第一，达到14%的增速。这个数据也可以看出来，坪山在产业上是有下功夫的。

这也得益于坪山在过去十多年的沉淀，简单来说，坪山的发展经历了“4级跳”。

第一阶段：2005-2008年，这个阶段的坪山处于“边缘化”，是发展初期的洼地；在未成立新区之前附属于龙岗，当时的龙岗中心城的光环已远远盖过了坪山的发展，因为没有契机，各方面都处于低点。在房地产方面，已有开发商对片区蠢蠢欲动，但片区还没有新项目入市。

第二阶段：2009-2012年，2009年6月坪山新区成立，长期处于城市“洼地”的坪山开始了一段崭新的征程；2010年，坪山明确了打造现代化国际化新城、新兴产业名城等“五大新城”的战略目标，至此，坪山的发展目标浮出水面。

此时，坪山也迎来了一波新盘的陆续入市，如大东城、万科金域缇香、深业东城国际、中粮一品澜山等项目，这些项目为片区注入了居住的新血液。

第三阶段：2013-2017年，新区经过几年发展，坪山开始展现新的面貌，加之东进战略，给予了坪山新的发展契机；十三五期间，深圳计划投资 1.5 万亿打造深圳的东部中心，给坪山带来了一次重大机遇，坪山将打造深圳发展的第三极和东部中心。

为夯实东部中心发展地位，坪山以科技为主，渐渐成为深圳科技创新发展的新生力军。2016年，坪山规划建设了51.6 平方公里的聚龙国际科技创新城，着力发展新能源、生物、新一代信息技术、智能制造等战略性新兴产业。

示意图

第四阶段：2018-至今，进入第四阶段的坪山，在夯实产业发展的同时，主要还体现在片区的配套，包括交通、生活设施、交化配套的升级。

目前的坪山已是深圳东部中心、深圳国家高新区核心园区、深圳未来产业实验区；以国家生物产业基地、国家级新能源汽车产业基地、国家新型工业化产业示范基地、深圳坪山综合保税区4块“国家级招牌”为主牵引，战略性新兴产业带动城区发展成效显著。

二

打造坪山核心商圈，深圳第三座万象城将落地坪山

最近，坪山区发布了一个重点片区建设发展中心2022年工作总结和2023年工作计划，这个总结与计划里有许多坪山未来发展的重要信息。

一是加快打造燕子湖活力新中心。

燕子湖片区目前尚处于规划阶段，中心坚持以精细化城市设计带动片区整体形象改善，目前燕子湖TOD、商业、景观等专题阶段性成果已经区政府专题会议审议通过，市政交通、海绵城市、地下空间、智慧城市等专题全面启动。

图片来源：坪山发布公众号

二是助力打造坪山核心商圈。

针对坪山广场街区、华润万象城等重点地段及节点建筑，推动坪山广场街区规划研究及城市设计优化，中心公园东片区概念规划、华润万象城实施路径进一步明确，为坪山核心商圈规划建设提供中心力量。

三是助力碧岭片区高质量发展。

今年碧岭片区发布了规划招标，研究范围约 267 公顷，土地整备范围约 185 公顷（最终以实际整备面积为准），涉及地上建筑物永久建筑约 1476 栋，建筑面积总计约 104 万平方米（最终以测绘报告为准）。

根据规划，片区将定位为深港生命健康产业合作区，建设深港科技创新协同引领“创新核”、彰显地区生态人文脉络“生态谷”、面向未来宜居宜业魅力“智慧城”。

在2023年的计划里，还提到持续开展高质量专题研究。比如，完成坪山中心区（行政居住片区）体检评估改革试点，全面科学评估规划实施和开发建设效果，助力重点片区高标准规划；开展重点片区公共空间研究，努力塑造特色鲜明、滨水相依、可亲可近、复合利用的未来坪山新门户、新形象。

