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主楼

2025-01-03 09:48:25

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从得房率的角度，吐槽下临深房子

深圳看了圈新房下来，打破了深圳房子的滤镜。同等面积的房子，对于临深房子的空间感，简直是恶心。

受限于过去限价的问题，索性玩起套路来，甚至想好了翻手为云覆手为雨的说辞。比如，虚标面积，你不是限制价格，那我就面积虚标。

现在的土拍取消了限价，政策出人意表，这无疑也说明过去畸形指导下的房子是存在缺陷的，比如说深圳没地建超高层超高容积率结果大把土地，比如说超高层云邸天宫结果群众纷纷吐槽要远离，比如说说好的豪宅品相结果交房质量问题频出。过去几年被扭曲下的楼市，购房者无疑是给上了一堂课，补习班费用还不低。

经验的累积，其实就是多看多总结。现在的购房者阅房无数，不像过去，都是急匆匆买了房之后才加深对房子认识。现在是看了又看，直到自己看疲倦才落子。

2018年来到大爷湾卖房子，这边绝大多数小区基本都走访过。经历过风风雨雨，也逐渐明白了些市场行为。有卖有卖，价格高低走势，形成楼市，这个东西，不以人的意志为转移，但是又确实是几十万购房人的消费行为形成。

临深惠湾七板块。板块价值各有不同，对应不同价值。

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沙发

2025-01-03 09:54:40

深圳不少现在在售的新房，套内面积低到离谱，这也是为什么同地段同学区配套的社区二手房价格高的重要原因。因为早期二手房得房率高，至于新房得房率，我认为数据可以人为修改，毕竟定价也可以人为修改，建筑面积一样存在操作空间，其中利益极大。

就像海鲜街欺行霸市，你自己带称一个价，用商家的称又是一个价，主打一个霸蛮。

二手房市场交易，比较准确体现了市场行为和市场价值。新房毕竟被扭曲的，所以二手房为参考，误差不会太大。

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板凳

2025-01-03 10:10:33

其实锦绣壹号110平米的得房率还是蛮高的，比得过片区120㎡+。有套三期的不到130，装修给力。三期比一二期配置明显高得多的，明眼人都看得到。

就像大中华幸福城125的大三房，客厅开间还不如锦绣壹号110平。上次出来套顶楼80+，刷新底线。大中华旁边有个工厂排放废气，相邻楼栋影响还是会有，有居民反馈到这一点。

锦地繁花四五期128平米的户型完全被锦绣壹号吊着打，面积大是大，但是虚肿。毛坯价格90+，单价7500左右，客厅开间算下净宽目测3米5左右。

至于德洲五六期115的，一方面品质和锦绣壹号完全没得比，虽然大概同等面积，但是空间感还是不如锦绣壹号的。

荣佳国韵110的做了三房，空间感更不用说了，所以单价低的不行。

丰谷天玺110的同等面积四房，但是户型上，似乎不如锦绣壹号那般大气。当然，价格8000左右毛坯，比荣佳国韵110平7000不到的毛坯价要高，同地段同学区配置，价格区别原因就出来了。

冠华城桂香园，走出了一些特别，100平做了小四房还南北通，紧凑型。新房卖11000左右，二手房7000左右，都是毛坯，我就想不明白买新房的咋看的这事，该不会以为新房面子大，买了就能卖13000？那么多卖房还要贴钱的苦主，一二手房倒挂1000倒也不是太大问题，这都倒挂3000一平，100平就是30万了，居然还冲冲冲，百思不得其解。

人家深圳新房打新华润城的时候，也是因为二手挂牌17万，新房12万左右，倒挂5万价差，买到就是赚到几百万。当然了，之前深圳限售三年，如今取消限售，得房率低，价格也绷不住，没有啥价差，卖高价的还是早期得房率高的。

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地板

2025-01-03 10:15:48

三期有套110平的不到130万，贝壳成交数据也有体现，最低成交价是125万。比龙光城北五的116户型好太多了，北五朝北。锦绣壹号朝南。龙光城北五因为楼龄相对新一点，近北二商业近也有学校，价格相对比其他北三北四北八好看，也是市场价值体现。
锦绣壹号的学校目前是荣佳国韵那里的北大新世纪，惠湾中心地块那里有配置中小学，所在地块位置属于成长型板块，还有发展潜力。而且深大城际聚龙站距离锦绣壹号也是比较方便的，深圳的绿道，电驴过去也就4公里，10分钟吧，好走。不比大亚湾人行道，灰扑扑的，而且绿植也没深圳那般好，龙山一路栽的芒果树感觉挺恶心的。

引用2楼楼主的发言:
其实锦绣壹号110平米的得房率还是蛮高的，比得过片区120㎡+。有套三期的不到130，装修给力。三期比一二期配置明显高得多的，明眼人都看得到。

就像大中华幸福城125的大三房，客厅开间还不如锦绣壹号110平。上次出来套顶楼80+，刷新底线。大中华旁边有个工厂排放废气，相邻楼栋影响还是会有，有居民反馈到这一点。

