中心区位3字头起？深铁光明+龙岗TOD大城即将取证开盘

11月深圳地铁集团预计有两新盘入市，分别占据深圳的一东一西，龙岗的深铁阅云境和光明的深铁瑞城二期。

深圳轨道交通建设在全市大范围铺开，深铁近几年通过枢纽站、车辆段圈出了大量的土地资源。在土拍市场比较沉寂的前几年，也经常挺身而出，扮演托底地价的角色，斩获了多宗净地。

所以，这几年深圳的新房市场涌现出了不少深铁项目，并且地块站占地规模普遍较大大，又天时地利地接驳地铁站，落地项目不乏“轨道+物业”深度融合的TOD大型商住综合体。

正因如此，深铁项目往往都具备“刚需三件套”，接驳地铁、就近商业、毗邻学校。

即将入市的深铁瑞城二期和深铁阅云境也不例外。

一、深铁瑞城

整体占地面积约19万㎡，总建面约63万㎡，涵盖住宅、人才房、保障房、商业、幼儿园等业业态，规划9栋超高层和21栋小高层，共计约2775套商品住宅，2000余套保障房及人才房。

一期1329套住宅于2021年11月取得预售许可证，备案均价约5万/㎡，当天售出1105套，去化约83%，是深圳当年的开盘销售金额、套数“双冠王”。

二期由6栋50层左右的超高层住宅组成，毗邻科裕路和地铁6号线（高架段），南北纵向一字排开，西向视野比较开阔。

其中，25栋1座公共租赁住房51F，25栋2座保障房51F（包含人才房，公共租赁住房），25栋3座人才房49F，全部3梯6户设计，总规划2492户。

商品房位于25栋4/5/6座，也是3梯6户，总共约750余套房源。

预计本次首推25栋4座，总高49层，共264套房源，户型为建面约96-100㎡三房，已开始诚意登记，入市在即。

目前，二期建筑主体基本达到封顶状态，预计2026年上半年带装修交付（以实际交付时间为准）。

实景图，拍摄于2024.11

交通方面，深铁瑞城位于光明区凤凰街道长圳板块，与地铁6号线长圳站C/D出口接驳，一站换乘地铁13号线，对接福田、南山的地铁通勤便利。

同时，长圳作为光明的南大门，项目临近龙大高速、南光高速、深外环等高速路网，自驾出行便利。

示意图

商业方面，项目自身规划了约6万㎡集中商业，东面是约7万㎡的光明N次方公园购物中心，由华润招商运营，光明商业地标之一。

周边还有光明蓝鲸世界、万达广场、勤诚达K+广场，多元化满足购物休闲需求。

学区方面，根据光明区2024年教育局学区划分，小学学区划分在深圳中学光明科学城学校二小学部，凤凰城实验学校小学部，光明实验学校同心小学，尚美小学，玉塘学校小学部，长圳学校小学部，华中师范大学附属光明勤城达学校小学部。

初中学区划分在深圳中学光明科学城学校二初中部，凤凰城实验学校初中部，光明实验学校初中部。

深圳中学光明科学城学校，办学规模84班，将提供3960个入学机会，其中小学48班，初中36班，在2023年9月已经开学，其中二部在2024年小一录取积分是94.25分（属于第一类生源，光明户籍，学区商品房），初一录取积分是第七类41.55分（非深户，学区商品房）。

小评：

1.片区基础配套，地铁商业学区该有的都有，且集中度高，便利性好；

2.大学区入学，选择丰富，又有深中学区加持，但如果紧盯深中学区，容易失望；

3.楼盘体量大，总超4k余户，其中保障房、人才房约占4成，社区空间小，车位配置不足（规划3200+）；

4.户型与新规的相比，得房率偏低。价格方面，参考周边的预计比一期低。吹风折后单价约3.3-4万/㎡，预估320万起，符合市场预期。（实际售价以市住建预售公示及开发商公示的为准。）

二、深铁阅云境

即深铁大运TOD项目，占地面积约5.6万㎡，规划总建面约52万㎡，涵盖住宅、可售人才房、商业、办公等多元业态。

项目整体包含3栋商品住宅，3栋人才住房和2栋250米左右的地标写字楼，住宅总户数1483户。

分成南、北两个开发地块，首发住宅位于北地块，与颐安都会中央二期和六期（建设中）相邻。

实景图，拍摄于2024.5

北地块规划了4栋超高层住宅，总建面约16万㎡，约1.6万㎡商业。包含3栋商品住宅，和1栋可售型人才房，最高46层，共计800多套房源，停车位规划约960个。

商品房位于1栋2/3/4单元，2梯5户及3梯5/6户，约600套左右（备案公示的为准），主推建面约96-100-115-139㎡3-4房。预计2026年底带装修交付（以实际交付时间为准）。目前也已诚意登记中，入市在即。

以下户型布局图仅供参考，户型区间有更新。

交通方面，深铁阅云境位于龙岗区大运片区，龙岗大道西侧，可快速接驳沈海高速、水官高速。

作为大运枢纽站的上盖物业，轨道交通优势突出。大运枢纽汇聚了地铁3/14/16号线，以及深大城际线（建设中），6站到罗湖，8站到岗厦北，约半个钟可达市中心区。

商业方面，项目自身规划了约6.9万㎡潮流街区+地下商业街。还邻近星河COCO PARK，山姆会员店，华润大运天地等优质商业体，满足多元购物需求。

学区方面，目前项目还没有明确学区范围，从就近入学角度看，附近有华南师范大学附属龙岗大运学校。

该校2024年小一的录取积分是86.4分（第三类生源），初一录取积分是75.6分（第五类生源），深户+学区购房能够得上。项目南地块旁，还规划有1所九年制一贯制学校。

小评：

1.项目坐落在龙岗大运中心，深圳东部最为核心的地段之一，公建设施，城市配套水平高，并且周边统筹及开发空地尚多，改善空间充分；

2.依托大枢纽的TOD综合体，公共交通出行高效便捷，尽管在深圳较边缘区域，但在快速交通的连接下，与中心城区的时空距离和心理距离都被大大拉近，轨交配套也是该项目主要看点；

3.体量虽大，但商品住宅就三栋，吹风价约3.9万/㎡起，三房400万不到，这价格和周边一二手项目相比有优势。

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