目前坪山小范围确实已经很漂亮了，但整体还有待提升，接下来看，短期主要是重点片区的城市面貌会有较大的改观。

从这一份发文里，坪山2023年重点打造的片区跃然于纸上，燕子湖片区是要打造深圳东部乃至粤港澳大湾区东部地区的城市新客厅，目前，深圳还有前海、深圳湾、香蜜湖、大空港、大运新城等“城市新客厅”，不同的片区定位各不同，为的是提升城市的品位品质。

燕子湖片区效果图

坪山核心商圈将引进华润万象城，我们知道万象城是目前深圳最高端的商业中心，坪山自己要打造一个，可以看出坪山正在打造以自我为中心的城区。

三

片区二手房单价大都接近或低于指导价

尽管娟子前面说了坪山很多的好，但坪山在深圳人的心目中的地位却是无论未来的规划有多高大上和值得期待，坪山依然是深圳的郊区，而且是“远郊”。

  2022年，深圳各区房价都有不同程度的调整，坪山的房价也不例外，娟子找了片区较为具有代表性的二手房项目，对比了地铁开通前后的价格变动。

从整个片区来看，二手房目前的在售量并不多，估计也就近2000套左右。

在16号线新和站的附近，聚集了最早一批入市的楼盘，如招商花园城、万科金域缇香、大东城等，几个项目的指导价都差不多，在4.2万/平左右。也是坪山价格最贵的区域。

如招商花园城，北区2021年初130平的成交价是5.5万/平，最近一套成交的89平3房价是4.1万/平；

旁边的万科金域缇香，以一期来看，2021年初74平2房成交单价在5.1万/平，最近的一套成交也低于指导价，到3.9万/平；

坪山大东城二期最近一套成交是在2021年1月，一套78平的3房成交单价5.56万/平，后再无成交；而一期的指导价是3.8万/平，最近一套成交是在2021年7月21日，76平的2房，成交单价4.09万/平，之后也是再无成交数据。

近坪山围地铁站的深城投中城花园项目，目前的挂牌价是3.9-4.8万平，因为这个盘是指导价后可进入市场的新盘，没有指导价，所以业主的挂牌价很随意；但成交价确不太理想，最高成交价的二手房是2021年5月份，成交单价达到4.7万/平，这套房后近一年没有成交，2022年6月份后，价格直接跌了1万/平，目前的成交价在3.6-3.9万/平左右。

近14号线的锦龙站的京基御景印象，参考均价是3.86万/平左右，2021年12月份的时候，二期有45平的1房成交单价到4.82万/平，最近一套同户型成交是今年2月18日，单价3.89万/平；

京基御景印象四期2021年3月成交的78平3房，成交单价已到5.33万/平，2023年初成交的45平1房，价格同样跌到了单价3.69万/平；89平的4房成交价目前在4字头左右。

在来看一下片区的新房情况：

目前片区在售的新房均价普遍在3.8-4.2万/平，当然这个价格在目前的市场来说是很难卖的，肯定或多或少会有一些折扣，但依然不好卖。

即将新推的项目如在燕子湖片区的紫樾润府、天健和悦府，两个项目的限售均价都是3.75万/平，还有就是传承启元项目（目前价格未知）。前面两个项目在片区相对来说有一些优势，已经和目前二手房的价格相当了。

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深圳地铁14号线开通近半年来，对坪山片区的房价并没有什么影响的，我们可以理解为，地铁的预期在开通前，房价涨幅已经透支了。但对于坪山人们的出行一定是质的改变，城市轨道所带来的便利一定会让一些人对片区有更为确定的选择。

对目前想买坪山的小伙伴们来说，可能要考虑的是，短期来看，你买到手里成二手房后的市场情况，在新房比二手房还便宜的当下，价值的兑现一定不会那么快（也就是想靠这里房子赚钱，短期并不容易了）；但以片区目前的发展势头，历经时间的长河，未来坪山并不是深圳最差的片区。

可能有些置业者会觉得，都买坪山了还不如买旁边的惠州，惠州价格现在才1-2万/平，价格差这么多；要知道，深圳和惠州是不可同日而语的，别忘了，买房同样是买城市的未来。

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