锦地繁花四五期128平米的户型完全被锦绣壹号吊着打，面积大是大，但是虚肿。毛坯价格90+，单价7500左右，客厅开间算下净宽目测3米5左右。

至于德洲五六期115的，一方面品质和锦绣壹号完全没得比，虽然大概同等面积，但是空间感还是不如锦绣壹号的。

荣佳国韵110的做了三房，空间感更不用说了，所以单价低的不行。

丰谷天玺110的同等面积四房，但是户型上，似乎不如锦绣壹号那般大气。当然，价格8000左右毛坯，比荣佳国韵110平7000不到的毛坯价要高，同地段同学区配置，价格区别原因就出来了。

冠华城桂香园，走出了一些特别，100平做了小四房还南北通，紧凑型。新房卖11000左右，二手房7000左右，都是毛坯，我就想不明白买新房的咋看的这事，该不会以为新房面子大，买了就能卖13000？那么多卖房还要贴钱的苦主，一二手房倒挂1000倒也不是太大问题，这都倒挂3000一平，100平就是30万了，居然还冲冲冲，百思不得其解。

人家深圳新房打新华润城的时候，也是因为二手挂牌17万，新房12万左右，倒挂5万价差，买到就是赚到几百万。当然了，之前深圳限售三年，如今取消限售，得房率低，价格也绷不住，没有啥价差，卖高价的还是早期得房率高的。

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4楼

2025-01-03 10:16:28

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5楼

2025-01-03 10:29:26

卓越东部蔚蓝海岸的户型只能说正常，谈不上多惊艳。对比龙光城，龙光城户型会更加多样化一些。印象最为深刻的是龙光城北二那种115的南北通大四房，拓展面积杠杠滴，客厅大，卧室也大，有套装修的110万。不过有群众反映，这个户型北边景观看北边的村子，卖相不怎么好。这个见仁见智。

六期在售新房109的户型还算不错，价格110多万，要我说，要不加点钱买锦绣壹号三期110的？也就120多万，或者要不加点钱买卓越蔚蓝海岸武器126的南北通看别墅看花园景观四房，有套120万。

六期花园太小，楼间距密不透风。

八期98的南北通三房户型还是不错，挂牌价100左右，实际成交价也是在90多万，这个户型等待市场变热还是会得到认可的。

七期84和96的户型，客厅厨房几乎一模一样，对比户型图可以发现，区别貌似就是主卧洗手间和衣帽间的区别而已，得房率来看，84的得房率要高得多。

七期84的户型，对比恒大悦龙台84的同户型，简直绝了，悦龙台那房子虽然都是84平，但是套内面积大概60平左右，卓越七期84平的户型有70平左右，空间感差距相当明显。我本人也是由此选择的是卓越七期84的户型一家人住。

再补充一下，卓越蔚蓝海岸很多人有误区，觉得比德州城距离深圳远，但是卓越比较均衡，尤其是刚需考虑上学的问题，选择蔚蓝海岸基本不会错，家长的评价多去听一听，口碑很不错。当然了，能在坑梓那边上深高或者深中学区，更好了。

卓越蔚蓝海岸价格比周边小区都要高，核心原因就是京师实验学校，再就是社区自身的环境和配套。

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6楼

2025-01-03 10:43:48

惠湾这边开发商搭板交房做赠送的，金地自在城必须算一个，得房率基本能实现100%，赠送确实亮眼。

84的三房2卫，客厅开间3.8米（户型图纸尺寸），扣除墙体，实际净宽估计有3.6米。

107的大四房，目前卖的很好，成交了很多，价格从一开始的成交价70多万，止跌回稳到80多万，业主还不是诚心卖。

自在城大概也是因为学校开学了，加分。

讲真，若非高铁，金地自在城社区品质是要比卓越蔚蓝海岸强的。远离高铁的楼栋会好一些，这个最好是去实地感受下声音能否接受，能接受就不遗憾。好户型+九年一贯制学校，社区花园也是比卓越组团要精致的，这个实地看看最有感受了。

除了金地搭板赠送外，还有一个就是白云新城的星河盛世，也是有搭板做赠送。星河的品质也是没的说，就是位置差了点，市场价格六七千，也是腰斩的，发行价记得是1万45的样子。115平的南北通四房户型低楼层，也就70+，配套问题吧，导致星河盛世价格没绷住，配套还没有隔壁保利阳光城好。

保利阳光城一期做了紧凑型户型，最佳组团我认为是四期，大花园，高品质，楼龄新，价格也不高，价格和星河盛世相差不是很大，我认为低价的原因，大概是因为毛坯交付吧，导致入住率没有很快上升，口罩这几年，装修怎么滴也得要15/20万搞定的，入住率上不来，就容易鸡肋，持有还是亏本卖掉，这是个问题。

经济不行的时候，哪怕是开发商丐版装修，好歹可以省点钱的，置办些家私电器自住或者出去，还能贴补下。毛坯房得是在经济活跃的时候，大家跃跃欲试，砸钱去装修。

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7楼

2025-01-03 10:56:14

星河的房子，做的产品力确实还是可以。白云新城的星河盛世，南站新城的星河丹堤和星河荣誉，海边的星河山海半岛。户型设计上比碧桂园的套娃设计似乎要实用，碧桂园喜欢95平左右户型设计成竖厅的一卫，而且房间不是那么方正，星河95平的设计对比之下就方正不少。

碧桂园110平左右喜欢做成南北通的三房，星河这个面积段可以实现南北通四房。细节上，就是星河有些型号做的上飘窗显得有些压抑，不如碧桂园的飘窗设计感到和谐。

科创园那的碧桂园太东公园上城系列组团，我认为做的还是比较成功的，改善了科创园板块的城市面貌，基本没有啥民房，城市化景观比较舒服，涵盖了吾悦广场商超，运动公园，写字楼地标，惠亚医院，沿海高速出口，入住率也上来，生活气息还是不错。

但是公园上城系列价格还是没有碧桂园翡翠山高，占据大亚湾商圈核心C位。说到这，大爷湾是真的在一年年变得更加宜居。说句题外话，澳头高速出口那里的大亚湾体育馆，中心区的图书馆等市政配套，都在建设，还有已经建好的湿地公园，都是休闲好去处。

就现在这房价，简直不要太安逸。想奋斗去深圳，想要轻节奏来大爷湾。可进可退，岂不乐乎。

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8楼

2025-01-03 11:10:16

低楼价下，紧凑型的户型似乎不再那般吃香了。

当然了，深圳房价高，紧凑型N+1还是得到群众共情的，像坪山深中学区的天健和悦府75的做到了通透的3房，价格220+，还有16号地铁口的中海大都会，78的也做到了通透的小三房，客厅卧室缩放一些，小三房倒也舒服，价格210+。

大爷湾的低楼价，三房60左右的一抓一大把。前几年的苦主，三房随便都是130万的。60左右的三房，首付10万，贷款50，月供才才2100，我去，租个装修好看的三房也是要1800的啊！

紧凑型的，大概说的就是80多平做四房的小区，像龙海一路的天域花园，比亚迪一期这里的畔山名居，保利阳光城一期也有86的四房户型，高峰时候去到120万，现在60万有一套，看过的都说房间小，也就不了了之。

比亚迪板樟岭公园山脚下的嘉霖骏禧，户型设计也还是不错的，品相也不错。华润润溪花园也确实高品质，让我想到坪山深中那个华润紫樾那个大门简直就是华润润溪花园的山寨版。华润润溪花园的户型我愿意称之为标准型，80可以做小三房，95可以做标准3房2卫，115平做标准的南北通四房户型。户型就挺板正的，虽然以前的房子卡在89平做三房，但是相对来看，100平做三房2卫还是比较合适的，现在改制，140㎡为界，日后的户型设计有理由会相信空间感会更加舒适些。客厅厨房卧室的空间在现有基础上放大一些，提高的是居住的舒适度。

鉴于这一点，老家县城那边，基本上120平左右做大3房是比较常见的。

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9楼

2025-01-03 11:17:37

新华联一期有过100平米的大2房，我记得很深刻，当时还吐槽过它。

还有太东时尚岛75平做的一房户型。

感觉又不是什么稀缺豪宅，像华润悦府105平做的一房，当然了，套内得房率比较一般的。

引用8楼楼主的发言:
低楼价下，紧凑型的户型似乎不再那般吃香了。

当然了，深圳房价高，紧凑型N+1还是得到群众共情的，像坪山深中学区的天健和悦府75的做到了通透的3房，价格220+，还有16号地铁口的中海大都会，78的也做到了通透的小三房，客厅卧室缩放一些，小三房倒也舒服，价格210+。

大爷湾的低楼价，三房60左右的一抓一大把。前几年的苦主，三房随便都是130万的。60左右的三房，首付10万，贷款50，月供才才2100，我去，租个装修好看的三房也是要1800的啊！

紧凑型的，大概说的就是80多平做四房的小区，像龙海一路的天域花园，比亚迪一期这里的畔山名居，保利阳光城一期也有86的四房户型，高峰时候去到120万，现在60万有一套，看过的都说房间小，也就不了了之。

比亚迪板樟岭公园山脚下的嘉霖骏禧，户型设计也还是不错的，品相也不错。华润润溪花园也确实高品质，让我想到坪山深中那个华润紫樾那个大门简直就是华润润溪花园的山寨版。华润润溪花园的户型我愿意称之为标准型，80可以做小三房，95可以做标准3房2卫，115平做标准的南北通四房户型。户型就挺板正的，虽然以前的房子卡在89平做三房，但是相对来看，100平做三房2卫还是比较合适的，现在改制，140㎡为界，日后的户型设计有理由会相信空间感会更加舒适些。客厅厨房卧室的空间在现有基础上放大一些，提高的是居住的舒适度。

鉴于这一点，老家县城那边，基本上120平左右做大3房是比较常见的。

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wwhcat

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wwhcat

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10楼

2025-01-07 14:28:09

楼主应该是老地产人了，对周边了解这么详细

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开心僵小鱼

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开心僵小鱼

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11楼

2025-01-07 14:35:43 来自Android手机客户端

大亚湾中心区凯旋城得房率高！就是品质一般！得房率是真优秀！

从得房率的角度，吐槽下临深房子

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